6 dicas para fazer um contrato de compra e venda de imóvel com segurança!

A compra de um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Por conta disso, surge certa insegurança na hora de assinar um contrato de compra e venda. A verdade, porém, é que o contrato de compra e venda é apenas uma das fases deste processo burocrático que é a aquisição de uma casa, um apartamento, entre outros imóveis.

Para dar segurança aos proprietários destes bens, a nossa legislação instituiu os Cartórios de Imóveis, que são entes responsáveis por manter um cadastro, chamado de matrícula, de cada imóvel existente em determinada região. Os Cartórios registram em livros, hoje em dia em formato digital, em sua maioria, todas as alterações importantes na situação dos imóveis, como alterações na estrutura, mas principalmente a mudança de sua propriedade.

Diferente de uma locação, na qual basta um contrato particular entre o inquilino e o locador, a compra e venda só está finalmente realizada quando é registrada no Cartório de Imóveis, sendo a assinatura do contrato de compra e venda uma etapa importante nesse processo.

Isso porque, diferentemente da coisa móvel, a qual é possível presumir que o proprietário é aquele que a está portando, no imóvel é necessário o registro da propriedade para ser  publicizado, através do cartório, quem é o dono do bem. Somente com o registro é que pode ser dito que alguém é dono de determinado imóvel.

E você, está se sentindo inseguro para celebrar um contrato de compra e venda de imóvel?

Então fique atento para essas seis dicas que vamos lhe dar. Confira!

1- Verifique se o imóvel está bem descrito no contrato

O primeiro ponto a ser analisado no contrato de compra e venda de imóvel é se o que está sendo adquirido está claramente descrito no contrato. É importante que no contrato conste a descrição exata do que está sendo comprado, como metragem, cômodos, localização, pontos de referência, entre outras características.

Muitas vezes os contratos se limitam a indicar apenas o endereço ou o número da matrícula em que este está registrado no Cartório. O ideal, porém, é que o instrumento contenha pelo menos os dois dados. Isso é importante porque nem sempre um imóvel possui apenas uma matrícula no Cartório, podendo ser resultado da fusão de dois ou mais terrenos, por exemplo, tendo, se ainda não unificado, matrículas individualizadas.

Para verificar se o bem que está sendo objeto da negociação é o mesmo descrito no contrato, peça uma certidão atualizada com os termos da sua matrícula, nela é possível averiguar a descrição e a situação atual do objeto do contrato.

É possível também, na situação de não haver uma descrição detalhada na matrícula, solicitar um overlay, que geralmente é um serviço oferecido pela prefeitura municipal a fim de localizar geograficamente o bem. Essa é uma opção interessante caso o objeto do contrato seja muito antigo e não possua a matrícula bem redigida.    

2- Verifique se quem está vendendo tem poderes para isso

Outro cuidado primordial na hora de celebrar um contrato de compra e venda de imóvel é examinar se a pessoa que está vendendo é legitimada para isso. Com a certidão atualizada da matrícula do bem é possível verificar quem é o proprietário atual dele, já que a certidão conterá toda o histórico de seus proprietários.

Analise, inclusive, o regime de casamento do vendedor e verifique se a participação do cônjuge na negociação não é obrigatória, para evitar qualquer problema, pode ser interessante exigir a assinatura dele no contrato.

Neste caso, o Código Civil prevê que nenhum dos cônjuges, exceto se forem casados pelo regime da separação absoluta, podem alienar imóveis sem a autorização do outro. Assim, caso você esteja adquirindo uma residência e o vendedor é casado em algum dos regimes de comunhão universal ou comunhão parcial (regime legal), é necessário observar se há a permissão do cônjuge, chamada outorga uxória, para que a venda seja concretizada. Caso contrário, o contrato poderá ser anulado judicialmente.   

Apenas o último proprietário ou alguém expressamente autorizado por ele por meio de uma procuração, por exemplo, pode celebrar a compra e venda.

3- O contrato de compra e venda é apenas uma promessa

O contrato de compra e venda de imóveis na verdade não finaliza a negociação do seu objeto. Salvo algumas exceções, o contrato de compra e venda não pode ser levado diretamente a registro no Cartório de Imóveis, passando a propriedade do bem para o comprador.

Na verdade o contrato particular de compra e venda é uma promessa de que será lavrada a escritura pública de compra e venda, a qual será levada a registro no Cartório de Imóveis, finalizando a operação.

Assim, evite a celebração de contrato de gaveta, que não é levado a registro.

Uma exceção importante a isso é quando acontece de a transação ocorrer por meio de um financiamento bancário. Em muitos desses casos, o contrato envolvendo a instituição bancária já pode ser levado diretamente a registro no Cartório de Imóveis, sem a necessidade de lavratura de uma escritura de compra e venda.

4- É importante deixar claro o preço e o prazo para pagamento

Parece evidente, mas o contrato deve conter de maneira pormenorizada qual o preço está sendo pago na compra e venda e qual a forma de pagamento.

Se o pagamento estiver sendo feito por meio de cheques, é interessante que o contrato contenha o número de série dos cheques, o emitente e o valor de cada ordem de pagamento.

Caso outros bens estejam entrando na negociação, se parte do pagamento está sendo feito com um veículo, por exemplo, é relevante que o contrato contenha uma descrição deles.

De igual forma, se um imóvel também está sendo ofertado como garantia para a quitação do contrato tais anotações são importantes. Descreva-o, apontando onde ele está registrado, o seu valor de mercado, quando ele entrará na discussão, dentre outras previsões para que seja de fácil localização na hipótese de inadimplemento da obrigação.    

Além disso, é indispensável que seja previsto o que acontece no caso de atraso do pagamento, se o contrato será rescindido ou se haverá o pagamento de multa e correção monetária.

5- Deixe claro o momento em que a posse será entregue ao comprador

A compra e venda não acaba somente com o pagamento da quantia que foi estipulada. É importante determinar quando o comprador poderá entrar na casa que foi adquirida, tendo em vista que esta ainda pode estar sendo ocupada pelo vendedor. 

Já imaginou comprar aquele apartamento na praia e dar de cara com um desconhecido na sua propriedade?

Por isso, não deixe de estipular quando a posse será transferida, se será no momento da assinatura do contrato, na quitação de todo o valor ou das primeiras parcelas, ou na escritura pública definitiva, por exemplo. 

Ainda, pode ser convencionada multa na hipótese da entrega não ocorrer no tempo estabelecido contratualmente, seja ela diária, seja uma quantia fixa.

6- O contrato de compra e venda de imóvel deve prever o que acontece em caso de evicção

Acontece evicção quando o comprador de um bem o perde por uma decisão judicial ou administrativa que seja relativa a fatos anteriores à compra.

O contrato então, pode prever o acontecerá nesses casos. Em regra, o comprador pode cobrar do vendedor os prejuízos que tiver com a evicção, desde que não tivesse conhecimento de que a coisa poderia ser perdida desse modo.

Isso, no entanto, pode ser ampliado ou restringido por meio do contrato. É necessário, então, que comprador e vendedor estejam de acordo sobre o que acontecerá em caso de evicção, se haverá ou não indenização a ser paga ao comprador e qual o valor dela, por exemplo.

O mais importante na celebração de um contrato de compra e venda de imóvel é estar assessorado para que se possa estar seguro quando da elaboração e assinatura do instrumento. A CHC Advocacia tem advogados capacitados para elaborar um contrato de compra e venda específico para o seu caso. Entre agora mesmo em contato por meio do nosso Whatsapp ou deixando um comentário nesta postagem  e saiba todos os benefícios da nossa assessoria.

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