Saiba o que é o contrato de gaveta e conheça seus riscos

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Leitura de 6 min

A compra e venda particular de imóveis sem nenhum registro no Cartório de Registro de Imóveis é chamada de contrato de gaveta.

Apesar do risco envolvendo esse procedimento, a prática é muito comum hoje em dia.

Nessa situação, por exemplo, o proprietário antigo poderá alienar o bem a terceiros e este poderá ser penhorado em casos de dívidas do primeiro. Além disso, se ele falecer, o imóvel será incluído no inventário e transmitido aos seus herdeiros.

Essas são apenas algumas das consequências dessa maneira de compra e venda de imóvel. Por isso, às vezes pode ser melhor fazer um financiamento. Pensando nisso, vamos apresentar nesse post como funciona um contrato de gaveta e quais são as suas características. Acompanhe a leitura!

O que é o contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é um contrato realizado entre o mutuário — que é o vendedor que contraiu financiamento com a agência financeira e bancária — e o terceiro — adquirente e comprador, chamado de “gaveteiro”, que receberá o imóvel transferido.

O mutuário/vendedor permanece como o titular do mútuo até que seja realizada a quitação de todo o procedimento de financiamento.

Trata-se de um documento particular de compra e venda, em que não há a interferência de nenhuma agência imobiliária ou instituição bancária vendedora do imóvel. Além disso, o registro atestando a propriedade do comprador não é atualizado perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Como funciona esse contrato?

Por meio dessa transação, o mutuário faz a venda do bem para o gaveteiro. Porém, ele continua sendo o titular da relação de mútuo enquanto o financiamento não for totalmente quitado.

Assim, o gaveteiro é considerado um simples possuidor do bem, e, para o banco, o devedor é o primeiro comprador.

Infelizmente, os efeitos jurídicos produzidos com a celebração desse contrato são duvidosos e de pouca valia técnica. Por isso, é bastante comum que ele seja objeto de litígios judiciais — muitas vezes, pelo proprietário anterior, já que, por força de lei, ele ainda mantém vínculos com o imóvel.

Para que, geralmente, é utilizado?

O contrato de gaveta é uma maneira de realizar a compra e venda de imóveis. Muitos financiamentos, hoje em dia, são implementados por meio desse tipo de prática.

A principal razão para esse tipo de acordo se deve à alta carga tributária no mercado imobiliário, que incide sobre a transação referente à transferência de imóveis financiados.

Devido a isso, a ideia de realizar o pagamento de um imóvel que está em nome de um terceiro é considerada uma estratégia para diminuir os gastos decorrentes das altas taxas.

Dessa maneira, o “comprador” realiza todas as etapas referentes ao financiamento perante a instituição bancária e passará o bem para aquela pessoa que é, na verdade, a verdadeira compradora do imóvel. Esta terá que arcar com as prestações até a sua quitação.

Contudo, enquanto isso estiver sendo feito, o financiamento estará em nome daquele que implementou todo o processo perante o banco.

Quais são os riscos desse tipo de contrato?

Apesar de ser uma prática que, à primeira vista, parece vantajosa, esse tipo de contrato envolve uma série de riscos para ambas as partes.

Riscos para o comprador

O comprador suporta diversos riscos que podem acontecer com esse tipo de contrato.

Se a parte adquirente vier a falecer, por exemplo, a sua família ficará desprotegida, já que o imóvel não poderá ser incluído no inventário. Se, por outro lado, o vendedor falecer, o imóvel será, por direito, de seus herdeiros.

Outra provável ocorrência é a venda do imóvel para terceira pessoa, já que não há registro comprovando que a propriedade tenha sido transferida pelo contrato de gaveta apto a impedir essa operação. Logo, o vendedor de má-fé poderá vender o bem para outros interessados. Trata-se de um tipo de golpe comum no segmento imobiliário.

Riscos para o vendedor

O vendedor do imóvel também está sujeito a uma série de perigos. Caso o comprador deixe de pagar as prestações, o vendedor poderá ter o seu nome incluído no SPC e SERASA, e o banco poderá executar a sua dívida contra ele.

Seguindo o raciocínio, caso o banco retome o bem ou este seja adquirido em leilão por um terceiro, mesmo assim, o vendedor continuará com o seu nome nos cadastros do banco, o que poderá inviabilizar a obtenção de crédito e a autorização de financiamentos e empréstimos.

O contrato de gaveta tem validade jurídica?

Como já foi mencionado, esse contrato não tem o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Geralmente, é feito apenas o reconhecimento de firma das partes. Ou seja, ele é um contrato não oficial, e a sua validade se restringe apenas às partes, comprador e vendedor.

Assim, a confiança entre as partes é fundamental para garantir a sua concretização, já que a efetiva legitimidade depende da conduta esperada e correta entre ambas. É por isso que o risco é maior, pois pode ocorrer má-fé do devedor ou do próprio comprador. Em tese, o fato seria considerado fraude, contudo, a ausência de registro torna um provável processo judicial algo mais complexo.

Esses contratos não permitem o seu registro, pois, conforme a Lei 8.004/90, se exige a anuência da instituição financeira que fez o financiamento originário da compra do imóvel e a sua venda subsequente.

O contrato de gaveta mascara uma situação irregular e ilegal. Como ele é considerado um documento não oficial, não tem validade jurídica, apenas um valor moral. O seu reconhecimento se restringe às partes. Por isso, elas precisam estar cientes do tipo de negócio que estão fazendo.

Os bancos responsáveis pelo financiamento de imóveis também entendem que o contrato de gaveta é um mecanismo irregular. Eles partem do entendimento de que o art. 1º da Lei n. 8.004/90, que estabelece que o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, exige a formalização da venda e que ela seja realizada em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Contudo, o STJ entende que esse mecanismo pode ser legal e permite que o cessionário discuta as obrigações e direito assumidos em juízo. Ainda considera que, com a quitação de todas as parcelas, não seria possível realizar a anulação de uma provável transferência, já que não foram causados prejuízos ao SFH.

Como se proteger?

É muito importante que ambas as partes reconheçam firma no cartório no momento em que é feita a assinatura do contrato de gaveta. Outro cuidado a ser tomado é guardar todos os recibos referentes aos pagamentos de todas as prestações. Isso é essencial para provar que se agiu de boa-fé e que o imóvel foi vendido antes de uma provável inadimplência por parte do comprador.

O contrato de gaveta envolve uma série de riscos. A melhor maneira é optar pela regularização da compra e venda com o registro no Cartório. Por isso, é importante que as partes estejam cientes desses perigos, para evitar cair em roubadas e diminuir eventuais prejuízos.

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126 comentários em “Saiba o que é o contrato de gaveta e conheça seus riscos”

  1. Boa tarde ! Comprei um imóvel e gostaria de saber como me proteger caso o vendedor desista .Qual clausula devo colocar no contrato de gaveta me protegendo para evitar arrependimento do vendedor em desfazer o negocio..Se tiver algum modelo favor enviar para alex.fsr@gmail.com. Desde já agradeço

    1. Olá vendi meu imóvel pelo contrato de gaveta e o comprador não está pagando as parcelas nem nunca pagou o IPTU isso já tem 2 anos
      E tem 4 parcelas em atraso o que devo fazer para recuperar meu imóvel novamente?
      Obg

  2. Não façam a besteira de adquirir um imóvel nestas condições… cometi este engano, primeiramente loquei o imóvel, paguei um ano de aluguel adiantado, dois meses depois o proprietário me disse que precisava vender o imóvel, pois estava com parcelas atrasadas, como não tinha interesse de ter “aquele imovel como proprio” eu rejeitei a proposta, porém algumas incursões e “propostas atraentes” acabei fazendo o contrato de gaveta…

    Resumo, o imovel estava com muitas parcelas em atraso, eu cometi a besteira de pagar algumas parcelas na conta deles, e este dinheiro foi usado para outros fins menos pagar as parcelas… enfim gastei mais de 80k no imovel, valores este que irei perder, pois os proprietarios se negam a fazer a transferencia para o meu nome.

  3. Célia de Oliveira

    Comprei um apartamento por contrato de gaveta de uma pessoa, e agora informei a mesma que pretendo repassar o contrato pra uma terceira pessoa, devo pagar algum valor a pessoa que me vendeu?

    1. Olá, Célia! Tudo bem?
      A princípio, não. Porém, situação diversa pode ter sido pactuada no contrato, razão pela qual recomendamos a consulta a este.

    1. Preciso de orientações sobre contrato de gaveta,se é feito em cartório e como funciona… Pois vou comprar um apartamento e o dono do imóvel falou que seria um contrato de gaveta.

      1. Olá, Rhayssa! Tudo bem?
        Em tese, o contrato de gaveta não precisa ser feito em cartório. No entanto, é recomendável o reconhecimento de firma pelas partes, a fim de conferir mais segurança ao pacto.

      1. Olá, Mayla. Tudo bem?
        Entraremos em contato por e-mail para responder sua dúvida de forma mais adequada.

  4. Olá boa tarde..
    Estou querendo vender meu apartamento, fazendo contrato de gaveta, e gostaria muito de orientações sobre o contrato e sobre cláusulas, caso o comprador não pague as prestações .

  5. Olá boa noite!
    poderia me ajudar?
    Gostaria de um modelo de contrato de gaveta, em que eu receba um valor de entrada, o comprador continua pagando as prestações e o valor que falta para completar o total que seja paga da forma que puder.
    EX: Valor total do imóvel 120 mil
    Saldo devedor 40 mil ( A ser pago do financiamento em parcelas)
    80 mil ( 30 mil de entrada + 50 mil pago da forma que puder).

    1. Boa tarde
      Comprei um apartamento com contrato de gaveta há 15 anos atrás. Faz 2 meses que quitei o imóvel, porém era do Programa de Arrendamento da Caixa. Será que existe alguma maneira de já passar para meu nome, ou vou ter que pagar por 2 escrituras?

    1. ALEXANDRE RODRIGUES

      Existe um imovel (terreno) e area rural, qe minha mae comprou sob contrato de gaveta de uma pessoa conhecida, pagou a vista!
      Acontece que Deus acabou por recolher minha querida maezinha e o referido contrato nao foi reconhecido assinatura.
      Gostaria de saber qual e se existe uma saida para essa questao!

  6. Olá boa tarde, pretendo vender um apto por contrato de gaveta, e gostaria de orientações sobre o contrato e sobre cláusulas para o caso do comprador não pagar as prestações .
    Poderiam me auxiliar?

  7. Bom dia, tenho uma dúvida.
    uma conhecida comprou um imovel há cerca de 15 anos. a compra e venda foi registrada em cartório por escritura pública, mas ela nunca efetuou o registro da venda na matrícula do imóvel.
    Esse seria um caso de contrato de gaveta?
    corre-se o risco do antigo proprietário ter vendido esse imóvel p outra pessoa?

  8. Olá, tudo bem? Vendi um apartamento há 20 anos e recebi notificação de que meu nome entrará no SPC. Fui até o imóvel e está em abandono total. Posso entrar na justiça para reaver o imóvel?

  9. Bom dia, eu e meu companheiro estamos nos separando, e a nossa casa foi financiada no nome dele e eu dei a entrada da casa faz 1 ano e 3 meses, não somos casados no civil. Ele quer vender a casa e eu não quero, as proposta que estão aparecendo é de R$ 15mil. Gostaria de uma luz, por que eu não quero abrir mão da casa e ele quer. Gostaria de uma sugestão.

    1. Olá, Karina. Tudo bem?
      Como a casa foi adquirida na constância do relacionamento, ela pertence aos dois. Assim, seu companheiro só pode vender a parte dele do imóvel, ou seja, metade da casa. No entanto, caso ele ignore sua falta de interesse na venda, você pode reclamar 50% do valor obtido com o negócio.

  10. Olá boa tarde, pretendo vender um apto por contrato de gaveta, e gostaria de orientações sobre o contrato e sobre cláusulas para o caso do comprador não pagar as prestações .
    Poderiam me auxiliar?

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