O que é o Contrato de Incorporação Imobiliária

Hoje falaremos sobre um assunto de interesse de muitas pessoas: os contratos de incorporação imobiliária. Esse é o termo jurídico usado para os contratos de aquisição de frações ideais de um imóvel. Em outras palavras, são os contratos celebrados para a venda de apartamentos “na planta”.

Embora integre a realidade de diversas pessoas, elas nem sempre têm o conhecimento adequado sobre esse assunto. Se esse é o seu caso, ou se você já tem alguma noção e gostaria de se aprofundar um pouco mais, continue lendo esse artigo.

Definição de incorporação imobiliária

Uma pessoa física ou jurídica entra em contato com o proprietário de um terreno e lhe propõe comprá-lo para ali construir um edifício. Se o proprietário aceita a proposta, esse indivíduo, ao qual chamaremos de incorporador, procura um arquiteto para realizar o projeto. Com o projeto em mãos, o incorporador vai em busca do construtor para o orçamento do empreendimento.

Posteriormente, passa-se ao oferecimento das unidades aos adquirentes. Quando é reunida uma quantidade suficiente de promitentes compradores, tem início a execução da obra. Pode ser por empreitada (contrata-se uma construtora) ou por administração (o incorporador faz os ajustes com o responsável técnico, calculista e operários, além de providenciar os materiais). Essa é a definição genérica.

A lei que regula esse instituto é a 4.591/64. Entre outras coisas, ela define incorporação imobiliária como a “atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.

Essa lei também busca garantir a função do contrato, que é a construção e a conclusão da edificação e sua entrega aos adquirentes. Essa é uma questão importante, pois protege o contratante hipossuficiente (menos favorecido) que pode ser muito prejudicado no caso de descumprimento contratual.

Uma relação jurídica complexa

A incorporação imobiliária é um negócio jurídico importante. Como será visto a seguir, o contrato de incorporação imobiliária envolve diversos contraentes e precisa de vários requisitos para se concretizar.

Falemos primeiramente do incorporador. Ele é integrante fundamental dessa relação jurídica, pois intermedeia a interação entre os demais participantes e sobre quem recai a maioria das responsabilidades. Pode ser pessoa física ou jurídica — como ressaltamos —, comerciante ou não. Ele não constrói a edificação, mas é o encarregado pela venda das chamadas frações ideais e unidades autônomas (que no futuro serão os apartamentos, por exemplo).

Além do incorporador, faz parte do contrato de incorporação o proprietário do terreno que o aliena para a construção do edifício. Há também o responsável pelo projeto, o agente financeiro, o construtor da obra, o corretor de imóveis e o adquirente. Esse último começa a compor a relação por meio de um outro contrato, o de promessa de compra e venda. Isso significa que ele não será o proprietário do bem, de início será o promitente comprador, mas irá adquiri-la se a construção for terminada e efetuar todo o pagamento.

Elementos do contrato de incorporação imobiliária

Além das pessoas relacionadas acima, o contrato de incorporação imobiliária também caracteriza-se por diversos atos e requisitos necessários para a sua validade. Um fator importante a ser informado é que o incorporador celebra os contratos com construtor, projetista, funcionários e fornecedores em nome dos adquirentes, agindo como um representante. É possível inferir que o contrato de incorporação imobiliária engloba diversos outros contratos dentro de si.

O primeiro requisito do contrato, anterior à sua elaboração, é a autorização para a realização do empreendimento fornecida pela prefeitura. Esse documento é fornecido mediante a apresentação do registro do imóvel com a indicação do proprietário, do projeto, da descrição das unidades habitacionais autônomas e comuns da edificação e das certidões de inexistência de débito tributário ou previdenciário do incorporador.

Obtida a autorização da prefeitura, pode ser elaborado o contrato. A incorporação imobiliária precisa estar inscrita junto ao registro imobiliário, e o incorporador, incumbido de obter essa escritura, precisa apresentar os seguintes documentos: escritura do terreno com histórico vintenário, o projeto aprovado de construção, memorial descritivo, cálculo de áreas comuns e unidades autônomas, avaliação do curso da obra, descrição das frações ideais de terreno, minuta da posterior convenção de condomínio e declaração e planta da futura garagem.

Além disso, todos os documentos fiscais acompanhados de suas respectivas certidões negativas de débitos, certidão negativa de débito previdenciário e ainda mandato concedido pelo proprietário do terreno ao incorporador para exercer poderes inerentes à incorporação e alienação das unidades. Percebe-se que são muitas as exigências para esse negócio jurídico.

Responsabilidade do Incorporador

Pode-se dizer que a incorporação foi realizada quando o incorporador procede à construção do edifício, agregando-o ao terreno preexistente, com o intento de alienar essa edificação total ou parcialmente, ou ainda o conjunto de edificações.

Como foi mencionado, o contrato de incorporação imobiliária possui uma função. Também foi citado que os contratos para a construção do futuro condomínio são celebrados em nome dos adquirentes, com a representação do incorporador. Ao fazermos uma análise dessas informações, levando em consideração a desvantagem (hipossuficiência) do adquirente perante os demais contratantes, percebemos a situação delicada em que aquele fica.

Já foram noticiados diversos episódios em que aventureiros iniciavam projetos de incorporação, vendiam unidades, mas não executavam a construção. A Lei 4.591/64 foi criada com a intenção de extirpar esse tipo de prática, pois não havia respaldo legal para o pedido de indenização pelas partes atingidas pelo abandono do empreendimento.

A lei deu essa segurança, criando responsabilidades para o incorporador. Ele possui um período em que pode se arrepender após o registro da incorporação que pode chegar ao máximo de 180 dias. Porém, mesmo com a autorização legal para desistir, ele responderá por publicidade enganosa.

Vale ressaltar que não só a lei n° 4.591/64 promove a proteção dos envolvidos nesse contrato. A Lei de Proteção ao Consumidor e o Código Civil de 2002 também contam com dispositivos que auxiliam no resguardo da concretização da incorporação imobiliária.

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