Você sabia que é possível mudar livremente de banco durante um financiamento? É muito comum que as pessoas não saibam sobre a portabilidade de financiamento imobiliário, já que dificilmente as instituições bancárias explicam sobre essa possibilidade aos clientes com o objetivo de retê-lo sempre que possível.
Basicamente, a portabilidade consiste em fazer a migração do seu financiamento para outro banco que ofereça taxas de juros menores. Isso se aplica tanto para imóveis residenciais como comerciais e, apesar existir desde 2006, o procedimento se tornou mais popular nos últimos anos em razão da queda da taxa SELIC.
Confira, nos tópicos seguintes, quais são as regras gerais da portabilidade, quando ela pode ser feita, as exceções, como funciona o processo no campo prático, o que é preciso observar durante o procedimento e qual é a relação da Selic com o assunto. Boa leitura!
Como é o processo da portabilidade?
Conforme as orientações do Banco Central do Brasil (BCB), primeiro o cliente deve solicitar um resumo sobre o financiamento contratado, que é um documento que informa o número do contrato, saldo devedor (quanto falta pagar), taxas de juros etc.
O banco do qual a pessoa está saindo deve disponibilizar essas informações imediatamente nos atendimentos presenciais ou dentro de um dia útil para outros canais de atendimento (como telefone, chat ou e-mail).
Após, é preciso encontrar uma instituição bancária que ofereça uma proposta mais vantajosa e negociar com ela. Após fechar negócio, o novo banco entra em contato com o anterior, que terá duas opções: oferecer uma contraproposta ainda melhor ao cliente ou repassar o contrato para a nova instituição.
Ressalta-se que cada banco tem suas próprias regras quanto à portabilidade imobiliária. Por exemplo, o Banco do Brasil (BB) exige aprovação de crédito e abertura de uma conta-corrente. O Bradesco faz uma análise de cada caso separadamente para encontrar a proposta ideal para cada cliente. Já o Santander e a Caixa exigem que o cliente se dirija até uma agência para fazer as negociações.
Quais são as regras gerais da portabilidade?
No ano de 2019, o BCB emitiu a Resolução 4.762/2019, que dispõe sobre a portabilidade de crédito e edita a legislação mais antiga sobre o assunto — Resolução 4.292/13. Essas são as normas que trazem as regras gerais sobre o assunto. Veja quais são as principais delas:
- não pode ser cobrado nenhum custo para que o cliente mude de banco;
- pode ser cobrada uma nova avaliação do imóvel e despesas do cartório;
- o prazo e valor original da operação devem ser mantidos, sendo negociável apenas a taxa de juros;
- o banco original tem até 5 dias para fazer a transferência dos recursos para o novo banco;
- as normas também se aplicam, no que couber, à portabilidade do financiamento imobiliário realizado com pessoas jurídicas (PJ). Isso significa que as mesmas regras se aplicam às empresas que adquirem imóveis financiados.
Quando a portabilidade de financiamento imobiliário pode ser feita?
Qualquer pessoa que tenha feito um financiamento imobiliário, seja usando recursos do FGTS ou não, poderá fazer a portabilidade. Desde que o indivíduo tenha recursos para arcar com o novo contrato de financiamento e não esteja com seu nome negativado, não há limite de prazos, valores e outros impedimentos na lei para a portabilidade.
Entretanto, há exceções que impedem a realização da portabilidade, são elas:
- o cliente está inadimplente, ou seja, existem parcelas atrasadas e que devem ser pagas;
- o imóvel não está pronto, ou seja, está em fase de construção ou se trata de um projeto na planta.
- o nome do cliente está negativado.
Além disso, apesar do banco originário ser obrigado a fazer a transferência do contrato, o novo banco não é obrigado a aceitá-la, então é possível que o pedido seja negado por esse último.
Quais foram os reflexos da queda da Selic?
Você deve ter ouvido no jornal ou lido em portais de notícia que o Banco Central vem realizando impactantes reduções na taxa Selic. Essa é uma taxa básica de juros da economia brasileira e é utilizada tanto pelos bancos nacionais como internacionais para financiar operações de crédito.
Isso significa que, quanto menor for a taxa, maior é a viabilidade para que os bancos ofereçam melhores condições de pagamento.
Durante um longo período, a Selic se manteve bastante elevada, nos anos de 2015 e 2016 ela alcançou 14,25%. Porém, nos anos posteriores, o Banco Central tomou medidas para reduzir esse percentual e atualmente ela se encontra em apenas 4,5%.
A diminuição da SELIC permitiu que os bancos oferecessem melhores condições de negociação, o que aumentou descomunalmente o número de portabilidades no país. Conforme o Banco Central e o portal da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), os pedidos de portabilidade aumentaram em 453% em 2018 e mais 102% no ano de 2019.
O que é importante observar na portabilidade?
É importante ler atenciosamente todas as cláusulas do contrato de financiamento. O cliente deve verificar alguns itens, como:
- seus dados pessoais;
- se o número do contrato de financiamento é o mesmo do banco original;
- a proposta de crédito da instituição, incluindo a taxa de juros anual, nominal e efetiva, prazo da operação, valor das prestações, o Custo Efetivo Total (CET) etc.;
- o índice de preço ou base de remuneração utilizada na operação;
- endereço completo do banco.
O CET corresponde ao valor total dos juros e taxas cobradas pelo financiamento. Portanto, a portabilidade somente compensa para o cliente quando o CET do novo contrato for menor que o anterior. Além disso, deve-se ter cuidado com cobranças adicionais, omissão de informações ou cláusulas abusivas — que colocam o devedor em desvantagem.
Para evitar esses problemas, assegurar seus direitos e garantir que o processo ocorra da forma mais vantajosa, é fundamental contar com o apoio jurídico de um advogado especializado em direito imobiliário, e isso vale tanto para uma pessoa física ou jurídica que deseja fazer a portabilidade.
Graças ao seu conhecimento técnico e aprofundado sobre o assunto, o jurista detalhará as cláusulas e solucionará quaisquer dúvidas sobre o assunto.
Pela queda da Selic, realizar a portabilidade de financiamento imobiliário tem se tornado cada vez mais comum em nosso país, entretanto, para evitar problemas no processo, você pode ter a ajuda de um advogado especializado e experiente.
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