Direito Imobiliário: tudo o que a empresa deve saber

O Direito Imobiliário é tradicionalmente conhecido pelos atos de compra e venda de imóveis e também pelas locações.

Devido à geralmente baixa intensidade dessas transações no âmbito das empresas, aparentemente, tem-se a impressão de que tais atos possam ser realizados sem a intervenção de um especialista na área, para, ao menos, dar orientações. É exatamente nesse ponto que mora o perigo, já que, normalmente, as pessoas somente procuram o profissional quando já estão enfrentando um problema.

Para esclarecer, no entanto, de uma vez por todas, tudo que se deve saber sobre o Direito Imobiliário no âmbito empresarial, elaboramos este artigo com os principais aspectos aos quais devemos atentar. Siga a leitura e confira!

O que é o Direito Imobiliário?

O Direito Imobiliário compreende o ramo do direito privado que se encarrega da determinação de normas que regem as relações jurídicas sobre a propriedade imóvel — aquisição ou perda; locação; posse; usucapião; condomínio; incorporações imobiliárias; financiamentos; doação e cessão de direitos; direito de construir; direito de vizinhança e formalidades do registro de imóveis. Enfim, todos os institutos em direito admitidos no tocante a essa classe de bens.

Dessa forma, podemos dizer que o Direito Imobiliário tem como foco a propriedade dos bens imóveis, bem como todas as possíveis ações que decorrem das prerrogativas do seu proprietário.

A base legal do tema é tratada pelo Código Civil (Lei 10.406/2002), especialmente no capítulo de Direitos Reais, em que se encontram os principais aspectos e consequências da relação de propriedade, mas também na seção dos Contratos — regras fundamentais à segurança dos negócios jurídicos praticados no âmbito da propriedade.

No entanto, existem outras leis específicas muito importantes, que são decisivas para o assunto em questão. Dentre elas:

– A Lei de Locação (Lei º 8.245/91), que abrange a locação de imóveis urbanos;

– A Lei do Sistema Financeiro de Habitação (Lei nº 4.380/64);

– A Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6015/73).

Ademais, o Código de Defesa do Consumidor, em alguns momentos, apresenta-se como o regramento indispensável ao Direito Imobiliário, uma vez que regula as relações de consumo, as quais são comumente formadas e envolvem, por exemplo, o comprador de imóvel na planta e a construtora, o locatário e a imobiliária, entre outras.

O que são bens imóveis?

Os bens imóveis consistem nos elementos incorporados ao solo, que não podem ser separados ou removidos do seu respectivo local, sem que haja qualquer tipo de deterioração. Nos termos dos artigos 79 e 80 do Código Civil, consideram-se bens imóveis:

Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

Art. 80. Consideram-se imóveis para os efeitos legais:

I – os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram;

II – o direito à sucessão aberta.

Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis:

I – as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local;

II – os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.

Os bens imóveis ainda podem ser classificados em quatro espécies:

– Imóveis por natureza;

– Imóveis por acessão natural;

– Imóveis por acessão artificial;

– Imóveis por determinação legal.

Nesse contexto, os imóveis por natureza são aqueles que envolvem o solo e a respectiva superfície, o subsolo e também o espaço aéreo — e, no direito de propriedade, existem limites quanto ao uso desse bem, com relação à altura e à profundidade.

A categoria dos imóveis por acessão é representada pelos decorrentes dos fenômenos naturais, como plantas, cursos d’água etc. Já os imóveis por acessão artificial correspondem aos que sofreram intervenção do homem: edificações, plantações, dentre outros.

Os bens imóveis por determinação legal, por sua vez, são aqueles advindos de um direito real reivindicado em juízo.

Sobre esses bens, recaem diversas relações jurídicas e, por esse motivo, é tão importante conhecer o seu conceito para ter uma direção de como agir diante de uma negociação.

Quais temas integram o Direito Imobiliário?

O Direito Imobiliário é uma área com vasto campo de atuação, a começar pelo domínio das relações entre a propriedade privada e o espaço público, que exige um estudo aprofundado das legislações criadas para regular os espaços habitáveis.

Como o Direito está em constante processo de evolução, acompanhar todas as transformações sociais e a respectiva adequação das leis é um comportamento primordial para ser bem-sucedido nesse mercado.

Também se destaca no tema em questão a área de locação de imóveis, que movimenta bastante a economia imobiliária e exige uma boa base de conhecimento para solucionar conflitos de tal natureza, que, muitas vezes, culminam em ações judiciais.

Outra especialidade do Direito Imobiliário diz respeito às formas de investimento praticadas, com destaque para a figura dos Fundos Imobiliários. Trata-se de uma modalidade que funciona de modo semelhante ao condomínio — o qual é composto por vários investidores que adquirem uma cota parte do investimento para, ao final, receber os lucros da atividade para a qual ele foi formado.

Quais os termos mais comuns dentro do Direito Imobiliário?

O Direito Imobiliário é uma área que, via de regra, envolve muitas burocracias e normas específicas. Inevitavelmente, também sempre surgem termos técnicos que devem ser conhecidos, ainda que minimamente.

Isso posto, apresentaremos, a seguir, alguns desses seus conceitos e aspectos-chave sobre a aplicação dos termos mais comuns que você não pode deixar de saber. Confira!

Matrícula

A matrícula funciona como o documento de identidade do imóvel e consiste em uma numeração única que é registrada no cartório de registro de imóveis competente, isto é, no município em que o bem está localizado.

Além de individualizar a propriedade, tendo em vista que cada imóvel deve ter o seu registro, a matrícula tem a finalidade de assegurar o direito de propriedade ao seu dono.

Dentre as informações necessárias à especificação do bem no documento, são indispensáveis:

– A área onde ele está localizado;

– Os seus limites;

– A sua inscrição municipal;

– O endereço;

– As propriedades vizinhas.

Outro ponto interessante a respeito da matrícula é que os dados do proprietário também ficam registrados no papel do instrumento. Isso significa que, na hipótese de um imóvel que foi comercializado mais de uma vez, é possível saber todo o caminho percorrido até chegar ao seu dono atual — nenhum dado é apagado desse documento, apenas as novas situações são incorporadas, formando uma espécie de histórico.

Por fim, vale ressaltar que a matrícula é um documento público, que pode ser acessado por qualquer indivíduo, basta o requerimento de uma certidão sobre o que consta no seu registro, perante o cartório competente.

Em razão da sua publicidade, as informações contidas na matrícula têm efeito erga omnes (contra todos); sinônimo de que são válidas e oponíveis a terceiros.

Promessa de compra e venda

O contrato de promessa de compra e venda é uma modalidade que está prevista no Código Civil e representa o compromisso preliminar das partes, a fim de assegurar a concretização do negócio no futuro. Assim, o proprietário do imóvel promete vendê-lo e o comprador promete adquiri-lo.

Nesse contexto, é importante perceber que não se trata de uma mera opção das partes em concluir o negócio ou de uma preferência pela compra — há um compromisso de que o processo será finalizado em uma determinada data.

Caso não haja nenhuma previsão do direito de arrependimento, o comprador adquire direito real de cessão do imóvel, podendo ajuizar ação judicial para exigir o seu cumprimento.

No entanto, quando existe a cláusula de arrependimento, se alguma das partes não efetua o que prometera — um deles desiste de comprar ou de vender —, a situação é resolvida com o pagamento de multa, sendo passível a imposição de indenização por perdas e danos.

Apesar de esse contrato ter como finalidade principal o efeito entre as partes, nada impede que ele seja registrado na matrícula do imóvel, no intuito de também produzir efeito contra terceiros.

Lembrando que o fato de assinar um contrato de promessa de compra e venda não dá direito ao promitente comprador de uso e gozo da propriedade.

Due diligence

O Due diligence é um processo destinado à verificação da segurança jurídica na aquisição de um imóvel; uma espécie de auditoria a fim de reduzir os riscos que envolvem o negócio. É um conceito que foi importado do Direito Empresarial, mais precisamente das suas investigações antes da compra de uma empresa.

Então, o que o auditor-fiscal faz é buscar por possíveis impedimentos: se o imóvel é alvo de alguma disputa judicial, por exemplo; se a intenção do vendedor configura fraude à execução ou qualquer outra manobra passível de posterior anulação em juízo.

Conforme as características do imóvel, o Due diligence também é realizado para averiguar se a propriedade atende as exigências legais que são impostas sobre ela — normas de direito ambiental e urbanísticas.

Tal procedimento é, portanto, uma análise minuciosa sobre a situação do bem e do seu atual proprietário, envolvendo, assim:

– Os procedimentos em cartório;

– A formação da convicção do comprador interessado a partir de documentos;

– A inspeção do próprio imóvel;

– As visitas a repartições públicas;

– A busca por possíveis ações no Poder Judiciário.

O objetivo é eliminar qualquer tipo de risco. Por esse motivo, o ideal é que sejam acompanhados por profissionais especializados no Direito Imobiliário; apenas eles poderão apontar o caminho correto e mais seguro para a sua aquisição ou venda.

Opção de compra e venda

A opção de compra e venda é formalizada com um contrato preliminar, celebrado entre as partes na fase de tratativas. Ela consiste em um contrato atípico, pois ele não tem previsibilidade no Código Civil. Contudo, seus efeitos e validade são aceitos no mundo jurídico.

Por meio desse documento, o vendedor e o possível comprador estabelecem um prazo para a finalização do negócio — um compromisso de que, em dado momento futuro, a transação será realizada.

O escopo é conceder ao comprador interessado a preferência de aquisição do bem, dentro do período estipulado em contrato.

Na eventualidade de o proprietário descumprir sua parte durante a vigência desse prazo, ou seja, vender o imóvel para terceira pessoa antes de o contrato perder seus efeitos, sofrerá a penalização de multa.

Ademais, o contrato de opção de venda não pode ser registrado junto à matrícula do imóvel, pois essa modalidade não está prevista no rol do artigo 167 da Lei de Registros Públicos. Porém, o registro do cartório de notas é permitido.

Encerrado o prazo de validade do contrato sem que o interessado tenha efetuado a compra, o documento perde seus efeitos e o proprietário fica livre para vender seu bem a qualquer pessoa.

Escritura de compra e venda

A escritura de compra e venda é um documento público, no qual se registra a vontade das partes em realizar o negócio, conferindo-lhe validade, autenticidade, bem como todos os requisitos necessários à regularidade jurídica.

Ela é lavrada pelo tabelião do cartório de notas e consiste no documento definitivo para a modificação da propriedade do bem; abrangendo, igualmente, a constituição e a renúncia de direitos reais.

As escrituras são lavradas em caráter pro-soluto, no qual consta a declaração de quitação absoluta — hipótese essa em que não cabe rescisão — e de caráter pro-solvendo, cujo pagamento ainda não foi finalizado. Portanto, constarão no documento: os prazos de quitação, o número de parcelas e se existe a possibilidade de rescindir o contrato diante da inadimplência do comprador.

Finalizado o procedimento de escritura no cartório de notas, o próximo passo é apresentá-la ao cartório de registro de imóveis em que o bem é matriculado, para que, assim, seja atualizado o seu registro com os novos dados.

Contrato particular de compra e venda

O contrato de compra e venda é um instrumento particular por meio do qual o proprietário vendedor se obriga a transferir a propriedade do bem ao comprador, mediante pagamento de uma contraprestação.

Lembrando que a celebração do contrato, por si só, não tem o poder de transferir a titularidade do bem, pois está condicionada à formalização do procedimento no cartório de registro de imóveis — lavramento da escritura pública de compra e venda, com a respectiva transferência do bem ao nome do comprador.

No caso de contratos para aquisição de bens imóveis que ainda são fruto de financiamento bancário, o comprador, enquanto o imóvel não for quitado, terá apenas a imissão na posse do bem; assumindo, a partir daí, a responsabilidade do débito.

Na alienação fiduciária, o próprio bem é dado como garantia do pagamento do financiamento. Logo, o comprador adquire a propriedade depois que todo débito for honrado.

O que significa venda de imóveis na planta?

A venda de imóveis na planta é uma prática formalmente conhecida como incorporação imobiliária. Trata-se de atividade econômica regulamentada pela Lei do Condomínio nº 4.591/64, que foi modificada pela Lei 10.931/2004; instituto que gera bastantes polêmicas e disputas judiciais.

Vejamos o que diz o artigo 29, Lei 4.591/64:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

A incorporação imobiliária é popularmente conhecida pela venda de imóveis na planta, uma prática que se tornou bastante recorrente no nosso país, especialmente com o aquecimento do mercado imobiliário antes do período de recessão.

É o tipo de aquisição em que o comprador inicia o pagamento quando ainda não há nada de concreto além do planejamento do imóvel. Nesse tipo de contrato, são justamente os primeiros pagamentos que financiam o início da execução da obra.

Tal modalidade de venda é reconhecida como contrato de confiança, e quem assume todo risco é o comprador, pois, além da possibilidade de nunca receber o imóvel ou a restituição do valor total desembolsado, na hipótese de ele querer rescindir seu contrato, provavelmente pagará multa.

Nesse sentido, um cuidado importante que a pessoa interessada deve tomar antes de realizar a compra é verificar a credibilidade de todas as informações fornecidas pela empresa. Infelizmente, há muita publicidade enganosa nesse tipo de empreendimento.

Então, para evitar dores de cabeça no futuro, a dica é que o comprador verifique o Memorial de Incorporação registrado em cartório antes da venda do imóvel — todas as empresas são obrigadas a produzir esse documento, no qual constarão todos os itens que integram o projeto.

Isso significa que se há, no contrato, promessas além do que está escrito no memorial, dificilmente a construtora cumprirá com esses serviços extras.

O atraso na entrega também é alvo de reclamações constantes de quem compra um imóvel na planta; quase a totalidade das obras é entregue com atraso, mas, geralmente, nesses contratos, são previstos prazos de tolerância de 180 dias.

Por todas as razões expostas, contar com o auxílio de um profissional de confiança para analisar os contratos e a credibilidade da construtora tem o fim de reduzir riscos e é a melhor maneira de evitar a perda de dinheiro e problemas maiores adiante.

Qual a legislação aplicável ao Direito Imobiliário?

Como mencionado, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) é a lei maior quando se busca disciplinar os bens imóveis, porém, em seu texto, foram abordados os direitos relacionados à propriedade de um modo genérico, insuficiente para abarcar todos os temas e consequências advindas do campo.

Assim sendo, conforme foi surgindo a necessidade, outras legislações foram criadas para impor regras e padrões de conduta que assegurassem o referido direito.

E, nesse viés, quem trabalha na área, pretende fechar algum tipo de negócio ou tem o direito de propriedade sobre qualquer bem imóvel, deve estar a par das leis que podem socorrê-lo, tais como:

– Lei do Condomínio (nº 4.591/64) — uma boa parte dela já não está mais em vigor, devido ao fato de que tais matérias foram tratadas posteriormente pelo Código Civil. No entanto, a parte relativa às incorporações imobiliárias, por exemplo, continua valendo;

– Lei de Locações (nº 8.245/91);

– Lei do Sistema Financeiro de Habitação (nº 4.380/64);

– Lei dos Registros Públicos (nº 6.015/73);

– Código de Defesa do Consumidor (nº 8.078/90).

Qual a importância da consultoria jurídica para empresas?

Não são poucas as situações que envolvem os direitos da propriedade, seja uma compra e venda de imóvel, seja uma locação, seja o financiamento da casa própria, seja o relacionamento com os vizinhos, sejam as chances de se deparar com obstáculos legais, sejam problemas por má fé das outras pessoas.

Para empresas atuantes nesse ramo, que lidam todos os dias com contratos, vários prestadores de serviço, burocracia junto aos órgãos públicos — tudo isso em um volume e em uma frequência muito maiores do que nas relações particulares —, a falta da orientação de quem tem experiência no assunto pode resultar em erros que comprometam a sua credibilidade no mercado.

Entretanto, a maioria desses dessabores pode ser evitada quando há uma assessoria de profissionais com expertise no assunto para direcionar cada ação e os negócios realizados.

Ao contar com um advogado especialista em Direito Imobiliário, por exemplo, você terá um profissional a postos para ajudar a identificar:

– Cláusulas abusivas;

– Possíveis fraudes;

– Cobrança de impostos e taxas indevida;

– Melhores práticas de negociação, dentre outros.

E graças às evoluções tecnológicas, atualmente, já há, inclusive, escritórios que prestam assessoramento on-line, um meio bastante dinâmico e que confere a essa relação maior agilidade; uma alternativa que realmente vale a pena conhecer.

O Direito Imobiliário é um setor estratégico para a economia do país e de intensa atividade negocial. Mas, apesar de toda essa prática, o seu desfecho é um tanto complexo e requer um conhecimento atualizado de legislações específicas, a fim de que não haja nenhum tipo de prejuízo nas transações que envolvam bens imóveis. Isso porque, na maioria dessas relações, estão em jogo os interesses de duas partes antagônicas.

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