Entenda como é o processo de registro de imóveis

Não basta pesquisar, andar e encontrar o lar ou escritório ideal: o processo de registro de imóveis é burocrático e, por vezes, caro e longo.

Seu acompanhamento exige atenção para diversos detalhes no contrato e no trâmite que, se esquecidos, podem  invalidar o negócio realizado.

Para ajudar você a estar seguro de que todas as precauções legais envolvidas no registro do seu imóvel serão tomadas, preparamos um guia definitivo para que você compreenda de vez como funciona todo o procedimento e não deixe nada passar! Acompanhe.

O registro de imóveis

Passada a fase de busca, possíveis financiamentos, verificação de disponibilidade e elaboração de contratos iniciais, é chegada a hora de formalizar o negócio de compra e venda firmado, afinal, só é dono aquele que registra o bem.

O registro do negócio na matrícula do imóvel (aquele documento que registra todos os eventos e mudanças ocorridas em torno de sua propriedade ou posse) é feito no respectivo Cartório de Imóveis, sendo o principal instrumento apto a comprovar juridicamente que quem é o dono de um bem imóvel.

O processo de registro de imóveis

O processo de registro de imóveis pode ser definido passo a passo e inclui obrigatoriamente visitas (ainda que online) a dois cartórios: o de notas e o de registro de imóveis. Entenda a seguir!

Os cuidados a serem tomados no processo de compra

Viu um imóvel, gostou das condições e está interessado em comprá-lo? Antes mesmo de iniciar as negociações junto a seu então dono, lembre-se de pesquisar a fundo sobre sua situação e conferir se ele não é a garantia dada em nenhum financiamento ou empréstimo, como ocorre na hipoteca, penhor, anticrese, etc.

Por isso, vale a pena exigir que o vendedor apresente uma Certidão de Ônus Reais do cartório em que o bem estiver registrado, bem como certidões de quitação de débitos relativos ao IPTU e a chamada Certidão Vintenária, que atesta a situação do imóvel nos últimos vinte anos.

A possibilidade de verificar pela internet a situação do imóvel

Alguns estados já disponibilizam acervo virtual, com a emissão de certidões e cópia das matrículas de imóveis online, facilitando a vida de quem quer ter certeza da idoneidade do vendedor e conferir a situação do bem.

Tal possibilidade varia de acordo com o estado em que o imóvel está situado. No caso de Minas Gerais, por exemplo, já existe uma central eletrônica de registro de imóveis que funciona a pleno vapor. Quem não conta com o serviço em sua localidade, terá um trabalho um pouco maior de se deslocar até o cartório e obter os documentos que desejar em sua forma física.

Como lavrar uma escritura pública de compra e venda de imóveis

Um passo decisivo a ser dado rumo ao registro do imóvel é elaborar uma Escritura Pública (que tem fé perante toda a sociedade) e lavrá-la no cartório de notas que atenda a sua região. Isso dá publicidade ao ato de compra e venda.

É importante deixar claro que o art. 108 do Código Civil afirma que “a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”; ou seja, se o imóvel tiver um valor inferior a trinta salários mínimos, pode ser o caso de não ser necessária a lavratura da escritura pública.

Esteja atento: o instrumento que determina os termos da venda não é capaz de transmitir a propriedade, uma vez que é apenas um contrato de aquisição comum. Logo, para lavrar a sua escritura e preencher os requisitos do artigo 215 do Código Civil, será necessário apresentar, no mínimo:

  • documento de identidade e CPF de compradores e vendedores;
  • comprovante de residência e certidão de casamento (se houver);
  • certidões do Distribuidor Cível e de Família (Estadual), Distribuidor Cível (Executivo Fiscal Municipal e Estadual), Distribuidor Criminal (Estadual), Justiça do Trabalho (Federal), Distribuidor de Ações Executivas (Cível, Criminal e Fiscal), da cidade de residência do vendedor e da cidade onde o imóvel está situado (nos últimos 20 anos);
  • cópia da matrícula do imóvel no estado em que se encontra até então;
  • cópia e certidão negativa de débitos referentes ao IPTU do imóvel.

O registro da compra e venda do imóvel

Lavrou a escritura e já formalizou o processo de compra e venda? Ótimo! Você já pode iniciar os trâmites para transferir a propriedade para seu nome em definitivo.

Antes de tudo, é importante saber que sobre a compra de imóvel incidirá o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e que competirá a você efetuar seu pagamento. Se ele foi adquirido por herança, o imposto a ser recolhido é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD).

Uma vez arrecadado o imposto, você deverá providenciar o traslado da escritura e da guia de pagamento ao Cartório de Registro de Imóveis em que o objeto da compra estiver registrado.

As alterações na matrícula

A lei de Registro Públicos, em vigência desde 1973, determina que uma vez lavrada a escritura o comprador deve efetivar o registro em até trinta dias, juntando todos os documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis. Só assim será permitida a alteração e averbação do nome do novo proprietário na matrícula do imóvel.

Se optar por um imóvel financiado, a alteração só poderá ser realizada com a sua quitação. A instituição responsável pela concessão de crédito emitirá documento para que o real comprador possa levá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis e fazer as alterações pertinentes.

Os valores envolvidos no registro

As taxas e emolumentos pagos nos cartórios, bem como os impostos a serem arrecadados (ITCD ou ITBI) variam de acordo com a região em que o imóvel estiver edificado e seu tamanho.

O ITBI é fixado pelo município em que o imóvel se situa e o ITCD pelo estado, assim, para saber qual vai ser o total a ser recolhido, você deve se dirigir ao órgão arrecadador do local de situação do bem.

A importância do registro para vendedores e compradores

A transferência de propriedade só é concluída com a devida alteração das disposições contidas na matrícula do imóvel a fim de excluir o nome do vendedor e incluir o do comprador.

O registro se mostra extremamente importante para todos os envolvidos no processo. Para o vendedor, retira sua responsabilidade acerca de todos os débitos e impostos que decorrerem da manutenção do bem. Para o comprador, o documento é o único responsável por resguardar seus direitos de posse e propriedade, sendo oponível contra qualquer um que vier a perturbá-lo.

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