Estamos vivendo em um mundo cada vez mais virtual! Isso é fato! Quem, há alguns anos, poderia imaginar que, hoje, existiriam terrenos sendo negociados no metaverso? Entretanto, não dá para negar que os problemas da realidade, como os cuidados necessários em um contrato de compra e venda de terreno, ainda merecem nossa atenção.
Hoje, mais do que nunca, as pessoas passam boa parte do tempo no mundo virtual, criando verdadeiras vidas alternativas, onde têm a possibilidade de aparentarem como desejam, bem como a oportunidade de possuir carros, casas, dentre outros bens que sempre sonharam em ter na vida real.
Entretanto, sabemos que ainda é impossível viver 100% online (pelo menos por enquanto…). Ou seja… Diferentemente do que ocorre no metaverso, é preciso ter bastante cautela na hora de elaborar, revisar ou assinar um contrato de compra e venda de terreno, assim como em qualquer outro negócio da vida real.
Nesse sentido, muito embora o processo de compra e venda de terreno no metaverso ocorra quase automaticamente, sem maiores complicações, na realidade, o mesmo processo possui uma série de riscos jurídicos, demandando alguns cuidados das partes envolvidas, especialmente relacionados ao contrato de compra e venda de terreno utilizado.
E se você veio parar aqui no nosso artigo, é bem provável que esteja pretendendo elaborar ou assinar um contrato de compra e venda de terreno, e está buscando se precaver dos possíveis riscos desta contratação, não é mesmo?
Afinal, quais cláusulas não podem faltar em um contrato de compra e venda de terreno e quais os principais cuidados que devem ser tomados ao comprar ou vender um terreno?
Leia o artigo até o final para sanar todas essas dúvidas e, de brinde, ter acesso à nossa dica bônus, que pode “salvar sua vida” caso você esteja prestes a assinar um contrato de compra e venda de terreno, ou pensando em elaborar um (mas está completamente perdido)!
1 – Importância do contrato de compra e venda de terreno
Você já ouviu o velho ditado “quem compra terra não erra”? Ainda que não, é fato que esse pensamento, para muitos, fez sentido. Afinal, por muito tempo, comprar terrenos, seja por meio de um contrato de compra e venda de terreno ou não, foi uma das principais opções de investimento.
Após a compra, a expectativa era de que o terreno se valorizasse com o passar do tempo, aumentando consideravelmente o patrimônio do proprietário. E essa possibilidade era quase certa, tanto é que o famigerado ditado ganhou força.
Você já deve ter ouvido falar por aí sobre a importância de um bom contrato de compra e venda de terreno. Na verdade, não é nenhum exagero dizer que qualquer contrato mal elaborado pode causar prejuízos irreparáveis às partes. Contudo, algumas particularidades do contrato de compra e venda de terreno tornam essa modalidade ainda mais exigente de cuidados na sua elaboração.
Isso porque a preservação de alguns direitos indispensáveis é protegida pelo contrato de compra e venda de terreno, que viabiliza, ainda, o correto cumprimento dos deveres de ambas as partes, de acordo com as especificidades de cada relação contratual.
Além do mais, é essencial que esses deveres e obrigações estejam descritos de forma clara, protegendo as partes, por exemplo, de possíveis condenações judiciais com base na dupla interpretação de cláusulas contratuais.
Dessa forma, fica fácil entender que a principal razão para se firmar um contrato de compra e venda de terreno é justamente garantir a segurança jurídica das partes envolvidas na relação contratual, realizando a transação imobiliária conforme sua vontade e os padrões exigidos pela lei.
Ou seja, ainda que o contrato de compra e venda de terreno seja regido pela autonomia das partes, de modo que as cláusulas nele inseridas correspondam aos interesses particulares dos contratantes, é necessário seguir alguns padrões mínimos definidos pela legislação, bem como possuir alguns documentos imprescindíveis para a realização do negócio.
Afinal, após assinado o contrato de compra e venda do terreno, este deverá ser regularizado em um Cartório de Registro de Imóveis, que analisará, dentre outras questões, a compatibilidade do contrato firmado e o ordenamento jurídico brasileiro.
Em suma, o contrato de compra e venda de terreno irá trazer detalhes da negociação, bem como especificações físicas da área, como metragem, condições do solo e limitações. Dentre as cláusulas contratuais deve haver, ainda, a previsão de consequências para eventual descumprimento do contrato por uma das partes, além de outras garantias essenciais à segurança do negócio firmado.
Mas não se preocupe! Vamos te explicar direitinho cada uma dessas questões no artigo de hoje, de forma descomplicada, daquele jeitinho CHC que você já conhece!
2 – Qualificação das partes no contrato de compra e venda de terreno
Assim como nos demais contratos, é necessário fazer a qualificação completa das partes no contrato de compra e venda de terreno. Dessa forma, o contrato deve conter o nome, o prenome, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, número do RG (registro geral), número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) ou no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), o endereço eletrônico, o domicílio e a residência dos contratantes.
Essas informações são essenciais para se ter a certeza de com quem se está contratando, ou seja, a quem cobrar o cumprimento do contrato de compra e venda de terreno, ou contra quem ingressar com ação judicial em caso de descumprimento das cláusulas, evitando confusões, por exemplo, causadas pela existência de mais de uma pessoa com o nome da parte com quem se contrata, sendo esta a única informação constante no documento (e acredite, isso é mais comum do que parece).
Por meio desses dados, é possível (e recomendado) que se verifique a capacidade da parte para realizar o negócio jurídico. Ou seja, conferir se a parte possui mais de 18 anos (absolutamente capaz), ou se ela é relativamente incapaz necessita de assistência para a assinatura do contrato (pessoa maior de 16 anos e menor de 18 anos, além de outras hipóteses previstas no art. 4º do Código Civil).
Dessa forma, é possível evitar que se firme um contrato considerado nulo, seja porque a parte com quem se realizou o negócio sequer tinha capacidade jurídica para tanto, ou se foi realizado com parte relativamente incapaz, sem a devida assistência, conforme exige a legislação.
Pode parecer algo simples, mas a correta qualificação também permite, por exemplo, que o comprador verifique se a parte vendedora é realmente a proprietária do terreno negociado, a partir da comparação com os dados constantes na escritura do imóvel.
Cumpre esclarecer que o contrato de compra e venda de terreno não precisa conter todos os dados das partes. Entretanto, é necessário que haja qualificação mínima, suficiente para a fácil identificação dos contratantes e não dar margem para que se questione a validade da contratação. De todo modo, recomendamos inserir a maior quantidade possível de informações, decisão que poderá evitar muitas dores de cabeça no futuro.
3 – Descrição detalhada do imóvel no contrato de compra e venda de terreno
Assim como a qualificação das partes é essencial no contrato de compra e venda de terreno, o instrumento contratual deve obrigatoriamente conter a descrição detalhada do terreno objeto da negociação.
Essa descrição pode ser extraída da matrícula do imóvel, que consta no documento do terreno, que poderá ser solicitada no Cartório de Registro de Imóvel do local onde está localizado o bem.
Nesse momento, é essencial que a parte compradora faça uma leitura completa do documento, especialmente do histórico do terreno, com a finalidade de identificar, por exemplo, circunstâncias que alterem a área construída do imóvel. Caso existam, essas circunstâncias (como demolições, construções, etc.) devem estar presentes na descrição do imóvel no contrato de compra e venda de terreno.
O objeto do contrato de compra e venda de terreno deve conter, obrigatoriamente, além da localização exata do bem, a metragem espacial do imóvel, com uma descrição criteriosa de suas medidas e divisas, que são indispensáveis para fins de regularização. Essa descrição também é importante para a avaliação do valor do imóvel, afinal, um dos principais critérios de precificação de um terreno é justamente a sua metragem.
A depender do caso, é recomendável, ainda, inserir na descrição do imóvel informações ainda mais específicas sobre as condições do solo, os limites para a rua e recomendações para construção.
Por exemplo, se a compra do terreno for realizada para fins de atividade agrícola, é importante constar no contrato informações sobre a fertilidade do solo para o tipo de cultura que se pretende cultivar. Caso se adquira o terreno com o objetivo de construir, o contrato deve possuir, dentre outras, informações acerca da estabilidade do solo e a viabilidade para receber edificações.
Além do mais, a parte interessada poderá verificar como a descrição do terreno se encontra perante a Prefeitura do município onde o bem está localizado, o que pode ser feito através da inscrição do imóvel.
Mais importante ainda, é claro, é verificar presencialmente se a descrição constante na documentação registrada em cartório ou na Prefeitura corresponde à atual situação do imóvel, realizando uma visita no local.
Por fim, é importante destacar a possibilidade de estabelecer no contrato de compra e venda de terreno a exigência de certidões negativas para a realização do negócio, assim como todos os outros documentos aptos a comprovar sua idoneidade. Essa previsão evita que haja a negociação de terrenos em situação irregular, em circunstâncias que podem gerar problemas e prejuízos futuros para o comprador.
As certidões negativas são documentos oficiais que atestam a regularidade do terreno, possibilitando a confirmação, por exemplo, de que não há impostos pendentes de pagamento (regularidade fiscal), ou que o terreno não está gravado de qualquer ônus (como restrições de transferência), podendo ser negociado sem quaisquer impedimentos.
Caso se constate a existência de impostos ou outras contas pendentes de pagamento (como contas de energia ou de água), é possível inserir uma cláusula prevendo a compensação desses valores, evitando que o comprador saia prejudicado em razão da inadimplência do vendedor com os débitos do imóvel.
4 – Valor da negociação e forma de pagamento no contrato de compra e venda de terreno
Por se tratar de um contrato de compra e venda de terreno, estamos falando de um negócio jurídico oneroso, no qual o imóvel será transferido por uma contraprestação de valor econômico. Dessa forma, o contrato deve obrigatoriamente conter o valor que será pago pelo terreno.
E não só isso! É essencial que o contrato de compra e venda de terreno preveja a forma como se dará o pagamento desse valor, ou seja, se à vista, parcelado ou financiado. Isso porque, a depender da forma de pagamento adotada, surge a necessidade de inserir outras informações ainda mais importantes.
Talvez a compra e venda de terrenos (assim como outros bens) ocorra de maneira um pouco mais simplificada no metaverso, na maioria das vezes com regras pré-definidas e auto executáveis, utilizando moeda própria ou criptomoedas.
Na vida real, por outro lado, todo cuidado é pouco! Assim, é indispensável inserir no contrato de compra e venda de terreno, além do valor a ser pago pelo imóvel, detalhes acerca do parcelamento, prazos de vencimento, dentre outras informações cuja ausência pode gerar futuras divergências entre as partes.
Por exemplo, se o pagamento for parcelado, o contrato deverá prever, de maneira expressa, a quantidade de parcelas, a incidência (ou não) de correção monetária e juros, o índice de correção monetária adotado (caso haja incidência de correção monetária), ou se a parcela será fixa (sem a incidência de correção monetária), o vencimento das parcelas, bem como a multa por atraso no pagamento. Já se o pagamento for realizado à vista, o contrato de compra e venda de terreno deverá prever o prazo para pagamento da parcela única.
Em todo caso, a cláusula deve conter o meio pelo qual se dará o pagamento (pix, transferência, boleto bancário, em dinheiro, etc.). Se o pagamento for realizado por meio de pix, é importante constar no contrato de compra e venda de terreno a chave para qual será realizada a operação, assim como, em caso de transferência bancária, todos os dados da conta bancária devem estar pormenorizados no contrato (agência, conta, operação, etc.).
Na hipótese de o pagamento parcelado ser realizado em dinheiro em espécie, é importante pactuar o local onde será realizado o pagamento mensalmente, para que essa informação também conste no contrato de compra e venda de terreno.
Vale salientar que se o preço do imóvel for maior do que 30 salários mínimos, o contrato de compra e venda de terreno deverá ser celebrado por Escritura Pública, conforme prevê o art. 108 do Código Civil de 2002.
Além disso, é bastante comum que o pagamento seja realizado parte em dinheiro (qualquer que seja o meio de pagamento), e parte pela transferência de outro bem, como uma casa, um carro, ou outro bem que possua valor econômico apreciável. Nesses casos, é indispensável que essa informação conste de maneira detalhada no contrato de compra e venda de terreno, devendo haver a descrição completa do bem que será dado como parte do pagamento.
Por exemplo, se o valor do terreno for R$ 100.000,00, com R$ 50.000,00 a serem pagos em 5 parcelas de R$ 10.000,00, e R$ 50.000,00 quitados pela transferência de um veículo, é importante constar o prazo para a transferência do veículo, o valor patrimonial do veículo, bem como a descrição detalhada do automóvel (quanto mais informações, melhor), como marca, modelo, ano, chassi, placa, etc.
5 – Entrega da posse do imóvel no contrato de compra e venda de terreno
É muito importante definir no contrato o momento da entrega do terreno ao comprador, ou seja, quando se dará o início da posse do imóvel. Essa cláusula normalmente é negligenciada nos contratos de compra e venda de terreno, apesar de ser uma previsão essencial nesse tipo de instrumento.
Imaginemos a seguinte situação: Joãozinho compra o terreno de Joaquim em 36 parcelas de 2 mil reais. Sem qualquer previsão contratual de início da posse, após a assinatura do contrato de compra e venda de terreno, Joãozinho, considerando o imóvel como seu, vai até o local e já planeja uma série de possíveis mudanças.
A primeira delas consistiria na troca do cercado do terreno, que era feito de estacas de madeira, as quais pretendia substituir por estacas de cimento. Joãozinho determinou a retirada de todas as estacas e o seu descarte, e fez o pedido das estacas de cimento para dar início à sua nova cerca.
Ocorre que Joãozinho não tinha uma boa organização financeira, e acabou não conseguindo honrar sequer com o primeiro pagamento da parcela do terreno, e muito menos com o pagamento das estacas de cimento. O negócio entre os dois estava, portanto, desfeito, tendo Joaquim recebido o terreno de volta, mas que agora não estava cercado, e todas as estacas haviam sido descartadas por Joãozinho.
Ocorre que o terreno era bastante extenso, de modo que a cerca incrementava consideravelmente o valor patrimonial do terreno de Joaquim. Dessa forma, Joaquim acabou saindo no prejuízo, tendo em vista que Joãozinho promoveu alterações no terreno antes mesmo de realizar o pagamento da primeira parcela.
Viu como estabelecer o momento da entrega e posse do terreno pode evitar muita dor de cabeça? Portanto, caso a posse se der antes da quitação integral do terreno, é importante prever no contrato quais tipos de alterações poderão ser feitas no imóvel.
É essencial, ainda, verificar qual o estado de conservação do terreno antes da entrega, afinal, caso o negócio seja desfeito, o vendedor poderá responsabilizar o comprador por eventual deterioração do imóvel. Para isso, é recomendado fotografar o terreno e anexar as imagens ao contrato, acompanhadas de uma descrição detalhada da situação do bem.
Por fim, é importante esclarecer que o contrato de compra e venda de terreno não transfere a propriedade do imóvel. Na verdade, a propriedade do terreno, nos termos do art. 1.245 do Código Civil de 2002, somente se transfere entre pessoas vivas com o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, momento a partir do qual o instrumento passa a ter efeito perante terceiros.
6 – Cláusula de rescisão no contrato de compra e venda de terreno
Sempre há a possibilidade de que uma das partes desista do negócio firmado. Por essa razão, uma das cláusulas mais importantes do contrato de compra e venda de terreno é justamente a cláusula de rescisão, que prevê a hipótese de cancelamento do contrato.
Nessa cláusula, deverão ser asseguradas garantias às partes, evitando que sejam desproporcionalmente prejudicadas em caso de eventual distrato. Dessa forma, serão definidas as regras relativas ao direito de arrependimento, ou as chamadas “arras penitenciais”.
As arras (ou sinal) correspondem à entrega de uma coisa ou uma quantia que funciona como garantia de que o contrato será cumprido. Assim, caso uma das partes decida desistir do contrato, a cláusula de rescisão irá prever o que será feito com o valor pago a título de arras.
É comum, por exemplo, que a cláusula de rescisão estabeleça a perda do valor pago a título de arras (ou seja, o valor permanecerá com o vendedor) caso o comprador desista do contrato de compra e venda de terreno, invocando o direito de arrependimento. Por outro lado, se a desistência partir do vendedor, o valor pago a título de arras deve ser devolvido em dobro ao comprador.
Em outras palavras, em caso de desistência do contrato de compra e venda de terreno por uma das partes, havendo cláusula de rescisão estabelecendo o direito de arrependimento, as arras cumprirão o papel de indenizar a outra parte, vedando a cobrança de indenização suplementar por perdas e danos, evitando, ao mesmo tempo, que uma das partes saia totalmente prejudicada em razão da desistência da outra.
7 – Cláusula de multa no contrato de compra e venda de terreno
Estabelecer uma multa é indispensável em qualquer contrato, e não poderia ser diferente no contrato de compra e venda de terreno. Não raras vezes os modelos de contrato disponibilizados na internet deixam de conter uma cláusula de multa, seja por descumprimento do contrato, seja por atraso no pagamento de parcelas, nas hipóteses em que esta forma de pagamento é pactuada entre as partes.
A cláusula de multa tem grande importância para a segurança das partes e para a própria estabilidade do contrato, uma vez que a previsão de aplicação de sanções tem o objetivo de, além de reparar a parte inocente, desestimular o descumprimento das obrigações contratuais.
Entretanto, alguns cuidados são necessários na hora de elaborar a cláusula de multa, para que não sejam estabelecidas sanções abusivas ou desproporcionais, que correm o risco de serem declaradas nulas em eventual ação judicial.
Por exemplo, na multa por descumprimento contratual, com exceção do descumprimento por atraso no pagamento de parcelas, normalmente é cobrado um percentual sobre o valor total do terreno.
Imaginemos, portanto, que alguém atrase um dia de pagamento da parcela. Evidentemente que pagar uma multa em percentual sobre o valor do terreno neste caso seria desproporcional, havendo fortes possibilidades de tal cláusula ser declarada nula em Juízo, impossibilitando o vendedor de cobrar qualquer multa pelo atraso no pagamento.
Diante disso, é importante que seja estabelecida uma cláusula de multa específica em caso de atraso no pagamento das parcelas, sendo recomendável que a base de cálculo da multa seja justamente o valor da parcela, e não o valor total do terreno (e em percentual razoável, de 2% a 10%, por exemplo).
8 – Foro, data e assinatura no contrato de compra e venda de terreno
A cláusula de foro, muitas vezes ignorada, também possui fundamental relevância no contrato de compra e venda de terreno (assim como em qualquer outro contrato). Essa cláusula estabelece o Juízo competente para processar e julgar eventual ação que tenha por objeto a discussão de alguma questão do contrato.
Imaginemos que o comprador de determinado terreno, localizado no Rio de Janeiro-RJ, tem domicílio fixado na cidade de Fortaleza-CE, e o vendedor do terreno tem domicílio fixado em São Paulo-SP. Em caso de descumprimento do contrato de compra e venda de terreno por uma das partes, a qual Juízo deverá ser endereçada a ação que discutirá o descumprimento? O foro competente seria o do domicílio do comprador ou do vendedor? Ou seria o do local onde o terreno se situa?
A partir de um simples exemplo, você deve ter percebido a importância de estabelecer previamente o foro onde as ações relacionadas ao contrato de compra e venda de terreno deverão ser ajuizadas. É importante que o foro seja pactuado entre as partes, que decidirão de comum acordo, levando em consideração as particularidades de cada relação contratual.
Além do mais, o contrato de compra e venda de terreno deverá conter um espaço para preenchimento da data em que as partes realizaram as assinaturas, assim como o espaço para assinatura do contrato. Devem assinar o contrato de compra e venda de terreno o comprador, o vendedor, os eventuais anuentes (como o cônjuge, em determinados regimes de casamento), os corretores de imóvel (se houver) e as testemunhas.
A assinatura de testemunhas é essencial nos contratos de compra e venda de terreno. Para que sejam válidas, é necessário que as assinaturas contenham o nome e o CPF das testemunhas, que devem estar presentes em todas as vias do contrato. Cumpre destacar que o contrato deverá conter a assinatura de pelo menos 2 (duas) testemunhas.
“Mas, CHC, qual a diferença prática entre o contrato que contém a assinatura de apenas uma testemunha e o que possui a assinatura de duas testemunhas?”
Excelente pergunta! E já te adiantamos: faz toda a diferença! Isso porque um contrato assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas, conforme prevê o Código de Processo Civil, tem força de título executivo extrajudicial, podendo ser executado imediatamente, caso haja o ingresso com ação judicial.
Em outras palavras, a ação já inicia com a dívida comprovada, sem a necessidade do processo de conhecimento (etapa do processo que seria dedicada à comprovação da existência da dívida). Dessa forma, possuir um contrato assinado por duas testemunhas economiza bastante tempo em eventual processo judicial, com a possibilidade de “pular” algumas etapas, afastando, ainda, a necessidade de se comprovar a existência da dívida.
Dica Bônus
Chegamos ao fim de mais um artigo e, como de costume, você receberá a nossa dica bônus!
Após o artigo de hoje, você deve ter percebido que firmar um contrato de compra e venda de terreno exige uma série de cuidados prévios, que poderão evitar muitos riscos jurídicos e problemas no futuro.
Pensando nisso, para o nosso artigo de hoje, preparamos um completíssimo checklist de revisão contratual para contratos de compra e venda de terreno. Assim, se você está prestes a firmar um contrato de compra e venda de terreno, poderá conferir se todas as informações indispensáveis constam no documento a ser assinado.
O checklist também poderá servir como um guia para você que está precisando elaborar um contrato de compra e venda de terreno, mas tem dúvidas sobre quais informações precisam constar nele.
Você pode acessá-lo aqui: Checklist de revisão contratual CHC: contrato de compra e venda de terreno
Lembrando que o checklist é apenas um guia, com o objetivo de te auxiliar a conferir, de maneira geral, se o instrumento a ser firmado contém informações mínimas necessárias em contratos do gênero, o que não substitui o acompanhamento individual por um profissional jurídico especializado, que analisará as particularidades do seu caso, apontando riscos jurídicos e soluções específicas para os problemas.
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