Locação imobiliária comercial: você tem alguma dúvida sobre o processo?

Ao montar um negócio, o local onde o ponto comercial funcionará é de extrema importância e pode ser determinante para o sucesso do empreendimento.

Se você não tem imóvel próprio nem dinheiro para comprar um, uma ótima opção é a locação comercial.

No entanto, fique atento ao contrato e tenha um advogado de confiança para que ele analise o que está sendo pactuado e assim possa evitar futuras dores de cabeça.

No post de hoje, vamos tirar algumas dúvidas que passam pela mente das pessoas que estão envolvidas com o processo de locação. Acompanhe conosco.

O que é locação comercial?

Considera-se locação comercial aquela destinada à exploração de alguma atividade econômica, que pode ser feita por meio de comércio, indústria, escritório, depósito ou outro tipo de negócio.

As regras relativas à locação não residencial estão dispostas nos artigos 51 a 57 da Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato.

Qual o prazo mínimo para um contrato de locação comercial?

No caso das locações não residenciais, a lei não estipula um prazo mínimo para contratação, podendo ser pactuado livremente entre as partes.

No entanto, se a locação comercial for firmada por período igual ou superior a cinco anos, o locatário (que é quem aluga o imóvel) pode pedir a renovação compulsória do contrato.

Quais garantias podem ser exigidas na locação comercial?

A Lei do Inquilinato elenca três tipos de garantias que podem ser exigidas na locação. No entanto, é proibida a utilização de mais de uma garantia no mesmo contrato. Veja quais são:

1- caução, que pode ser oferecida tanto em bens móveis e imóveis como em dinheiro. Se for em dinheiro, não pode ultrapassar o valor de três vezes o valor do aluguel pactuado e deverá ser devolvido ao locatário no final da locação;

2- fiador, que é a pessoa que se responsabiliza pelos débitos do locatário, caso este fique inadimplente;

3- seguro fiança, que deverá ser feito por uma seguradora.

Como rescindir o contrato de locação antes do término?

Durante a vigência do contrato, o locador não pode exigir que o imóvel seja devolvido. Contudo, se a desistência for por parte do inquilino, este deverá pagar a multa estipulada em contrato, que deverá sempre ser proporcional ao tempo que ainda resta para finalizar o que foi estipulado.

Por exemplo, se o prazo da locação era de um ano e durou três meses, a multa será proporcional aos nove meses restantes.

Qual índice deve ser aplicado para reajuste do valor da locação?

O reajuste do valor do aluguel tem como finalidade compensar as perdas da inflação anual e, portanto, deve ser feito todo ano.

Normalmente, o índice aplicado está previsto em contrato, e o preferido entre as partes é o IGP-M. No entanto, se não houver previsão, o índice poderá ser escolhido pelo locador.

O que é o direito de inerência ao ponto?

Uma das particularidades da locação comercial é a proteção que o legislador fornece ao empresário que aluga determinado imóvel para exploração de sua atividade econômica.

Tal proteção existe porque se parte do princípio de que, ao desenvolver qualquer tipo de atividade num imóvel, o locatário investiu tempo e dinheiro para construir o seu negócio. Aquele endereço é uma referência para os clientes, e o estabelecimento pode sofrer sérios abalos com a perda do ponto.

Com o direito de inerência ao ponto, a lei impede que o locador passe a exercer a mesma atividade do inquilino após o ponto estar montado e bem estabelecido e assim evita a concorrência desleal.

O que é a renovação compulsória do contrato de locação?

Em decorrência do direito de inerência ao ponto, a legislação concedeu ao locatário a possibilidade de renovar compulsoriamente o contrato de locação comercial, desde que preencha os requisitos do art. 51:

1- o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

2- o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

3- o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Como fazer valer o direito de renovação compulsória?

A ação renovatória é o meio pelo qual se exige o cumprimento da renovação compulsória de locação comercial.

A ação deverá ser ajuizada no prazo máximo de um ano e mínimo de seis meses para o fim do contrato de locação e deve estar instruída com os documentos listados no art. 71, que possuem, resumidamente, as seguintes finalidades:

1- demonstrar o preenchimento dos requisitos exigidos para a renovação compulsória, citados no item anterior (contrato por escrito, mínimo de cinco anos, explorar a mesma atividade econômica no mesmo local por, no mínimo, três anos);

2- provar que o contrato de locação está sendo integralmente cumprido;

3- provar o pagamento dos impostos e taxas que incidem sobre o imóvel e que sejam de responsabilidade do locatário;

4- especificar de forma clara as condições oferecidas para a renovação da locação;

5- indicar fiador.

Em quais hipóteses o locador pode reaver o imóvel?

O direito de inerência ao ponto protege o empresário, que é o locatário. No entanto, ao impedir que o locador tenha acesso ao seu próprio imóvel, a lei cria um embate entre a proteção da atividade econômica e o direito de propriedade.

Para encerrar essa confusão, a Lei do Inquilinato estabeleceu, em seus artigos 52 e 72, a chamada exceção de retomada, que são as hipóteses em que mesmo o locatário obedecendo a todos os requisitos previstos pelo legislador, o locador não é obrigado a renovar o contrato compulsoriamente:

1- se o poder público determinar a realização de obras que importarem na radical transformação do imóvel;

2- se o locador tiver a intenção de reformar o imóvel de tal forma que importe em substancial aumento no valor do negócio explorado no local ou da propriedade;

3- o imóvel vier a ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente;

4- se o locatário não fizer uma proposta que atenda o real valor locativo do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

5- se o locador comprovar que possui melhor oferta de locação proposta por terceiros.

Caso o imóvel seja retomado com base em uma das duas últimas hipóteses listadas acima, o locador não poderá explorar o mesmo ramo de atividade do locatário. Se o fizer, deverá indenizar o antigo inquilino.

Se você está interessado em fazer uma locação comercial e ainda tem algumas dúvidas, entre em contato conosco e agende uma consulta.