Contrato de Built to Suit (BTS): como personalizar o imóvel para a locação

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Leitura de 12 min

Sabe sobre o que todo mundo está falando e já é um sucesso em toda Europa? O BTS!  Mas não estamos falando daquela famosa banda de k-pop e sim do incrível contrato de built to suit.

O Direito Contratual é famoso por suas constantes modificações. A liberdade das formas garante ainda mais autonomia aos operadores do Direito, que elaboram contratos com objetos inimagináveis e com muitos benefícios para as partes envolvidas.

Exemplo disso é o contrato de built to suit, que além de representar um importante avanço para as locações empresariais, pode garantir sofisticação e diminuição dos riscos do empreendimento para o empresário.

Quer entender tudo sobre esse modelo de contrato que já é um sucesso no mundo todo? Então é só acompanhar esse artigo até o final! 

Não se esqueça que no final do artigo tem aquela dica bônus sensacional para você elaborar um contrato de built to suit como ninguém!

1 Built to suit: construído para servir

Quem já comprou móveis planejados sabe o quão vantajoso é adquirir algo feito “sob medida”. Você ganha espaço, estética e algo que atenda às suas necessidades de forma altamente prática e útil. 

O contrato de built to suit se propõe a fazer o mesmo, mas mais do que um simples gabinete ou armário na cozinha, ele pode fazer isso com o estabelecimento comercial inteiro de uma empresa.

Inicialmente, precisamos ter em mente que o contrato de built to suit é um contrato de locação não residencial, reconhecido expressamente pela Lei de Locações.

Neste contrato, o locador pode adquirir, construir ou reformar o imóvel de acordo com a vontade e necessidade do locatário (quem irá utilizá-lo), enquanto este pagará o valor equivalente à operação junto com os aluguéis, durante o tempo estabelecido.

Da mesma forma que você pode encomendar os móveis em conformidade com as suas especificidades, no contrato build to suit  você terá um imóvel do jeito que você sempre sonhou, atendendo às suas exigências.

A operação (compra, construção ou reforma) a ser realizada deve estar muito bem acordada entre as partes, definindo, de antemão, qual é o valor total a ser pago por ela, quais são os prazos de entrega, índices de correção monetária relativa à operação realizada e o resultado esperado.

O valor total da operação será relevante para definir o preço da remuneração. Já o resultado esperado pode ser inserido como anexos ao contrato de built to suit, condicionando a início do contrato à finalização da obra da maneira esperada.

“Ah, mas quem gostaria de um imóvel personalizado para alugar quando qualquer outro serve?”

Primeiro, fique sabendo que não é apenas o BTS que sabe como atrair uma grande fila de pessoas, mas as grandes franqueadoras também. 

Elas, por exemplo, são um excelente público para o contrato de built to suit aparecer, já que, geralmente, as franqueadoras prezam por um padrão estético mínimo dos estabelecimentos comerciais de seus franqueados.

Além delas, existem empresários ou profissionais liberais que desejam oferecer aos seus clientes o conforto de um bom estabelecimento comercial, mas sem ter que gastar muito com isso no início. 

Mas calma que existem uma série de coisas que precisamos esclarecer sobre esse instrumento antes de vocês se tornar um verdadeiro expert!

2 Valor dos aluguéis e duração do contrato de built to suit 

Bom, até aqui você já entendeu que o contrato de built to suit é uma espécie de locação comercial em que o imóvel é reformado de acordo com as vontades e necessidades do locatário.

Este, por sua vez, pagará um valor pré-acordado pela fruição do imóvel e pela operação realizada, durante tempo certo.

Então você deve estar se perguntando: quanto é necessário pagar e por quanto tempo?

Em um show do BTS, por exemplo, você pagaria cerca de R$ 600,00 (seiscentos reais) por apenas 2 horas de show! 

No built to suit é bem mais vantajoso, haja vista que você vai poder aproveitar por muito mais do que 2 horas. 

Contudo, é necessário fazer algumas continhas, pois o valor é resultado da soma dos aluguéis com a parcela devida pela operação (compra, construção ou reforma).

Primeiro, é necessário que o locador quantifique o valor da operação. Vamos supor que ela seja no valor R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) por uma reforma realizada no imóvel.

Esse valor deverá ser diluído de acordo com o prazo do contrato. Assim, contratos com prazos maiores terão parcelas menores, enquanto contratos com prazos menores terão parcelas maiores.

Estimando  que a duração definida entre as partes foi de 10 (dez) anos, equivalente a 120 (cento e vinte) parcelas, a parcela a ser paga pela reforma seria de R$ 2.083,33 (dois mil e oitenta e três reais e trinta e três centavos).

Depois, é necessário estipular o valor do aluguel, devido pela utilização do imóvel, devendo levar em consideração a localização e os preços praticados por outros imóveis na região.

Vamos pensar no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais).

Assim, o valor a ser pago mensalmente ao locador pela realização do contrato de built to suit será de R$ 6.083,33 (seis mil e oitenta e três reais e trinta e três centavos).

Para ficar bem fácil de entender, dá uma olhada nesse resumo:

3 Rescisão do built to suit 

Claro que nem todo show ocorre como esperado. Existem casos em que fãs agressivos jogam garrafas d’água ou tentam subir no palco atrapalhando o espetáculo. Isso quando eles não são cancelados por diversos motivos, acarretando em frustração para todo o público.

Não pense que isso também não ocorre com a nossa estrela aqui. Contudo, o contrato de built to suit é famoso por ter penalidades altas em caso de descumprimento.

Veja que, no contrato, o locador adquire, constrói ou reforma um imóvel apenas para locação, fazendo com que o locatário se obrigue ao pagamento de despesas com a amortização do imóvel.

Por essa razão, o locador não pode rescindir o contrato por mera liberalidade, apenas podendo o fazer caso o locatário cometer alguma infração contratual ou legal que permita a extinção da locação.

Contudo, o locatário possui a faculdade de rescindir o contrato quando bem entender, apenas devendo se atentar para as penalidades contratuais incidentes, que podem ser fixadas, no máximo, com a soma dos aluguéis que seriam devidos até o fim da locação. 

É importante lembrar que, nesse caso, os aluguéis não apenas serviriam de contraprestação pelo uso do imóvel, mas também seriam uma espécie de reembolso aos investimentos realizados pelo locador durante a elaboração do contrato de built to suit.

4 Renúncia ao direito de revisão dos aluguéis 

Sabemos que ser famoso possui as suas vantagens e permite fazer coisas que outras pessoas “comuns” não conseguem, como, por exemplo, ir ao programa do Jimmy Fallon ou alcançar o topo da Billboard.

O mesmo ocorre com o contrato de built to suit: destacando-se das outras modalidades de locação, o contrato BTS permite a inserção de cláusula de renúncia ao direito de revisão dos aluguéis, o que não é permitido nas locações “comuns”.

Primeiro, precisamos esclarecer que o direito de revisão dos aluguéis é uma prerrogativa conferida pela Lei de Locações aos locadores e locatários que se acharem em situação de questionamento sobre o valor dos aluguéis.

Esses questionamentos podem surgir de uma valorização ou desvalorização dos imóveis próximos, fazendo com que a prestação inicialmente pactuada torne-se desbalanceada.

Por exemplo, imagine que é construído um imóvel em determinada região, sendo pactuado o valor mensal de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) a título de aluguéis. Contudo, posteriormente, foi demonstrada uma falha técnica no sistema de esgotamento sanitário, que causa profundo desconforto aos moradores da região.

Como consequência, o valor dos aluguéis daquela região serão diminuídos, já que teria uma baixa nas locações, o que justificaria a pretensão de revisão.

Visando evitar uma situação similar a esta, o contrato de built to suit permite a estipulação de uma cláusula que veda a possibilidade de revisão por este motivo, já que o intuito da locação não se pauta apenas na utilização do imóvel, mas também na contraprestação pelo investimento do locatário.

É importante lembrar que a renúncia a esse direito não significa que os aluguéis não poderão ser atualizados conforme índices de correção monetária estabelecidos no documento, mas apenas impedem o direito de rever o valor do aluguél em si, por questões alheias ao contrato.

5 Renovação compulsória no built to suit

No contrato de built to suit a liberdade para definição dos termos contratuais é a regra, isso porque considera-se que tanto locador quanto locatário estão em pé de igualdade para a realização da avença.

Assim, além da renúncia à revisão dos aluguéis, podem os contratantes se abdicarem de outros direitos presentes na relação locatícia, como a renovação compulsória da locação.

Exemplificando, os locatários em locação não residencial (comercial), possuem o direito de renovar a locação, mesmo que o locador não queira, já que o locatário, na qualidade de empresário, merece a proteção de seu estabelecimento comercial.

Assim, caso seja de interesse do locador que a locação não se prolongue, é necessário incluir expressamente essa ressalva no contrato, sob pena de ser possível a renovação compulsória.

6 Riscos e benefícios do contrato de built to suit

Se ainda restam dúvidas de como o contrato de built to suit pode ser vantajoso para sua empresa, seja na qualidade de locador ou locatário, entenda a seguir quais os benefícios e os riscos dessa modalidade de locação.

6.1 Principais benefícios 

O contrato de built to suit tem como vantagem principal os ganhos constantes a longo prazo, o que pode ser bem interessante para investidores que buscam segurança no investimento.

Esse investimento se traduz em uma alta rentabilidade, já que os aluguéis comerciais costumam ser mais caros que os aluguéis residenciais.

Além disso, todo o gasto com a compra, construção ou reforma serão pagos pelo próprio locatário durante o período do contrato, de modo que, com o término do contrato, o imóvel voltará à posse direta do locador.

Por fim, a estipulação de altas penalidades em caso de rescisão faz com que o contrato tenha baixo risco de vacância, que é um grave problema nos contratos de locação.

Na qualidade de locatário, os benefícios estão atrelados a utilização de um imóvel totalmente personalizado e recém construído ou reformado, cujo pagamento será realizado ao longo dos anos, diminuindo os riscos de seu empreendimento.

6.2 Desvantagens do contrato

Como se sabe, na vida nem tudo são flores! Os contratos de built to suit também possuem algumas desvantagens que devem ser consideradas.

O alto valor dos aluguéis, por exemplo, podem acarretar em inadimplência por parte da locatária, o que é sinônimo de prejuízo, já que os valores pagos mensalmente referem-se também aos custos da operação realizada, fazendo com que seja necessário ingressar com ação judicial para reaver todo o valor devido.

Pelo fato do imóvel ser completamente personalizado, isso por si só pode dificultar novas contratações, haja vista que é muito difícil que as benfeitorias realizadas sejam exatamente as mesmas que um locatário diverso necessite. Além disso, para realizar outra reforma substancial será necessário fazer um novo investimento.

Com o fim do contrato, não havendo interesse de renovação por qualquer das partes, poderá haver vacância no imóvel pelos mesmos motivos acima.

Para os locatários, a maior desvantagem é despender um alto valor pela locação, sem a possibilidade de retenção de qualquer valor ao final.

Para o locador, a provável exigência de reinvestimentos para adaptações e modificações no imóvel disponível para a locação. 

7 DICA BÔNUS: como elaborar um bom contrato de built to suit 

Quer saber como elaborar um bom contrato de built to suit, então siga todos esses passos:

  • Defina qual operação será realizada para atender as necessidades do locatário. Caso seja necessária a realização de uma reforma ou construção, instrua o contrato com cópias dos projetos arquitetônicos; 
  • Estabeleça os prazos de duração do contrato e para entrega do imóvel, principalmente nos casos de reforma ou construção;
  • Defina quais serão os índices de correção monetária para atualização dos aluguéis e do saldo devedor;
  • Insira cláusula de renúncia ao direito de revisão dos aluguéis;
  • Estabeleça a impossibilidade de renovação compulsória da locação, se esse for o interesse;
  • Exija garantias para o cumprimento da obrigação, em caso de inadimplemento.
  • Conte sempre com orientação jurídica, principalmente ao considerar que estes contratos possuem longos prazos e altos valores envolvidos.

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