Saiba o que é o contrato de gaveta e conheça seus riscos

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Leitura de 6 min

A compra e venda particular de imóveis sem nenhum registro no Cartório de Registro de Imóveis é chamada de contrato de gaveta.

Apesar do risco envolvendo esse procedimento, a prática é muito comum hoje em dia.

Nessa situação, por exemplo, o proprietário antigo poderá alienar o bem a terceiros e este poderá ser penhorado em casos de dívidas do primeiro. Além disso, se ele falecer, o imóvel será incluído no inventário e transmitido aos seus herdeiros.

Essas são apenas algumas das consequências dessa maneira de compra e venda de imóvel. Por isso, às vezes pode ser melhor fazer um financiamento. Pensando nisso, vamos apresentar nesse post como funciona um contrato de gaveta e quais são as suas características. Acompanhe a leitura!

O que é o contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é um contrato realizado entre o mutuário — que é o vendedor que contraiu financiamento com a agência financeira e bancária — e o terceiro — adquirente e comprador, chamado de “gaveteiro”, que receberá o imóvel transferido.

O mutuário/vendedor permanece como o titular do mútuo até que seja realizada a quitação de todo o procedimento de financiamento.

Trata-se de um documento particular de compra e venda, em que não há a interferência de nenhuma agência imobiliária ou instituição bancária vendedora do imóvel. Além disso, o registro atestando a propriedade do comprador não é atualizado perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Como funciona esse contrato?

Por meio dessa transação, o mutuário faz a venda do bem para o gaveteiro. Porém, ele continua sendo o titular da relação de mútuo enquanto o financiamento não for totalmente quitado.

Assim, o gaveteiro é considerado um simples possuidor do bem, e, para o banco, o devedor é o primeiro comprador.

Infelizmente, os efeitos jurídicos produzidos com a celebração desse contrato são duvidosos e de pouca valia técnica. Por isso, é bastante comum que ele seja objeto de litígios judiciais — muitas vezes, pelo proprietário anterior, já que, por força de lei, ele ainda mantém vínculos com o imóvel.

Para que, geralmente, é utilizado?

O contrato de gaveta é uma maneira de realizar a compra e venda de imóveis. Muitos financiamentos, hoje em dia, são implementados por meio desse tipo de prática.

A principal razão para esse tipo de acordo se deve à alta carga tributária no mercado imobiliário, que incide sobre a transação referente à transferência de imóveis financiados.

Devido a isso, a ideia de realizar o pagamento de um imóvel que está em nome de um terceiro é considerada uma estratégia para diminuir os gastos decorrentes das altas taxas.

Dessa maneira, o “comprador” realiza todas as etapas referentes ao financiamento perante a instituição bancária e passará o bem para aquela pessoa que é, na verdade, a verdadeira compradora do imóvel. Esta terá que arcar com as prestações até a sua quitação.

Contudo, enquanto isso estiver sendo feito, o financiamento estará em nome daquele que implementou todo o processo perante o banco.

Quais são os riscos desse tipo de contrato?

Apesar de ser uma prática que, à primeira vista, parece vantajosa, esse tipo de contrato envolve uma série de riscos para ambas as partes.

Riscos para o comprador

O comprador suporta diversos riscos que podem acontecer com esse tipo de contrato.

Se a parte adquirente vier a falecer, por exemplo, a sua família ficará desprotegida, já que o imóvel não poderá ser incluído no inventário. Se, por outro lado, o vendedor falecer, o imóvel será, por direito, de seus herdeiros.

Outra provável ocorrência é a venda do imóvel para terceira pessoa, já que não há registro comprovando que a propriedade tenha sido transferida pelo contrato de gaveta apto a impedir essa operação. Logo, o vendedor de má-fé poderá vender o bem para outros interessados. Trata-se de um tipo de golpe comum no segmento imobiliário.

Riscos para o vendedor

O vendedor do imóvel também está sujeito a uma série de perigos. Caso o comprador deixe de pagar as prestações, o vendedor poderá ter o seu nome incluído no SPC e SERASA, e o banco poderá executar a sua dívida contra ele.

Seguindo o raciocínio, caso o banco retome o bem ou este seja adquirido em leilão por um terceiro, mesmo assim, o vendedor continuará com o seu nome nos cadastros do banco, o que poderá inviabilizar a obtenção de crédito e a autorização de financiamentos e empréstimos.

O contrato de gaveta tem validade jurídica?

Como já foi mencionado, esse contrato não tem o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Geralmente, é feito apenas o reconhecimento de firma das partes. Ou seja, ele é um contrato não oficial, e a sua validade se restringe apenas às partes, comprador e vendedor.

Assim, a confiança entre as partes é fundamental para garantir a sua concretização, já que a efetiva legitimidade depende da conduta esperada e correta entre ambas. É por isso que o risco é maior, pois pode ocorrer má-fé do devedor ou do próprio comprador. Em tese, o fato seria considerado fraude, contudo, a ausência de registro torna um provável processo judicial algo mais complexo.

Esses contratos não permitem o seu registro, pois, conforme a Lei 8.004/90, se exige a anuência da instituição financeira que fez o financiamento originário da compra do imóvel e a sua venda subsequente.

O contrato de gaveta mascara uma situação irregular e ilegal. Como ele é considerado um documento não oficial, não tem validade jurídica, apenas um valor moral. O seu reconhecimento se restringe às partes. Por isso, elas precisam estar cientes do tipo de negócio que estão fazendo.

Os bancos responsáveis pelo financiamento de imóveis também entendem que o contrato de gaveta é um mecanismo irregular. Eles partem do entendimento de que o art. 1º da Lei n. 8.004/90, que estabelece que o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, exige a formalização da venda e que ela seja realizada em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Contudo, o STJ entende que esse mecanismo pode ser legal e permite que o cessionário discuta as obrigações e direito assumidos em juízo. Ainda considera que, com a quitação de todas as parcelas, não seria possível realizar a anulação de uma provável transferência, já que não foram causados prejuízos ao SFH.

Como se proteger?

É muito importante que ambas as partes reconheçam firma no cartório no momento em que é feita a assinatura do contrato de gaveta. Outro cuidado a ser tomado é guardar todos os recibos referentes aos pagamentos de todas as prestações. Isso é essencial para provar que se agiu de boa-fé e que o imóvel foi vendido antes de uma provável inadimplência por parte do comprador.

O contrato de gaveta envolve uma série de riscos. A melhor maneira é optar pela regularização da compra e venda com o registro no Cartório. Por isso, é importante que as partes estejam cientes desses perigos, para evitar cair em roubadas e diminuir eventuais prejuízos.

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73 comentários em “Saiba o que é o contrato de gaveta e conheça seus riscos”

  1. Olá, tudo bem? Vendi um apartamento há 20 anos e recebi notificação de que meu nome entrará no SPC. Fui até o imóvel e está em abandono total. Posso entrar na justiça para reaver o imóvel?

  2. Bom dia, eu e meu companheiro estamos nos separando, e a nossa casa foi financiada no nome dele e eu dei a entrada da casa faz 1 ano e 3 meses, não somos casados no civil. Ele quer vender a casa e eu não quero, as proposta que estão aparecendo é de R$ 15mil. Gostaria de uma luz, por que eu não quero abrir mão da casa e ele quer. Gostaria de uma sugestão.

    1. Olá, Karina. Tudo bem?
      Como a casa foi adquirida na constância do relacionamento, ela pertence aos dois. Assim, seu companheiro só pode vender a parte dele do imóvel, ou seja, metade da casa. No entanto, caso ele ignore sua falta de interesse na venda, você pode reclamar 50% do valor obtido com o negócio.

  3. Olá boa tarde, pretendo vender um apto por contrato de gaveta, e gostaria de orientações sobre o contrato e sobre cláusulas para o caso do comprador não pagar as prestações .
    Poderiam me auxiliar?

  4. boa tarde preciso de uma ajudar, vender um apartamento contrato de gaveta ,so comprador deixou pagar condominio ha 4 anos ,ai empresa colocou meu nome e da minha esposa na justiça que devo fazer.

    1. Olá, Roberto. Tudo bem?
      Recomendamos que você pague a dívida e busque, posteriormente, cobrá-la do adquirente do seu apartamento.

  5. Olá, estou querendo comprar uma casa com contrato de gaveta, como faço para não ficar no prejuízo futuramente caso haja morte do titular da casa ?

    1. Olá, Sara. Tudo bem?
      Você poderá buscar uma boa assessoria jurídica para elaborar o contrato e tomar as precauções devidas, como reconhecer firma em cartório e guardar os comprovantes de todas as obrigações adimplidas em razão do contrato.

  6. Stephanie Torres

    Oi, meu marido e eu estamos procurando um apto pra compra em contrato de gaveta. Gostaria de saber como me previnir para não cair em golpes ou perder o imóvel

  7. Olá, estou querendo comprar um apartamento com contrato de gaveta, como faço para não ficar no prejuízo futuramente caso haja morte do titular do apartamento?

  8. Patricia Clementino

    Olá, boa tarde!

    Estou para fazer um contrato de gaveta para passar meu AP para uma outra pessoa. Pode me passar orientações sobre como elaborar e as principais cláusulas.

  9. Eu estou pensando em assumir
    um financiamento no nome de outra pessoa com contrato de gaveta, registrado em cartório ,assinado a titular do financiamento e o os dois filhos q são de maior .Gostaria de saber como me previnir mais ainda
    para não ter perigo de eu
    perderr o imóvel… Vou assumir 96 mil de restante do financiamento obg

  10. Olá boa noite, pretendo vender um apto por contrato de gaveta, e gostaria de orientações sobre o contrato e sobre cláusulas para o caso do comprador não pagar as prestações e a CEF reaver o imóvel, como posso formatar um contrato equilibrado?
    Desde já muito obrigada.

  11. Adriano Machado

    Estou com uma proposta de adquirir um imóvel (terreno) que está com contrato de gaveta financiado pela incorporadora, não conheço a outra parte, a incorporadora disse que se uma das partes não honrar a outra parte tem que efetuar o pagamento, meu medo é a outra parte não honrar com sua metade e eu ter que pagar, como posso me resguardar quanto a isso?

  12. Ramon Alves dos Santos

    Bom dia. Tenho um imovel em meu nome. Vendi para outra pessoa com o contrato de gaveta e essa pessoa quer repassar a outra sendo que a terceira pessoa quer quitar o apartamento. Nessa eu tenho direito de alfuma porcentagem na venda?

    1. Olá, Ramon. Tudo bem?
      Não há na lei nenhuma previsão que assegure ao senhor percentuais sobre vendas de imóveis. Com isso, a situação dependerá do que for acordado entre as partes.

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