4 questões para entender o processo de despejo facilmente

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Leitura de 7 min

O período de incerteza que o mercado vem passando tem mudado a preferência dos brasileiros quando o assunto é comprar ou alugar um imóvel.

Antes, a preferência nacional era a primeira opção. Hoje, o aluguel tem sido uma boa alternativa por se tratar de um negócio menos arriscado, em que não é necessário assumir uma dívida grande por tantos anos nem imobilizar um capital que, bem aplicado, pode render bons valores de juros.

Porém, antes de assinar um contrato de locação, é importante estar bem assessorado e compreender todas as cláusulas, para evitar futuras dores de cabeça.

Por isso, no post de hoje veremos 4 questões para entender o processo de despejo, saber como evitá-lo e até o que fazer caso se envolva em um. Confira!

1. O que é ação de despejo?

De modo genérico, ação de despejo é a forma que o locador tem para tirar o locatário de seu imóvel caso este descumpra o que ficou acordado em contrato, como o não pagamento do valor do aluguel, entre outras hipóteses que falaremos neste texto.

A ação de despejo é disciplinada pela lei do inquilinato, que determina suas regras nos artigos 59 a 65.

2. O que causa um processo de despejo?

O motivo mais comum de despejo é a falta de pagamento do aluguel. No entanto, há diversos outros motivos que podem ocasionar um processo como esse. Vejamos alguns deles:

Rescisão por acordo entre as partes

A locação pode ser desfeita se houver acordo entre as partes para a rescisão contratual, que deverá ser registrada por escrito, com a assinatura do locador, locatário e de duas testemunhas.

Nesse sentido, o prazo para o fim da locação será de seis meses contados a partir da assinatura do instrumento, se não houver sido acordado outro prazo. No entanto, se o locatário se arrepender e não quiser mais o encerramento da locação, o locador pode exigir o despejo do inquilino.

Extinção do contrato de trabalho

De acordo com o artigo 47, inciso II, da lei do inquilinato, quando o contrato de locação for celebrado devido a vínculo empregatício, o imóvel pode ser retomado de forma imediata se houver a extinção do contrato de trabalho.

É o mesmo raciocínio usado quando uma empresa cede outros itens ao empregado, como carro e notebook, que também devem ser devolvidos se a relação de emprego for finalizada.

Utilização do imóvel pelo proprietário

Segundo o artigo 47, inciso III, da lei do inquilinato, o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para uso do proprietário, do seu cônjuge ou companheiro, ou para a residência de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge, de imóvel residencial próprio.

Fim do prazo da locação para temporada

Se, com o fim do prazo da locação para temporada, o locatário se negar a sair do imóvel, a ação de despejo deve ser proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato.

Morte do locatário

Se o locatário vier a falecer e não deixar sucessor legítimo para assumir a locação, o proprietário pode pedir o despejo. Quanto a isso, entende-se por sucessor legítimo o disposto no artigo 11, inciso I, da lei do inquilinato:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.

Permanência do sublocatário

Se o contrato de locação terminar e o sublocatário se negar a sair do imóvel, o proprietário pode fazer uso do processo de despejo.

Reparações urgentes no imóvel

O despejo também é previsto caso o imóvel necessitar de reparações urgentes, que não possam ser feitas com o locatário morando no local — ou, se puderem, mas este se recusar a consenti-las.

Troca de fiador ou da garantia

Para proteger o locador em situações de inadimplência, pode ser exigido do inquilino a apresentação de uma das seguintes garantias:

  • seguro fiança locatícia;
  • caução, que pode ser bens móveis e imóveis. Caso seja em dinheiro, não poderá exceder o  equivalente a três meses de aluguel;
  • fiador;
  • cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

No entanto, todos estão sujeitos a imprevistos e, de forma prudente, o artigo 40 da lei 8245/91 estabeleceu algumas hipóteses, como a morte ou mudança de residência do fiador ou a prorrogação da locação por tempo indeterminado quando a fiança for ajustada por prazo certo, que autorizam o locador a exigir a alteração do fiador ou da garantia apresentada.

Assim, deverá o inquilino ser notificado por escrito e se não realizar a alteração dentro do prazo de trinta dias, a locação pode ser desfeita.

Falta de pagamento

Se o locatário deixar de pagar o aluguel ou outras taxas devidas — por exemplo, o condomínio — também é possível exigir seu despejo. Nessa hipótese, a Lei 12.112/09 modificou alguns pontos da Lei 8.245/91. Desde 2010, o locador pode pedir ao juiz uma liminar para que o despejo seja feito em quinze dias.

Pedidos de liminares são feitos quando há urgência em algum assunto e há a possibilidade de concessão de requerimento do autor antes mesmo do julgamento final do processo. No caso do despejo, para conseguir essa liminar, é necessário preencher os seguintes requisitos:

  • o locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel;
  • o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;
  • se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei ou se houver tais garantias e elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo.

3. Quanto tempo devo esperar antes de ingressar com uma ação de despejo?

No caso de despejo por falta de pagamento, por exemplo, basta um dia de atraso para o locatário ser considerado inadimplente, permitindo a rescisão contratual.

No entanto, para cada tipo de contrato de locação existe uma regra. O mais prudente é procurar um advogado de confiança, para que ele possa analisar a melhor forma de agir.

4. O que o locatário pode fazer para evitar ser despejado?

Por fim, ao ser citado no processo de despejo — ou seja, ao tomar ciência de que o locador está querendo despejá-lo —, o inquilino tem as seguintes opções:

Apresentar defesa

Caso o aluguel já tenha sido pago ou as alegações do locador não sejam verdadeiras, o inquilino pode apresentar defesa dentro do prazo de quinze dias, juntando os comprovantes que tiver.

Emendar a mora

Se a ação de despejo ocorrer por inadimplência, o locatário tem o prazo de quinze dias para realizar o pagamento dos valores em atraso, que devem abranger:

  • aluguéis e acessórios da locação, como contas de energia, água ou condomínio;
  • multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
  • juros de mora;
  • custas do processo e os honorários do advogado do locador.

Ainda assim, o inquilino só poderá fazer uso desse direito uma vez a cada 24 meses, para evitar que o locador só consiga receber o valor referente à locação mediante o ingresso do processo de despejo.

Gostou deste artigo? Agora que você tirou suas principais dúvidas sobre o processo de despejo, aproveite para assinar a nossa newsletter e mantenha-se informado em primeira mão sobre esse e outros assuntos similares!

 

86 comentários em “4 questões para entender o processo de despejo facilmente”

  1. Boa tarde,
    Alugamos nossa única casa através de uma imobiliária para um locatário e com o dinheiro desse aluguel pagamos o aluguel de um apartamento. Fomos avisados somente hoje, pela imobiliária, que nosso locatário está devendo 30.000 mil e que eles haviam negociado a dívida com o locatário que não está pagando.
    Perguntas:
    A imobiliária pode negociar a dívida sem nosso consentimento?
    Ela não deveria ter nos comunicado antes de chegar a 30.000?
    O locatário não pagou a imobiliária, mas a imobiliária estava nos pagando em ordem. Devo me preocupar?
    O locatário TB utilizou durante uns meses o imóvel para fins comerciais sendo que nosso contrato é residencial. Neste caso o contrato foi quebrado? Posso pedir a desocupação imediata do imóvel ou terei que entrar com uma ação de despejo?

  2. alugo uma imovel onde tenho uma firma já ha 17 anos hoje recebi uma ligaçao do dono do imovel dizendo que vendeu o imovel e que devo desocupoar em 60 dias. ta certo isso meu contrato vence daqui tres dias

    1. Olá, Flávia. Tudo bem?
      Conforme art. 27 da Lei nº 8245/91, o locatário tem direito de preferência sobre o bem locado. Ou seja, antes de vender o imóvel a um terceiro, o locador deveria tê-lo ofertado a você.
      Caso isso não tenha ocorrido, é possível adotar as medidas contidas no art. 33 da referida lei, requerendo perdas e danos ou, caso o contrato esteja averbado em cartório, arcar com as despesas cabíveis e comprar o imóvel.

  3. Boa noite !!!
    Tenho uma casa alugada para um inquilino durante 6 anos e meio.
    Eu pedi a casa para ele em abril, e já fazem 2 meses que ele não paga aluguel e se recusa a sair da casa . Qual procedimento posso tomar?
    Detalhe : é um aluguel sem contrato.

    1. Olá, Lucas. Tudo bem?
      Será necessário ajuizar uma ação de despejo, requerendo a saída do inquilino e o pagamento das quantias não pagas.

  4. Que trabalho eficiente, esclarecem e orientam de forma simples que até nós, leigos no assunto, conseguimos entender qual melhor caminho a percorrer, muito obrigada.

    1. Alcineide Rodrigues Silva

      Eu Alcineide Rodrigues Silva 62 anos ,manicure, faxineira faço prestação de serviços,não ganho fixo ,não sou aposentada através de uma cliente Me deram um apartamento da Caixa econômica para mim morar só que a pessoa que me deu e empresária e mora fora do país .enviou dois homens na residência me precionando para sair ,quis entregar mais me aconselharam que era injusto pois a mesma nao precisa e tem outros imóveis e eu com meus sobrinhos não temos condições e nem pra onde ir .Depois de 13 anos me botou na justiça me
      enviando uma ordem de despejo cobrando o aluguel sem ter contrato ela fala que contrato é verbal só que ela disse que tem contrato de gaveta do apto . só que o apartamento está com mais de 200 prestações atrasadas na Caixa econômica.o que faço e quais são os meus direitos? Estou desesperada

  5. Boa tarde, tenho um imóvel alugado porém meus inquilinos ja estão fechando o 3° mes sem pagar a se negam de sair pq disseram q a advogada deles disse q só posso obrigalos a sair da casa depois q fechar o 3° mes o q faço?

    1. Olá Angelica, tudo bem?
      Você pode ingressar com uma ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e demais encargos, devendo apresentar petição inicial com cálculo discriminado do valor do débito.

    1. Olá, Jucilei. Tudo bem?
      É possível ajuizar a ação. Quanto ao tempo para conseguir a liminar que determina a desocupação, infelizmente não há como precisar, visto depender exclusivamente do judiciário.

  6. Boa noite, aluguei minha casa por 12 meses porém com 2 meses a inquirida me disse que não vai permanecer na casa. Ela deu 2 meses de depósito e qier usar o mesmo para ficar na casa até que seja abatido o valor. Isso é legal? Disse pra ela que caução nada aver com a multa contratual que ela também não quer pagar. Ela não tem educação alguma já me chamou até de demente como devo proceder pois com 2 meses ela esta quebrando o contrato o que devo devolver a ela?

    1. Olá Roger, bom dia! Tudo bem? Recomendamos que você busque o judiciário para executar o contrato, cobrando os valores não pagos e a multa contratual.

  7. Alugo uma casa para um inquilino ha 3 anos..mas ele ficou desmpregado e esta com 5 meses de aluguel atrasado
    Qual meu direito de despeja lo e se entrar com uma açao de despejo terei o imovel o mais rapido possivel”?”

    1. Olá, luiz. Tudo bem?
      Você pode entrar com a ação de despejo, requerendo a desocupação de forma liminar, a fim de garantir que o imóvel seja reavido com maior celeridade. Além disso, também é viável requerer o pagamento dos aluguéis em atraso e possíveis multas contratuais.

  8. olá, tenho uma sala comercial. A inquilina está com o aluguel atrasado á quatro meses. Já pedimos para ela sair, já que não consegue manter o aluguel, mas ela só enrola e não paga e também não quer sair. Queria pedir uma ordem de despejo. Minha dúvida é se tenho que pagar alguma coisa para pedir a ordem de despejo?

    1. Oi Larissa, tudo bem?
      Geralmente são cobradas custas processuais, que são fixadas pelo Tribunal de Justiça de cada estado, e caução para liminar, na hipótese em que se deseja reaver o imóvel antes do processo terminar.

    1. Olá, Lindomar. Tudo bem?
      Como você nunca possuiu a posse do imóvel, será necessário ajuizar uma ação judicial chamada de imissão na posse.

  9. Boa noite.
    Tenho 3 meses de depósito calção efetuados e, com apenas 8 dias de atraso no aluguel de minha loja a imobiliária está me ameaçando mediante correspondência bem intimadora de entrar com ordem de despejo.
    Se nos é cobrado esse depósito justamente pra garantir “cobertura” de possíveis atrasos desse período de 3 meses, está correto esse procedimento da imobiliária ou posso contestar e até mesmo, quem sabe, mover alguma ação contra eles ?

    1. Olá, Sílvio. Tudo bem?
      O depósito caução serve justamente para garantir o pagamento dos alugueis em caso de inadimplemento das parcelas mensais.
      Embora exista esse valor depositado, é possível sim que a imobiliária inicie o processo de despejo antes mesmo de executar essa garantia.

  10. Em caso de ser uma casa cedida, deixamos morar por um tempo pra ajudar a pessoa, porém por causa particulares, que nesse caso foi a separação, a nora da minha mãe não quer sair da casa, a casa está no nome da minha mãe. Posso entrar com ordem de despejo nessa situação?

    1. Olá, Elielson. Tudo bem? A ação cabível nesse caso seria a reintegração de posse, visto que não havia contrato de aluguel pactuado entre as partes.

    1. Olá, Edite. Tudo bem?
      Não conseguimos entender sua dúvida. Seu lote foi invadido?
      Caso tenha ocorrido uma invasão, a medida correta seria uma ação de reintegração de posse.

  11. Vendi o imóvel e formalizei uma notificação para desocupação em 60 dias, irei pagar a multa contratual conforme lei, porém o inquilino se negou a sair do imóvel, posso entrar com uma ação de despejo? Quem entra sou eu antiga proprietária ou a atual proprietária?

    Grata

    1. Olá, Fabiana. Tudo bem?
      Não haverá muita diferença. Na prática, tanto você como o novo proprietário do imóvel podem entrar com a ação.
      Todavia, é recomendável que o novo proprietário proponha a ação, tendo em vista que ele é o atual detentor de todos os direitos sobre o bem.

  12. aluguei meu imóvel com contrato de temporada 3 meses. O inquilino esta inadimplente e disse que não vai pagar os últimos 2 meses. Quais os procedimentos para realizar o despejo? Consigo tirar ele rápido do imóvel? Ele deixo um caução de 2 meses que quero deixar de garantia por qualquer dano realizado no imóvel e também cobrir multas e juros do atraso. Agradeço pelas orientações necessárias.

    1. Olá Reinaldo. Tudo bem?
      Você pode ingressar com uma ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e demais encargos, devendo apresentar petição inicial com cálculo discriminado do valor do débito.
      Além disso, não é possível especificar um prazo para saída do inquilino, haja vista que dependerá de inúmeras circunstâncias, inclusive da defesa apresentada pelo locatário. De toda forma, é possível o locador pode pedir ao juiz uma liminar para que o despejo seja feito em quinze dias, desde que observados os requisitos previstos na lei.

  13. Regina Ribas Guedes

    Boa tarde, tenho um ap.em processo de inventário e um dos proprietário com 16,66% envadiu o apartamento e não quer pagar o aluguel e nem sair do imóvel, o que devo fazer? Desde já agradeço

  14. Há contrato de aluguel de 6 meses. Porém está no 2° mês de atraso do aluguel. Há crianças junto. Como proceder pra retirar do imóvel?

  15. Prezado, como faço para barrar um despejo?
    ja existe mandado de despejo para semana que vem, posso agravar da decisão?
    o cliente tera como saudar todo o debito em 30 dias…

    possivel oferecer um parcelamento do debito?

    1. Olá, Edmar. Tudo bem?
      Se o motivo do despejo for a ausência de pagamentos, uma alternativa é quitar as prestações em aberto. Todavia, essa saída nem sempre costuma dar certo, tendo em vista que os contratos de locação trazem a previsão de rescisão contratual em caso de atraso no pagamento dos alugueis.
      A possibilidade de parcelamento do débito deve ser negociada com o credor da dívida, isto é, o locador.

  16. Como fazer o.despejo se o inquilino não tem.contrato de.aluguel.
    E já tem 2
    Meses que não.paga o aluguel. Já pedi pra ele sair e ele não.sai do imóvel.
    Como faço para retirar ele.do.local

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