4 questões para entender o processo de despejo facilmente

O período de incerteza que o mercado vem passando tem mudado a preferência dos brasileiros quando o assunto é comprar ou alugar um imóvel.

Antes, a preferência nacional era a primeira opção. Hoje, o aluguel tem sido uma boa alternativa por se tratar de um negócio menos arriscado, em que não é necessário assumir uma dívida grande por tantos anos nem imobilizar um capital que, bem aplicado, pode render bons valores de juros.

Porém, antes de assinar um contrato de locação, é importante estar bem assessorado e compreender todas as cláusulas, para evitar futuras dores de cabeça.

Por isso, no post de hoje veremos 4 questões para entender o processo de despejo, saber como evitá-lo e até o que fazer caso se envolva em um. Confira!

1. O que é ação de despejo?

De modo genérico, ação de despejo é a forma que o locador tem para tirar o locatário de seu imóvel caso este descumpra o que ficou acordado em contrato, como o não pagamento do valor do aluguel, entre outras hipóteses que falaremos neste texto.

A ação de despejo é disciplinada pela lei do inquilinato, que determina suas regras nos artigos 59 a 65.

2. O que causa um processo de despejo?

O motivo mais comum de despejo é a falta de pagamento do aluguel. No entanto, há diversos outros motivos que podem ocasionar um processo como esse. Vejamos alguns deles:

Rescisão por acordo entre as partes

A locação pode ser desfeita se houver acordo entre as partes para a rescisão contratual, que deverá ser registrada por escrito, com a assinatura do locador, locatário e de duas testemunhas.

Nesse sentido, o prazo para o fim da locação será de seis meses contados a partir da assinatura do instrumento, se não houver sido acordado outro prazo. No entanto, se o locatário se arrepender e não quiser mais o encerramento da locação, o locador pode exigir o despejo do inquilino.

Extinção do contrato de trabalho

De acordo com o artigo 47, inciso II, da lei do inquilinato, quando o contrato de locação for celebrado devido a vínculo empregatício, o imóvel pode ser retomado de forma imediata se houver a extinção do contrato de trabalho.

É o mesmo raciocínio usado quando uma empresa cede outros itens ao empregado, como carro e notebook, que também devem ser devolvidos se a relação de emprego for finalizada.

Utilização do imóvel pelo proprietário

Segundo o artigo 47, inciso III, da lei do inquilinato, o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para uso do proprietário, do seu cônjuge ou companheiro, ou para a residência de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge, de imóvel residencial próprio.

Fim do prazo da locação para temporada

Se, com o fim do prazo da locação para temporada, o locatário se negar a sair do imóvel, a ação de despejo deve ser proposta em até trinta dias após o vencimento do contrato.

Morte do locatário

Se o locatário vier a falecer e não deixar sucessor legítimo para assumir a locação, o proprietário pode pedir o despejo. Quanto a isso, entende-se por sucessor legítimo o disposto no artigo 11, inciso I, da lei do inquilinato:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel.

Permanência do sublocatário

Se o contrato de locação terminar e o sublocatário se negar a sair do imóvel, o proprietário pode fazer uso do processo de despejo.

Reparações urgentes no imóvel

O despejo também é previsto caso o imóvel necessitar de reparações urgentes, que não possam ser feitas com o locatário morando no local — ou, se puderem, mas este se recusar a consenti-las.

Troca de fiador ou da garantia

Para proteger o locador em situações de inadimplência, pode ser exigido do inquilino a apresentação de uma das seguintes garantias:

• seguro fiança locatícia;
• caução, que pode ser bens móveis e imóveis. Caso seja em dinheiro, não poderá exceder o  equivalente a três meses de aluguel;
• fiador;
• cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

No entanto, todos estão sujeitos a imprevistos e, de forma prudente, o artigo 40 da lei 8245/91 estabeleceu algumas hipóteses, como a morte ou mudança de residência do fiador ou a prorrogação da locação por tempo indeterminado quando a fiança for ajustada por prazo certo, que autorizam o locador a exigir a alteração do fiador ou da garantia apresentada.

Assim, deverá o inquilino ser notificado por escrito e se não realizar a alteração dentro do prazo de trinta dias, a locação pode ser desfeita.

Falta de pagamento

Se o locatário deixar de pagar o aluguel ou outras taxas devidas — por exemplo, o condomínio — também é possível exigir seu despejo. Nessa hipótese, a Lei 12.112/09 modificou alguns pontos da Lei 8.245/91. Desde 2010, o locador pode pedir ao juiz uma liminar para que o despejo seja feito em quinze dias.

Pedidos de liminares são feitos quando há urgência em algum assunto e há a possibilidade de concessão de requerimento do autor antes mesmo do julgamento final do processo. No caso do despejo, para conseguir essa liminar, é necessário preencher os seguintes requisitos:

• o locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel;
• o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;
• se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei ou se houver tais garantias e elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo.

3. Quanto tempo devo esperar antes de ingressar com uma ação de despejo?

No caso de despejo por falta de pagamento, por exemplo, basta um dia de atraso para o locatário ser considerado inadimplente, permitindo a rescisão contratual.

No entanto, para cada tipo de contrato de locação existe uma regra. O mais prudente é procurar um advogado de confiança, para que ele possa analisar a melhor forma de agir.

4. O que o locatário pode fazer para evitar ser despejado?

Por fim, ao ser citado no processo de despejo — ou seja, ao tomar ciência de que o locador está querendo despejá-lo —, o inquilino tem as seguintes opções:

Apresentar defesa

Caso o aluguel já tenha sido pago ou as alegações do locador não sejam verdadeiras, o inquilino pode apresentar defesa dentro do prazo de quinze dias, juntando os comprovantes que tiver.

Emendar a mora

Se a ação de despejo ocorrer por inadimplência, o locatário tem o prazo de quinze dias para realizar o pagamento dos valores em atraso, que devem abranger:

• aluguéis e acessórios da locação, como contas de energia, água ou condomínio;
• multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
• juros de mora;
• custas do processo e os honorários do advogado do locador.

Ainda assim, o inquilino só poderá fazer uso desse direito uma vez a cada 24 meses, para evitar que o locador só consiga receber o valor referente à locação mediante o ingresso do processo de despejo.

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