Direito Civil

Tudo o que você precisa saber sobre usucapião

Assim como os relacionamentos amorosos, o relacionamento entre humanos e bens materiais também pode conter elementos sentimentais.   A noção do conceito de posse e propriedade, essencial para a compreensão do tema deste artigo, também perpassa por elementos afetivos. Imagine, a exemplo didático, a propriedade como sendo o coração da pessoa, e que após conquistado, será

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Assim como os relacionamentos amorosos, o relacionamento entre humanos e bens materiais também pode conter elementos sentimentais.  

A noção do conceito de posse e propriedade, essencial para a compreensão do tema deste artigo, também perpassa por elementos afetivos.

Imagine, a exemplo didático, a propriedade como sendo o coração da pessoa, e que após conquistado, será seu par para o que der e vier nessa longa jornada que chamamos vida. 

Já a posse é exercida de forma momentânea entre o sujeito e a coisa, seja o sujeito seu proprietário ou não. Isto porque, nem sempre o possuidor é o legítimo proprietário do bem. A propriedade pode ser “conquistada”, por exemplo, através de compra, doação, usucapião, entre outros.

Trazendo para o nosso paralelo com os relacionamentos, o caso em que o proprietário exerce a posse é como um casal apaixonado, que deu certo, vivendo feliz para sempre.

Porém, se a posse é exercida por terceiros, é como o famoso caso da pessoa que, por mais que esteja momentaneamente curtindo a vida numa festa ou num carnaval, não consegue esquecer um outro alguém – que realmente tem a “chave” do seu coração.

Embora vejamos exemplos populares de que esquecer o amor possa ser fácil como na música “Pá-Pum”, de Simone e Simaria, todos sabem, ou um dia saberão, que esta não é uma tarefa nada fácil. Afinal, será que tem mesmo algum sentido em cantar uma música lembrando que esqueceu alguém? Será que esqueceu mesmo ou basta a outra pessoa ligar?

Por mais que existam desentendimentos e discussões entre o casal, que causem uma momentânea separação e um não queira ver o outro nem de graça, muitas vezes, basta um deles ligar que o outro volta correndo para ficar em regime fechado com o seu amor.

Assim, preparamos este quadro comparativo para você entender de vez a diferença entre posse e propriedade.

Conseguiu compreender os conceitos jurídicos de posse e propriedade? Vamos, então, aprender o conceito jurídico de usucapião.

1 – O que é usucapião?

Como já mencionado, usucapião é uma forma de aquisição de propriedade de bens móveis ou imóveis prevista no ordenamento jurídico brasileiro. 

Se a pessoa amada não se interessar mais por você, você não vai continuar amando ela para sempre, né? Ainda mais com um mundo tão grande e cheio de gente nova para conhecer e gostar de você do jeito que você é.

A mesma lógica segue a usucapião. Por mais que a coisa tenha seu proprietário, este pode legalmente perdê-la para sempre.

Isto porque, caso outra pessoa demonstre interesse, obedecendo aos requisitos particulares de seu caso, acontecerá a situação retratada no hitThank u, next” de Ariana Grande, podendo o possuidor adquirir o bem por usucapião. Afinal, é literalmente disso que se trata o termo usucapir, que vem do latim usucapio: adquirir pelo uso.

Assim, em todos os casos de usucapião, é necessária a presença de três elementos essenciais: a posse por um determinado lapso temporal, sem interrupção (contínua) e sem oposição.

Neste artigo, apresentaremos tudo o que você precisa saber sobre usucapião, suas espécies, curiosidades, e, ao final, preparamos uma dica bônus que pode ser muito valiosa, sobretudo se você estiver passando por essa situação.

Portanto, agora que você já sabe o que é usucapião, vamos distinguir suas espécies e como se configuram.

2 – Espécies de usucapião de bens imóveis

A legislação brasileira atribui requisitos mais fáceis ou difíceis para cada modalidade de usucapião, de acordo com as especificidades de cada caso.

Desta forma, tanto bens móveis como imóveis podem ser usucapidos, sendo que a subdivisão das espécies se configura da seguinte maneira:

 Para facilitar o entendimento, vamos abordar cada tipo individualmente:

2.1 – Usucapião ordinária de bens imóveis

Quem nunca se iludiu por amor? Achou que era amado por alguém, quando, na verdade, não era. Isto aconteceu porque, voltando ao exemplo didático inicial, você até poderia ter a posse momentânea, mas ainda não tinha verdadeiramente a propriedade, que seria a “chave” do coração da pessoa.

Essa situação ocorre no direito civil quando uma pessoa adquire de boa-fé o imóvel, porém é enganada por um terceiro sujeito, que não era proprietário do mesmo, o que impossibilitaria a negociação entre ambos.

De fato, por um dado momento, o sujeito ludibriado pode acreditar que possui justo título de propriedade de um bem imóvel, quando, na verdade, só tem a sua posse. 

A boa notícia é que, no direito civil, há a possibilidade desta posse ser convertida também em propriedade, com a configuração dos seguintes elementos: a) posse por 10 anos ou mais; b) boa-fé e justo título; c) posse mansa, contínua e justa.

Veja, também, no quadro abaixo:

Além disso, o prazo de dez anos poderá ser reduzido para cinco, quando o possuidor pagar pelo imóvel, com registro cartorário da posse posteriormente cancelado pelo vendedor, mas para isso, deve nele residir habitualmente ou realizar investimentos de interesse econômico e social.

Para a posse ser mansa, pacífica ou sem oposição se exige que o proprietário em nenhum momento tenha requerido a coisa possuída. 

Da mesma forma que a posse contínua ou ininterrupta, a posse mansa, é um requisito essencial em qualquer espécie de usucapião. Desta forma, se a posse, com ânimo de dono, foi interrompida em algum momento, ou a coisa foi reivindicada pelo seu proprietário, não há como acontecer a usucapião. 

Além disso, exige-se que a posse justa, isto é, que ela não seja clandestina – quando o proprietário não puder tomar conhecimento imediato -, precária – quando o possuidor se aproveitou de uma relação de confiança com o proprietário – ou violenta.

Presentes os elementos indicados na tabela, final feliz escrito está, e aquele que, uma vez fora iludido, agora é proprietário de um imóvel.

2.2 – Usucapião extraordinária de bens imóveis

No caso da usucapião extraordinária, o possuidor não foi enganado, tendo plena ciência de que possui um imóvel que originalmente tinha outro dono. Contudo, ainda assim, o possuidor poderá se tornar proprietário desde que configurados os seguintes requisitos: a) posse por 15 anos ou mais; b) mansa, contínua e justa. Conforme o quadro a seguir:

Pode acontecer a redução de quinze para dez anos, caso o possuidor no imóvel resida habitualmente ou realize obras de caráter produtivo.

Esta modalidade tem o maior lapso temporal para aquisição de bens por usucapião, pois a posse, ainda que justa, é realizada sobre um imóvel que está devidamente registrado em nome de seu proprietário.  

Em virtude desta regular situação, o antigo dono tem um prazo maior para contestar a posse, que deve ser justa, conforme indicado no tópico anterior.

2.3 – Usucapião especial de bens imóveis

A usucapião especial de bens imóveis é um gênero criado pela legislação para facilitar a aquisição da propriedade em circunstâncias específicas, geralmente envolvendo indivíduos com menor poder aquisitivo, em situações de vulnerabilidade social, ou para cumprir a função social da propriedade.

Dito isto, passemos a abordar unitariamente as espécies deste gênero de usucapião.

2.3.1 – Usucapião especial urbana individual de bens imóveis

Esta modalidade se configura apenas se o imóvel, localizado em zona urbana, tiver área de até 250 metros quadrados, sendo ocupado para si ou para abrigo de sua família.

Não é necessário justo título e a boa-fé é presumida, devendo ser o único imóvel do indivíduo, e que  a posse, pacífica e ininterrupta, tenha ocorrido por 5 anos ou mais, resumindo-se no quadro abaixo:

Conforme se vê, os requisitos são bem específicos, ficando clara a intenção do legislador de proteger a função social da propriedade, além do direito à moradia.

2.3.1.1 – Usucapião especial urbana individual por abandono de lar

É uma modalidade específica da espécie de usucapião anterior, acontecendo nos casos em que dois cônjuges são proprietários de um terreno, porém, quando ocorre a separação, um deles resolve abandonar o lar, permanecendo o outro no exercício da posse do imóvel do antigo casal, de forma – isto é sendo o único possuidor. 

Diante desta situação, os requisitos para a aquisição da propriedade pelo cônjuge foram simplificados pela lei, podendo o usucapião ser caracterizado, caso a posse tenha ocorrido por 2 anos ou mais de maneira, ininterrupta e sem oposição, da seguinte forma:

Este é, portanto, o prazo mais curto exigido pela lei em qualquer espécie de usucapião, de bens imóveis ou móveis, interligando-se o Direito das Coisas com o Direito de Família.

Se você está nessa situação, sugerimos que leia o artigo “Direito de Família: quando é necessário contratar advogado?”, para saber se realmente deve procurar este profissional.

2.4 – Usucapião especial urbana coletiva de bens imóveis

Nesta modalidade, há praticamente os mesmos requisitos para a configuração da usucapião urbana individual. A divergência é que os imóveis devem possuir área superior a 250 metros quadrados, ocupados por uma população de indivíduos de baixa renda, sendo impossível saber a quem possui cada área. Desta forma, a posse deve ocorrer com os seguintes requisitos:

Conforme se vê, não é necessário justo título e a boa-fé é presumida, devendo também ser o único imóvel dos indivíduos envolvidos, de forma que, se a posse é exercida por 5 anos ininterruptos, sem oposição, resta configurada esta espécie.

2.5 – Usucapião especial rural de bens imóveis

Como o nome já diz, essa modalidade de usucapião permite a aquisição de imóvel que possui área rural de terra não superior a 50 hectares, desde que nele produza ou tenha sua moradia por pelo menos 5 anos.

Neste caso, a boa-fé também é presumida e não há necessidade de justo título, nem de a posse ser ininterrupta e sem oposição. Por fim, o indivíduo não pode possuir nenhum outro imóvel, seja urbano, seja rural. 

Esta espécie só pode ser reconhecida através de ação judicial, de acordo com o artigo 1° da Lei da Usucapião Especial Rural.

Assim, vejamos os requisitos para usucapir um imóvel rural por meio desta modalidade:

Com esta espécie de usucapião, a legislação objetiva facilitar o acesso à população rural sem terras, observando o princípio da função social da propriedade.

3 – Espécies de Usucapião de bens móveis 

Na legislação brasileira, também é possível a configuração da usucapião sobre bens móveis,  que possui requisitos até mais fáceis que as dos bens imóveis.

Mais fácil também é a divisão entre suas espécies, já que são apenas duas, de acordo com o Código Civil de 2002:  a) ordinária, e b) extraordinária

Para facilitar a compreensão, vamos comentar cada uma separadamente:

3.1 Usucapião ordinária de bens móveis

Da mesma forma que a usucapião ordinária de bens imóveis, o sujeito iludido também terá um final feliz caso o bem seja móvel.

Aqui, o possuidor ludibriado, que estava de boa-fé no momento que pensava estar adquirindo o bem, poderá apropriar-se definitivamente do bem por usucapião, desde que configurados os seguintes requisitos:

Esta espécie tem o segundo menor prazo de usucapião, sendo uma das hipóteses mais raras, até pela dificuldade de localização do bem pelo antigo proprietário. 

Portanto, exercida a posse mansa, pacífica e contínua, com boa- fé e justo título, por mais de 3 anos, se configura a usucapião ordinária de bem móvel. 

3.2 – Usucapião extraordinária de bens móveis

Sabe quando você empresta uma coisa para o seu amigo? 

Pois é, se você não cobrar dentro de um determinado período de tempo, você pode nunca mais tê-la de volta. Isto, se o seu “amigo” não quiser mais te devolver, porque ele pode já ser o proprietário daquele bem.  

Inclusive, os tribunais brasileiros possuem o entendimento de que, ainda quando a posse do bem aconteça por furto ou por roubo, a usucapião pode ficar configurada na modalidade extraordinária. 

Para isso, basta que os seguintes elementos estejam presentes:

Como se vê, os requisitos para usucapir um bem móvel por meio de usucapião extraordinária são menos exigentes, pois dispensam-se justo título ou boa-fé, podendo inclusive a posse se adquirir de maneira violenta e criminosa.

Desta forma, sendo a posse contínua e sem oposição, por cinco anos ocorre a usucapião extrajudicial de bens móveis.

Antes de falarmos sobre o próximo tópico, confira o quadro resumo que preparamos com todas as espécies de usucapião e seus requisitos:

Agora que você já sabe todas as hipóteses de usucapião e seus requisitos, passemos a abordar uma maneira de requerê-lo, ainda não tão convencional, mas que pode ser muito econômica.

4- Usucapião extrajudicial

Existe a possibilidade de requerer todas as modalidades acima perante a justiça brasileira, porém é certo que irá custar mais caro e levará mais tempo. Pensando nisso, apresentamos a você a dica bônus deste artigo.

Reconhecendo que o processo de usucapião poderia ser simplificado, a legislação brasileira passou a admitir a usucapião extrajudicial, que hoje é prevista pelo artigo 1.071 Código de Processo Civil. 

Se observa, então, com muita positividade a usucapião extrajudicial, vez que reduz bastante tanto os custos para os interessados, como o tempo que a demanda levaria na justiça comum, além de que ajuda a reduzir a quantidade de ações nas filas para julgamento nos tribunais brasileiros.  

Assim, verificados os requisitos das modalidades acima no seu imóvel, já é possível iniciar o procedimento de usucapião extrajudicial. 

Mas não se preocupe, mesmo que o pedido extrajudicial seja negado, nada impede você de pleitear a usucapião perante a justiça.

De toda forma, vale muito a pena optar por esta via, até porque o tempo estimado para conclusão do reconhecimento é de 90 a 120 dias, caso tudo seja pré-examinado e bem feito.

Para recompensar você que leu até aqui, traremos a dica bônus que, certamente, vale a pena você conferir antes de deixar esta página.

Então, confira o passo a passo de como requerer a usucapião de forma extrajudicial, que preparamos especialmente para você.

Dica bônus: Passo a passo para requerer a usucapião extrajudicial

1° Passo: Consulte um advogado de sua confiança com experiência em Direito Imobiliário – por mais que o procedimento não seja judicial, a lei exige a representação de um advogado, para realizar o requerimento. Além disso, ele será o profissional que mais ajudará e poupará seu tempo durante o processo.

2° Passo: Reunir os documentos que comprovem:
a) o tempo de posse, e seus antecessores, caso existam;

b) o justo título ou demonstrem a origem e continuidade da posse, tais como pagamentos de impostos, contas de água ou energia elétrica. 

b.1) caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de Justificação Administrativa, que ocorrerá no mesmo cartório, de acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Públicos.

3° Passo: Contratar profissional legalmente habilitado para elaborar planta e memorial descritivo do imóvel –  para isto, deve ser feito o contato com profissionais do ramo da engenharia.

4° Passo: Contatar o Cartório de Registro de Imóveis responsável pela zona em que seu imóvel se localiza, e solicitar certidões negativas, que indiquem que o imóvel não possui outros donos registrados, podendo ser requerido pelo procedimento de usucapião extrajudicial.

5° Passo: Completos todos os últimos passos, o requerimento da usucapião já pode ser feito a qualquer tempo. 

Confira no infográfico abaixo, um resumo do passo a passo apresentado.

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