4 questões para entender o processo de despejo facilmente

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Leitura de 7 min

O período de incerteza que o mercado vem passando tem mudado a preferência dos brasileiros quando o assunto é comprar ou alugar um imóvel.

Antes, a preferência nacional era a primeira opção. Hoje, o aluguel tem sido uma boa alternativa por se tratar de um negócio menos arriscado, em que não é necessário assumir uma dívida grande por tantos anos nem imobilizar um capital que, bem aplicado, pode render bons valores de juros.

Porém, antes de assinar um contrato de locação, é importante estar bem assessorado e compreender todas as cláusulas, para evitar futuras dores de cabeça.

Por isso, no post de hoje veremos 4 questões para entender o processo de despejo, saber como evitá-lo e até o que fazer caso se envolva em um. Confira!

1. O que é ação de despejo?

De modo genérico, ação de despejo é a forma que o locador tem para tirar o locatário de seu imóvel caso este descumpra o que ficou acordado em contrato, como o não pagamento do valor do aluguel, entre outras hipóteses que falaremos neste texto.

A ação de despejo é disciplinada pela lei do inquilinato, que determina suas regras nos artigos 59 a 65.

2. O que causa um processo de despejo?

O motivo mais comum de despejo é a falta de pagamento do aluguel. No entanto, há diversos outros motivos que podem ocasionar um processo como esse. Vejamos alguns deles:

Rescisão por acordo entre as partes

A locação pode ser desfeita se houver acordo entre as partes para a rescisão contratual, que deverá ser registrada por escrito, com a assinatura do locador, locatário e de duas testemunhas.

Nesse sentido, o prazo para o fim da locação será de seis meses contados a partir da assinatura do instrumento, se não houver sido acordado outro prazo. No entanto, se o locatário se arrepender e não quiser mais o encerramento da locação, o locador pode exigir o despejo do inquilino.

Extinção do contrato de trabalho

De acordo com o artigo 47, inciso II, da lei do inquilinato, quando o contrato de locação for celebrado devido a vínculo empregatício, o imóvel pode ser retomado de forma imediata se houver a extinção do contrato de trabalho.

É o mesmo raciocínio usado quando uma empresa cede outros itens ao empregado, como carro e notebook, que também devem ser devolvidos se a relação de emprego for finalizada.

Utilização do imóvel pelo proprietário

Segundo o artigo 47, inciso III, da lei do inquilinato, o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para uso do proprietário, do seu cônjuge ou companheiro, ou para a residência de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge, de imóvel residencial próprio.

Fim do prazo da locação para temporada

Se, com o fim do prazo da locação para temporada, o locatário se negar a sair do imóvel, a ação de despejo deve ser proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato.

Morte do locatário

Se o locatário vier a falecer e não deixar sucessor legítimo para assumir a locação, o proprietário pode pedir o despejo. Quanto a isso, entende-se por sucessor legítimo o disposto no artigo 11, inciso I, da lei do inquilinato:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.

Permanência do sublocatário

Se o contrato de locação terminar e o sublocatário se negar a sair do imóvel, o proprietário pode fazer uso do processo de despejo.

Reparações urgentes no imóvel

O despejo também é previsto caso o imóvel necessitar de reparações urgentes, que não possam ser feitas com o locatário morando no local — ou, se puderem, mas este se recusar a consenti-las.

Troca de fiador ou da garantia

Para proteger o locador em situações de inadimplência, pode ser exigido do inquilino a apresentação de uma das seguintes garantias:

  • seguro fiança locatícia;
  • caução, que pode ser bens móveis e imóveis. Caso seja em dinheiro, não poderá exceder o  equivalente a três meses de aluguel;
  • fiador;
  • cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

No entanto, todos estão sujeitos a imprevistos e, de forma prudente, o artigo 40 da lei 8245/91 estabeleceu algumas hipóteses, como a morte ou mudança de residência do fiador ou a prorrogação da locação por tempo indeterminado quando a fiança for ajustada por prazo certo, que autorizam o locador a exigir a alteração do fiador ou da garantia apresentada.

Assim, deverá o inquilino ser notificado por escrito e se não realizar a alteração dentro do prazo de trinta dias, a locação pode ser desfeita.

Falta de pagamento

Se o locatário deixar de pagar o aluguel ou outras taxas devidas — por exemplo, o condomínio — também é possível exigir seu despejo. Nessa hipótese, a Lei 12.112/09 modificou alguns pontos da Lei 8.245/91. Desde 2010, o locador pode pedir ao juiz uma liminar para que o despejo seja feito em quinze dias.

Pedidos de liminares são feitos quando há urgência em algum assunto e há a possibilidade de concessão de requerimento do autor antes mesmo do julgamento final do processo. No caso do despejo, para conseguir essa liminar, é necessário preencher os seguintes requisitos:

  • o locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel;
  • o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;
  • se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei ou se houver tais garantias e elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo.

3. Quanto tempo devo esperar antes de ingressar com uma ação de despejo?

No caso de despejo por falta de pagamento, por exemplo, basta um dia de atraso para o locatário ser considerado inadimplente, permitindo a rescisão contratual.

No entanto, para cada tipo de contrato de locação existe uma regra. O mais prudente é procurar um advogado de confiança, para que ele possa analisar a melhor forma de agir.

4. O que o locatário pode fazer para evitar ser despejado?

Por fim, ao ser citado no processo de despejo — ou seja, ao tomar ciência de que o locador está querendo despejá-lo —, o inquilino tem as seguintes opções:

Apresentar defesa

Caso o aluguel já tenha sido pago ou as alegações do locador não sejam verdadeiras, o inquilino pode apresentar defesa dentro do prazo de quinze dias, juntando os comprovantes que tiver.

Emendar a mora

Se a ação de despejo ocorrer por inadimplência, o locatário tem o prazo de quinze dias para realizar o pagamento dos valores em atraso, que devem abranger:

  • aluguéis e acessórios da locação, como contas de energia, água ou condomínio;
  • multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
  • juros de mora;
  • custas do processo e os honorários do advogado do locador.

Ainda assim, o inquilino só poderá fazer uso desse direito uma vez a cada 24 meses, para evitar que o locador só consiga receber o valor referente à locação mediante o ingresso do processo de despejo.

Gostou deste artigo? Agora que você tirou suas principais dúvidas sobre o processo de despejo, aproveite para assinar a nossa newsletter e mantenha-se informado em primeira mão sobre esse e outros assuntos similares!

 

86 comentários em “4 questões para entender o processo de despejo facilmente”

  1. Olá, comprei uma casa e a mesma estava alugada para um casal. Falei para o vendedor e os corretores (imobiliária) que eu comprei a cada para minha moradia e não para alugar e que eles teriam que tirar o inquilino. A imobiliária fez a carta de despejo que foi registrada e enviada pelo cartório. Ele teria 30 dias para desocupar o imóvel, essa semana se encerou os 30 dias e o inquilino se recusa a deixar a casa. O que devemos fazer nesse caso? Entrar com uma ação judicial, isso pode levar quanto tempo?

  2. Joao Carlos Gomes

    Prezados boa tarde, meu inquino não paga aluguel e energia a 4 meses, e água a 5 meses. Estava fazendo a negociação desses meses e solicitei a devolução do imóvel. Falei que ele poderia sair e que posteriormente quando estivesse numa situação melhor ele me pagaria os alugueis em atraso. (sei que não receberia a não ser judicialmente). Porém agora ele nem me atende por telefone nem responde as mensagens via whatasaap. Ação de despejo é a única opção?? Nessa situação de pandemia dificilmente um juíz dará o despejo, corro o risco dele ficar na casa durante todo o processo de despejo?? E ele pode danificar o imóvel propositalmente nesse periodo e fazer uso abusivo de energia e água e essa conta ficar para mim?? Tenho alguma opção para resguardar meus interesses?? O que fazer??

  3. maria aparecida a. marques

    Caros, estou com um problemão aqui … alugamos uma casa para um inquilino que sempre pagou certinho e nunca deu trabalho agora depois de seis meses na casa foi pro Rio de Janeiro deixou a acasa com suas coisas dentro não paga o aluguel e deixou a chave da casa para terceiros ficar entrando e saindo da mesma. ligamos para ela para uma satisfação elan informa que não tem como pagar por está desempregada e que não tem previsão para tirar suas coisas e que se as pessoas desconhecidas não poder entrar em sua casa para ver como estão as coisas ja´que ela está em outra cidade ira nos responsabilizar por tais coisas que aconetecer … eu e meu esposo estamos sem saber como proceder diate disso. trocamos a fechadura do portão hoje…

  4. bom dia,morei em uma casa por 11 anos sempre paguei meu aluguel antes do vencimento, por conta do desemprego desocupei o imóvel, porém deixei de pagar três meses, o valor dos alugueis mais iptu é de 1.800,00 a imobiliaria está me cobrando 7.800,00, fiz uma proposta de pagar o valor de 1.800,00 referente a dívida, não foi aceito,não estou me negando a pagar mas não aceita, como devo proceder ?

      1. Bom dia!
        Herdei meio lote de um terreno de 250 mts sendo que neste terreno tem duas casas sendo uma na metade de 125 mts com divisão no meio e a outra ocupa 45 mts da minha parte ( a minha casa é vertical e a outra horizontal ) sendo que a pessoa que reside no outra não paga aluguel das partes que é minha que são os fundos e a minha garagem como devo proceder para ter a restituição dessas partes para locação futura ?

  5. boa tarde, meu apartamento estava alugado para meu primo, não temos contrato, porem a mais ou menos um ano ele se separou da esposa e ela continuou morando no apartamento, porem a alguns meses ela não vem pagando o aluguel, já tem quase 3 mil reais em divida de condominio, ja pedi a desoculpação varias vezes mais ela fala que vai sair e não sai, preciso do apto pois pagava o meu aluguel com o dinheiro e então preciso voltar a morar no meu apto. o que devo fazer? se entrar com ação de despejo leva muito tempo?

  6. Boa tarde,meu nome é Ana e tenho uma duvida: Tem uma uma familia morando na minha casa de baixo ja ha alguns anos… Eles ficaram Como caseiros no começo,agora nao fazem mais nada na casa e ainda fazem muitas calunias contra mim e meu esposo. Pedimos pra eles irem embora da casa afinal os serviços que eram pra serem prestados por eles EU é quem estou fazendo,e eles disseram que nao vao embora da casa e tambem nao querem pagar nem aluguel pra nós e nem as contas de agua e de Luz… O que EU faço Para resolver essa situaçao?

    1. Ana, o ideal é resolver de forma amigável. Todavia, se não for possível essa alternativa, você pode procurar um advogado de sua cidade e propor uma ação de despejo (na ação você pode cobrar os encargos devidos por eles)

  7. Tenho um imóvel comercial alugado, era uma mercearia com todos os equipamentos e com o passar dos anos devido as crises, o locatário começou a quebrar, sendo que o ponto virou até um bailão de final de semana, causando perturbação a vizinhança e atrasando o aluguel.
    Meu contrato é particular, mas reconhecido em cartório!
    Como meu contrato termina agora em Janeiro, posso pedir o comércio de volta, sem alguma citação por escrito, ou só verbalmente?

  8. Osmar José Fumagali Júnior

    Prezados, tenho um apartamento onde moram minha ex mulher e meus dois filhos, esse apartamento foi motivo de disputa litigiosa onde foi comprovado que eu havia comprado esse apartamento antes de me casar com a mãe dos meus filhos, acontece que após a decisão judicial ela se recusa a sair do meu apartamento. Detalhe que ela não paga o condomínio, eu tenho que pagar e eu não recebo aluguel dela. Já tentei um acerto amigável, mas ela não aceita sair do imóvel. O que posso fazer para obrigar ela a sair do meu imóvel?

    1. Olá, Boa tarde!
      Alugo uma casa em que o prazo estipulado no contrato já foi alcançado, porém o dono não renovou.Não tenho nenhuma conta atrasada,mas ele quer a casa de volta,mesmo já tendo sido renovado automaticamente,já que ele não se pronunciou.Ele pode entrar com ação de despejo só porque quer a casa de motivo aparente?

  9. Prezados, bom dia! Gostaria de esclarecer uma dúvida.
    Estou um um inquilino no meu imóvel no Rio de Janeiro, o qual foi feita um contrato de temporada com a intenção de compra.
    O contrato encerrou em 21/09, em 30 de Outubro apresentamos uma notificação para saída do imóvel considerando o prazo de 15 dias, já se passaram 30 dias e continuam no imóvel.
    Devido ao férias Florenses é possível entrar com uma liminar para ação de despeja para aluguel de temporada para retirada deles.

  10. Ola,boa tarde!
    Comprei um imóvel que estava alugado, os inquilinos não estão pagando o aluguel ha alguns meses e se negam a sair de lá.
    o Antigo dono informou que esta com uma ação de despejo em andamento que iniciou em 20/10/2019.
    Qual o prazo máximo para os inquilinos serem despejados?

  11. Olá!! Meu caso é complicado, eu estou em processo de divorcio litigioso, a casa estava alugada em meu nome somente, pois quando aluguei eu era solteiro e ela que veio morar na minha casa, e detalhe não trouxe nada, tudo lá é meu, bom eu saí da casa em março pois não tinha mais como continuar com ela. Ela se nega a sair de la, porem venceu o contrato em abril a proprietária quer a casa.
    A mulher se nega a sair e também não paga nada, enfim um problemão!!! A divida que ficou de aluguel eu vou pagar, mas a ordem de despejo já está correndo e no meu nome claro, pois a proprietária quer o imóvel desocupado.
    Minha dúvida é a seguinte, se eu deixar o despejo correr, terei mais algum prejuízo financeiro??? Já que quitarei todas as dividas com a proprietária, será que ainda sofrei algum outro dano, jurídico e ou financeiro??
    Digo de deixar o despejo correr, pois a mulher quer que eu dê dinheiro para ela sair de la, e que eu alugue outra casa pra ela… coisa que eu não vou fazer pois no processo de divorcio ela mentiu demais querendo arrancar o máximo de dinheiro de mim, não temos filhos e tudo o que eu tenho adquiri sozinho antes de conhecer ela, e o tempo em que vivemos juntos ela nunca ajudou com absolutamente nada, ficamos casados poucos mais de um ano.
    Desde já agradeço a ajuda.

    1. Olá, Jalbertt. Tudo bem?
      As cobranças feitas dos aluguéis são referentes ao serviço prestado? Caso seja, há a possibilidade de se discutir judicialmente, sendo necessária a apresentação de provas do acordo realizado. Para isso, recomendamos que você procure um advogado da sua região para sanar suas dúvidas.

  12. Boa tarde minha mãe está com 83 anos e não consegue se locomover ela tem imóvel em Iguaba alugado e mora no rio ,o inquilino não paga aluguel de jeito nenhum ,o processo por ser vara única já tem anos e não despeja , ela pode realizar um processo de despejo por falta de pagamento por aqui na cidade do rio de janeiro por motivo de incapacidade ,desde já agradeço pela atenção !

  13. Boa tarde,mora em uma casa da familia pir 25 anos,sem aluguel,cedida p habitar.A dois anos me pediram p assinar um contrato comodits,td bem,assinei,no contrato vem dizendo q qd o dono solicitasse o imovel,queria q desocupasse em 30 dias,falei sobre isso e fui confortada dizendo q era pro forme,recebi uma notificaçào p deocupar assim do nada,tenho crianças e td uma mudança q com certeza não terei tempi de fazer.Tenho como recorrer por mais alguns dias?e os direitos humanos visto q não estou conseguindo um lugar tão facil.Quero e vou devolver o imovel,so gostaria de ter um pouco mais de tempo.Comi devo proceder?

    1. Olá, Rúbia. Tudo bem?
      Sim, é possível, a depender da causa do despejo e do momento processual. Por isso, recomendamos a leitura dos artigos 59 a 66 da lei 8245/91.

  14. LUIZ EDUARDO SOARES

    Nádia ficou sabendo que uma casa estava sendo vendida em hasta pública. No dia da venda, arrematou, pagou e mudou-se para a residência. Após 3 meses recebe um oficial em sua casa que a notifica em uma ação de despejo movida por Angela verdadeira proprietária.
    Qual ação é cabível neste caso?

  15. Tenho uma casa e o contrato dos inquilinos venceu ontem ! Não querem dar satisfação nenhuma , falaram que iriam sair e não sairam, tem ate ” gato” na luz ! O que posso fazer ?

  16. Olá, eu aluguei um imóvel para uma pessoa da seguinte forma!
    O locatário ficaria responsável de reformar a casa, e ao invés de depositar o valor do aluguel descontaria a reforma do mesmo.
    Ele entrou em dezembro/2018 e no mês de junho/2019 o locatário alegou que a reforma estaria completa e que faria deposito do aluguel de parte de maio e junho, o que não aconteceu. E para minha surpresa ao visitar a casa pra ver a reforma ela não estaria completa, fiação exposta, estava praticamente como deixei no começo do acordo verbal. Gostaria de saber como posso proceder, pois praticamente o locatário agiu de má fé e está morando de graça pra ser sincero!!

  17. Prezados, parabéns pelo site. Muito esclarecedor. Por favor, se possível gostaria de tirar uma dúvida. sou inquilino de um apartamento e o contrato de 30 meses recém encerrou (nunca atrasei pagamentos, pelo contrário, pagava adiantado). O proprietário quis assinar mais 30 meses. A imobiliária intermediando isso, deu a entender que seria obrigatório um reajuste nos termos do contrato anterior (que já havia se encerrado e agora estava por tempo indeterminado), com um novo reajuste nos termos do contrato novo. Não aceitei essa exigência, e quis manter apenas o reajuste após um ano do novo contrato. No meio disso, quis negociar um armário embutido no quarto, o que não foi aceito pelo proprietário. Resolvi não continuar no imóvel e notifiquei meu desinteresse em continuar, informando que sairia em 60 dias (o contrato dizia que o locatário poderia informar seu desinteresse com no MÍNIMO 30 DIAS), o que eu cumpri. Logo após esse meu e-mail, a locadora me notificou da rescisão do contrato por parte deles dizendo que eu teria que sair em 30 dias. Vocês entendem que está certo isso? A locadora simplesmente ignorou a minha notificação nos termos do contrato (que estava sob prazo indeterminado), informando que a lei do inquilinato autoriza isso. Além disso, disseram que o proprietário já tinha um interessado, inclusive querendo pagar 500 reais a mais, e que eu deveria confirmar minha saida no dia 01, para que este novo interessado pudesse entrar. Isso não é má-fé? Agradeço muito a atenção!

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