Como elaborar um plano de reajuste de aluguel?

Todo locador tem o direito de providenciar um reajuste (ou aumento) de aluguel do seu imóvel.

Essa é uma prática que pode ocorrer anualmente, tanto para contratos residenciais quanto para imóveis com fins comerciais (galpões, lojas, escritórios etc).

 

Isso acontece para que se tenha uma atualização do valor locatício, levando em conta a inflação e o preço médio dos demais aluguéis praticados na região. Mas antes de repassar qualquer informação sobre o assunto, é essencial saber como essa mudança funciona, certo?

 

Nesse post, você vai aprender um pouco mais sobre todos os aspectos que devem ser considerados para se fazer um reajuste de aluguel.

 

Como funciona

 

É primordial que essa questão do reajuste esteja explícita no contrato, informando também a sua periodicidade e como o valor novo será estipulado. Para isso, ele pode se basear em diversos índices mercadológicos de correção. Os mais utilizados são:

 

– IGPM: Índice Geral de Preços e Mercado;

– IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo;

– INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor;

– IPC: Índice de Preços ao Consumidor.

 

Entre todos eles, o mais comum é o IGPM, porém, alguns acordos podem utilizar outros critérios para a alteração do aluguel, desde que respeitem critérios de reajuste previstos em legislações específicas, já que a lei do inquilinato não especificou nenhum índice.

 

No entanto, ressalte-se, independentemente de haver ou não uma estipulação de qualquer tipo de índice no contrato, o locatário deve entender que o aumento do valor do aluguel há de respeitar os padrões mercadológicos da região, caso contrário será considerado abusivo.

 

O que é o reajuste abusivo

 

Como informado acima, a variação do aluguel não está vinculada a um determinado índice, sendo possível que as partes escolham aquele que mais lhe convém. Todavia, isso não quer dizer que o locador pode imputar qualquer reajuste que quiser, seja no que atine ao período de correção ou ao próprio montante. A desobediência a estes quesitos é que caracteriza a abusividade.

 

Assim, caso o locatário considere o novo valor acima do mercado ou o período de renovação muito curto, ou, em qualquer caso, se houver divergência entre estes e o que está no instrumento de contrato, é aconselhável que o locatário procure o locador para tentar chegar a um consenso.

 

Quando se fala do prazo de reajuste do aluguel, deve-se ter em mente que, não havendo disposição contratual nesse sentido nem acordo entre as partes, o valor só poderá ser corrigido após 3 anos do início da relação locatícia.

 

Assim, na ausência de estipulação no contrato, passados os 3 anos mencionados, não sendo possível estabelecer um acordo entre ambos, o locatário pode solicitar uma Ação Revisional de aluguel, ou seja: uma disputa judicial para definição de um valor considerado adequado.

 

Por outro lado, não pode o locatário se escusar de cumprir com os reajustes devidamente pactuados no contrato ou que venha a aceitar no curso da locação, de acordo com a legislação. Nestes casos, o locador está autorizado a  apresentar Ação de Despejo e de Cobrança do montante não pago.

 

Para evitar esses trâmites desagradáveis ou até mesmo a saída do locatário do imóvel, o ideal é priorizar a elaboração do contrato de aluguel, vinculando essa alteração de preço a algum índice que as partes considerem adequado ou consultar um advogado na hora de realização desse reajuste.

 

Como é feito o aviso do reajuste de aluguel

 

Caso esteja decidido a providenciar o aumento do valor do aluguel, sem que haja previsão contratual, o locador deve enviar uma notificação por escrito ao inquilino, com, pelo menos, 30 (trinta) dias de antecedência da pretensa renovação.

 

Esse aviso deverá apresentar qual será o novo valor exato do aluguel em reais e quando passará a cobrá-lo, imprimindo o documento em duas vias, que devem ser assinadas tanto pelo locatário quanto pelo locador, com os quais ficarão as vias.

 

O aviso prévio, cumulado com intensa conversa entre as partes são essenciais para deixar todas as informações claras sobre a alteração do valor de aluguel, com o intuito de evitar conflitos e dúvidas no futuro.

 

Repita-se, caso o reajuste pretendido pelo locador esteja divergente do previsto no contrato, não estará o locatário obrigado a aceitá-lo, aplicando-se o que consta no instrumento contratual, ou, se nada foi pactuado nesse sentido, vale a regra da Lei do Inquilinato, segundo a qual o reajuste só será devido após 3 anos do início da relação.

 

Como fazer o cálculo

 

Antes de tudo deve-se, logicamente, verificar qual é o tipo de índice que vigora no contrato em questão ou que foi pactuado. Em seguida, a equação a se fazer é simples: multiplica-se o valor do índice pelo preço base do aluguel e esse resultado é somado ao valor do aluguel vigente. O resultado será o valor do aluguel depois do aumento. Observe o exemplo abaixo:

 

Valor reajustado = valor do aluguel + (valor do aluguel x índice que está no contrato)

 

Tomando como exemplo o índice mais utilizado (IGPM), considerando que ele fechou em cerca de 10% nos últimos meses e que o valor do aluguel é de R$ 1.500,00, o cálculo deverá ser feito da seguinte forma:

 

Valor reajustado = R$ 1500 + (R$ 1500 x 10%)

Valor reajustado = R$ 1500 + (R$ 150)

Valor reajustado = R$ 1650,00

 

Você pode usar esse método ou acessar calculadoras online para descobrir o valor de qualquer reajuste de aluguel, independentemente do índice escolhido. Depois de alterado, esse novo preço perdurará até que um novo reajuste ocorra.

 

Como você já pôde constatar, conhecer a legislação brasileira é fundamental para elaborar um plano de reajuste de aluguel da maneira certa e, para tanto, contar com um advogado para analisar e elaborar contratos ou mesmo intermediar as negociações pode evitar maiores problemas.

 

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