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Locação imobiliária comercial: você tem alguma dúvida sobre o processo?

Escrito por CHC Advocacia

locação imobiliária comercial

Ao montar um negócio, o local onde o ponto comercial funcionará é de extrema importância e pode ser determinante para o sucesso do empreendimento.

Se você não tem imóvel próprio nem dinheiro para comprar um, uma ótima opção é a locação comercial.

No entanto, fique atento ao contrato e tenha um advogado de confiança para que ele analise o que está sendo pactuado e assim possa evitar futuras dores de cabeça.

Neste artigo, vamos tirar algumas dúvidas que passam pela mente das pessoas que estão envolvidas com o processo de locação. Acompanhe a seguir!

O que é locação comercial?

Considera-se locação comercial aquela destinada à exploração de alguma atividade econômica, que pode ser feita por meio de comércio, indústria, escritório, depósito ou outro tipo de negócio.

As regras relativas à locação não residencial estão dispostas nos artigos 51 a 57 da Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato.

Qual o prazo mínimo para um contrato de locação comercial?

No caso das locações não residenciais, a lei não estipula um prazo mínimo para contratação, podendo ser pactuado livremente entre as partes.

No entanto, se a locação comercial for firmada por período igual ou superior a cinco anos, o locatário (que é quem aluga o imóvel) pode pedir a renovação compulsória do contrato.

Quais garantias podem ser exigidas na locação comercial?

A Lei do Inquilinato elenca três tipos de garantias que podem ser exigidas na locação. No entanto, é proibida a utilização de mais de uma garantia no mesmo contrato. Veja quais são:

1- caução, que pode ser oferecida tanto em bens móveis e imóveis como em dinheiro. Se for em dinheiro, não pode ultrapassar o valor de três vezes o valor do aluguel pactuado e deverá ser devolvido ao locatário no final da locação;

2- fiador, que é a pessoa que se responsabiliza pelos débitos do locatário, caso este fique inadimplente;

3- seguro fiança, que deverá ser feito por uma seguradora.

Como rescindir o contrato de locação antes do término?

Durante a vigência do contrato, o locador não pode exigir que o imóvel seja devolvido. Contudo, se a desistência for por parte do inquilino, este deverá pagar a multa estipulada em contrato, que deverá sempre ser proporcional ao tempo que ainda resta para finalizar o que foi estipulado.

Por exemplo, se o prazo da locação era de um ano e durou três meses, a multa será proporcional aos nove meses restantes.

Qual índice deve ser aplicado para reajuste do valor da locação?

O reajuste do valor do aluguel tem como finalidade compensar as perdas da inflação anual e, portanto, deve ser feito todo ano.

Normalmente, o índice aplicado está previsto em contrato, e o preferido entre as partes é o IGP-M. No entanto, se não houver previsão, o índice poderá ser escolhido pelo locador.

O que é o direito de inerência ao ponto?

Uma das particularidades da locação comercial é a proteção que o legislador fornece ao empresário que aluga determinado imóvel para exploração de sua atividade econômica.

Tal proteção existe porque se parte do princípio de que, ao desenvolver qualquer tipo de atividade num imóvel, o locatário investiu tempo e dinheiro para construir o seu negócio. Aquele endereço é uma referência para os clientes, e o estabelecimento pode sofrer sérios abalos com a perda do ponto.

Com o direito de inerência ao ponto, a lei impede que o locador passe a exercer a mesma atividade do inquilino após o ponto estar montado e bem estabelecido e assim evita a concorrência desleal.

O que é a renovação compulsória do contrato de locação?

Em decorrência do direito de inerência ao ponto, a legislação concedeu ao locatário a possibilidade de renovar compulsoriamente o contrato de locação comercial, desde que preencha os requisitos do art. 51:

1- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

2- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

3- o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Como fazer valer o direito de renovação compulsória?

A ação renovatória é o meio pelo qual se exige o cumprimento da renovação compulsória de locação comercial.

A ação deverá ser ajuizada no prazo máximo de um ano e mínimo de seis meses para o fim do contrato de locação e deve estar instruída com os documentos listados no art. 71, que possuem, resumidamente, as seguintes finalidades:

1- demonstrar o preenchimento dos requisitos exigidos para a renovação compulsória, citados no item anterior (contrato por escrito, mínimo de cinco anos, explorar a mesma atividade econômica no mesmo local por, no mínimo, três anos);

2- provar que o contrato de locação está sendo integralmente cumprido;

3- provar o pagamento dos impostos e taxas que incidem sobre o imóvel e que sejam de responsabilidade do locatário;

4- especificar de forma clara as condições oferecidas para a renovação da locação;

5- indicar fiador.

Em quais hipóteses o locador pode reaver o imóvel?

O direito de inerência ao ponto protege o empresário, que é o locatário. No entanto, ao impedir que o locador tenha acesso ao seu próprio imóvel, a lei cria um embate entre a proteção da atividade econômica e o direito de propriedade.

Para encerrar essa confusão, a Lei do Inquilinato estabeleceu, em seus artigos 52 e 72, a chamada exceção de retomada, que são as hipóteses em que mesmo o locatário obedecendo a todos os requisitos previstos pelo legislador, o locador não é obrigado a renovar o contrato compulsoriamente:

1- se o poder público determinar a realização de obras que importarem na radical transformação do imóvel;

2- se o locador tiver a intenção de reformar o imóvel de tal forma que importe em substancial aumento no valor do negócio explorado no local ou da propriedade;

3- o imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente;

4- se o locatário não fizer uma proposta que atenda o real valor locativo do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

5- se o locador comprovar que possui melhor oferta de locação proposta por terceiros.

Caso o imóvel seja retomado com base em uma das duas últimas hipóteses listadas acima, o locador não poderá explorar o mesmo ramo de atividade do locatário. Se o fizer, deverá indenizar o antigo inquilino.

Se você está interessado em fazer uma locação comercial e ainda tem algumas dúvidas, entre em contato conosco e agende uma consulta.

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56 comentários em “Locação imobiliária comercial: você tem alguma dúvida sobre o processo?”

  1. Tenho uma sala comercial que era alugada para uma loja de artigos eletrônicos com vencimento em janeiro 2024 e o locatário mudou o ramo para um bar, na época da mudança ele me informou verbalmente que abriria uma adega,conclusão, hoje não consigo ter paz porque o dito fica aberto até às 2h da manhã aos finais de semana. Como posso resolver isto visto que o contrato não foi alterado?

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    • Olá, Antonio!
      No caso, o locador poderá exigir o cumprimento das disposições contratuais, e, em caso de descumprimento, já que houve mudança de ramo e poderá solicitar a rescisão do contrato ou o cumprimento das obrigações assumidas por seu locatário. Além disso, se houver prejuízos decorrentes do incumprimento do contrato, o locador poderá pleitear perdas e danos ou ainda ingressar com uma ação de despejo.

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  2. Tenho um imóvel onde resido (casa) e penso em alugar comercialmente, no entanto, me foi exigido um “HABITE-SE COMERCIAL” do qual eu nunca ouvi falar. Isso existe? Se sim, como obtê-lo?

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    • Olá, Márcio! O Habite-se é um importante documento de conclusão de obra. Aconselhamos que entre em contato com a prefeitura da sua cidade para mais informações.

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  3. Sou membro de um clube associativo e fizemos um contrato de aluguel para um restaurante dentro do clube. O locatário não paga alugueis há mais de 3 meses. Como rescindir o aluguel?

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    • Olá, Julio! Tudo bem? Percebi que você ficou com algumas dúvidas específicas e relacionadas a um caso concreto… Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta para analisar a situação e ajudar com essa demanda!

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  4. Luiz Laércio Zangelmi .
    Sou Corretor de Imóveis,
    Tenho um problema com um Locatário ROBERTO ( locação comercial ), o mesmo deveria ter assinado o contrato , segundo período de locação, novo contrato, no inicio, da locação em 28/01/2021, não assinou ou demonstrou interesse em assinar até esta data em 16/12/2021, sumiu não foi encontrado na sua residencia, no qual também enviei um sedex para sua residencia para informar a falta da assinatura do contrato, sendo que se separou da esposa, e esta em lugar indeterminado, isso veio com a resposta no sedex, ao qual guardei como garantia de prova que o Locatário não assinará o contrato!!
    Ele tem um gerente, ANDERSON, que na verdade usou essa pessoa, ROBERTO, para ficar como o LOCATÁRIO, e que deu como garantia da Locação um terreno !
    Esse ROBERTO, não se sabemos como encontra-lo !
    O “Gerente ¨” ANDERSON , esta querendo arrumar outra pessoa para deixar como Locatário, DIZENDO QUE NÃO PODE USAR SEU NOME para a locação!
    Se eu fizer dessa maneira vou entrar no mesmo problema CITADO ACIMA, e que o LOCATÁRIO pode em certo momento sumir também !
    Penso em fazer uma nova Locação, com uma pessoa que realmente deseje locar o Imóvel retirando o antigo Locatário e seu gerente ! Passando o ponto para outros !

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    • Olá, Luiz! Agradecemos o seu comentário! Sobre a sua dúvida, por se tratar de uma questão bem específica, por segurança, preferimos entender melhor a situação, antes de dar um posicionamento definitivo. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta e ajudar com essa demanda!

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  5. olá bom dia!
    Tenho uma grande dúvida e se possível gostaria de uma ajuda no esclarecimento:
    Eu sou procurador de um imóvel residencial, e sempre loquei para esse fins. Agora estou tendo uma oportunidade de locar para no local ser destinado uma casa de repouso, para pessoas idosas. ou seja, será para fins comerciais com cnpj. pergunto, como devo proceder nessa situação, para redigir o contrato?

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  6. Boa Tarde!

    Preciso da seguinte informação: Se aluguei um ponto comercial no período de 3 anos e o contrato de locação foi fechado por R$ 3.000,00 ( já incluído condomínio no valor de R$ 1.200,00) e o contrato consta em vigor ainda, o sindico poderá aumentar o condomínio de uma loja comercial que não usa as dependências interiores do prédio, lançando valores a maior? Aguardo resposta! Grata!

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  7. Boa tarde. Meu imóvel é um sobrado de uso misto, com sala comercial térrea e residência no piso superior. É a primeira locação, e pedi que a imobiliária alugasse apenas para escritório, cabeleireiro ou consultório, mas eles afirmam que não tenho direito de escolher a quem vou alugar. Quero saber se a lei me obriga a aceitar um locatário do tipo igreja barulhenta, bar, hotel de cachorro, depósito de betoneiras e andaimes, ou outra atividade que traga barulho, mau cheiro, acúmulo de lixo ou brigas. E também se o inquilino tem direito de mudar a atividade sem minha aprovação. Obrigada!

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    • Em regra você não é obrigada a locar para os tipos de empreendimento que você listou. Todavia, é bom conferir os termos do contrato assinado com a imobiliária.

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  8. eu aluguei um predio comercial por dois anos. apos dois anos o locatario comprou outro predio, me mandou um aviso com dois meses de antecedencia que quer desocupar. Nao esta estipulada a multa se fazer um distato. Existe uma multa de 3 alugueis caso nao comprir qualquer outras clausulas do contrato. tenho direito a cobrar multa? que devo fazer

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  9. Boa tarde. tenho um imóvel locado para fim não residencial pelo prazo de 24 meses que ainda está vigente. Não tenho interesse em renovar o contrato, desejando ter o imóvel desocupado. Qual o procedimento correto com relação à comunicação ao locatário? Há alguma questão específica que devo observar para ter meus direitos resguardados nessa situação? Obrigada.

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  10. Boa noite, aluguei uma loja com casa juntos, estou a dois anos no imovel Porem agora em meio a pandemia o proprietário me pediu o imóvel me dizendo que esta vendendo, me fez ameaças e deu prazo de 30 dias para eu sair. Preciso de ajuda urgente ele nunca quiz fazer um contrato. Quais são meus direitos?

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  11. Pingback: 6 dicas para não errar na hora de escolher um imóvel comercial - Saiba tudo sobre Compra, Venda ou Locação de Imóveis | Blog - Ribeiro & Arrabal
  12. Boa tarde, excelente as matérias que divulgam, parabéns!!
    Tenho uma dúvida sobre um contrato de locação de sala comercial que diz assim:
    Prazo de contrato: 12 mês (es)
    Venda recorrente mensal pelo valor acima estipulado.
    Renovação do contrato: Contratante deverá anunciar sua intenção de não renovação em até 30 dias anteriores ao encerramento da locação, se não anunciado será renovado automaticamente por períodos com o mesmo prazo inicialmente contratado.
    Aviso prévio de cancelamento: 30 dias.
    Multa contratual em caso de rescisão: 3 meses sobre o saldo contratual.
    Dúvida: Passando do período de 12 meses, eles têm o direito de cobrar a multa, se não foi assinado um novo contrato?
    Muito obrigado pela atenção!

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  13. Alugo sala comercial a mais de trinta e cinco anos. o Locador esta com o imóvel penhorado por divida perante ao Poder Judiciário.
    Pelo tempo como locatário, ele o locador me deu a preferência a compra. Caso eu não adquira o imóvel ele venderá para outro concorrente de profissão. Pergunto não tenho o direito de vender Ponto ???

    Responder
  14. Ola, a vencer meu contrato esta por vencer, e o fiador, retirou-se. A imobiliaria quer 3 meses de deposito somando o valor de locaçao mais o de IPTU. Isso procede?

    Grata.

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  15. Boa tarde!
    Como funciona a troca de fiador no caso de renovação compulsória, por favor? É possível alterar o fiador nesse caso?
    O locatário pode alegar proposta de terceiro com valor mais alto para evitar a renovação compulsória? Caso existe essa proposta, o locador tem preferência caso tenha capacidade de cobrir a proposta?
    Muito obrigada,

    Responder
  16. Olá!
    Como funciona o direito ao ponto em um imóvel locado há mais de 5 anos para a mesma empresa, que exerce a mesma atividade comercial desde o início da locação?
    Se, ao fim do atual contrato, não houver interesse de renovação de nenhuma das partes, é possível alugar o imóvel para outra empresa do mesmo ramo?

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  17. Bom dia, não é um comentário e sim uma informação, terreno em área mista, pode ser locado para 3 atividades diferentes, tem que constar no contrato de locação as 3 atividades, o locador é co responsável pelo não cumprimento de normas municipais , sabendo das atividades , barulho, problemas com meio ambiente, vigilância sanitária.

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  18. Boa tarde!
    Meu imóvel foi locado como comercial, o locador como pessoa jurídica tem que fazer o recolhimento do ISS da administradora e abater do aluguel?
    Obrigado

    Responder
  19. Boa tarde, nobre Dr. Carlos Cruz,
    Sou proprietário de um imóvel comercial, inicialmente vendi o ponto comercial (estoque de mercadorias) e aluguei o meu imóvel para o Sr. X, pelo prazo de 02 anos, 2013 a 2015;
    Posteriormente renovei o contrato de locação, por mais um ano 2015 a 2016;
    Esse foi o nosso último contrato por escrito, desde então o Sr. X, permanece no imóvel comercial, exercendo suas atividades comerciais de Mercearia (ele paga o aluguel e tributos todos em dia);
    Pergunto? O nosso contrato renovou automaticamente até 2021? ou por prazo indeterminado?
    Posso notificá-lo para que desocupe o imóvel comercial no prazo de 30 dias? ou prazo superior?

    Responder
    • Olá, Rogério. Tudo bem?
      O contrato de locação foi renovado por prazo indeterminado. Destacamos que a legislação estabelece algumas particularidades para o contrato de locação comercial, como a proteção ao empresário que aluga imóvel para exploração de sua atividade econômica. Desse modo, caso o locatário preencha os requisitos previstos em lei, ele poderá pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação.

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  20. Aluguei uma sala para minha empresa, minha empresa é responsável pelo pagamento de todas as contas e gastos da sala, porém cedi uma das sala para minha mãe e meu pai tocarem seus trabalhos, cada um tem um CNPJ (MEI), isso é caracterizado Sub Locação ?

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    • Olá, Alexandre. Tudo bem?
      Como regra, considera-se sublocação se os seus pais efetuarem algum pagamento a você para utilização da sala. Se eles estiverem gratuitamente, a relação mais se assemelha a um empréstimo do bem, também conhecido como comodato. De todo modo, independentemente do termo, a lei do inquilinato estipula que o locador precisa autorizar qualquer uma dessas situações.

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  21. Na situação descrita abaixo, cabe o pleito da indenização?
    Terreno locado para fins comerciais.
    Locado a pessoa fisica.
    Foi montado do zero um lava-jato.
    Contrato de locação não residencial com prazo determinado de 12 meses!!!
    Findo 1o contrato e se renovou (outro contrato) por 12 meses.
    Finda em marco de 2020.
    Locador não tem interesse em renovação. Terceiro (empresa) ofereceu proposta de aluguel maior.
    Cabe ao locatário pleitear indenização?
    Se sim, qual as bases do calculo e o determinante do seu valor?
    Esse calculo é com base na renda liquida ou bruta?
    Esse calculo deverá ser com base no tempo restante do contrato, ou seja, 6 meses? Ou deverá ser com base no tempo restante para completar 36 meses consecutivos exercendo a mesma atividade?

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  22. Eu estou neste empresa do preciso de ajuda sou uma inquilina há mais de 11 anos no mesmo ramo comercial agora uma mês para vencer o contrato mer pediram a sala comercial

    Responder
    • Olá, Marionete! Tudo bem?
      Infelizmente, o direito à renovação obrigatória da locação comercial deve ser alegado no penúltimo semestre do contrato, o que não foi feito. Assim, o locador tem direito de pedir o imóvel de volta ao fim do contrato.

      Responder

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