Lei do Inquilinato: entenda tudo sobre o assunto

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Leitura de 17 min

Quem pretende alugar um quarto, apartamento ou casa, muitas vezes não sabe quais são os seus principais direitos e deveres e as regras que o dono do imóvel deve cumprir.

Todos os regulamentos inerentes ao tema são regidos pela lei do inquilinato e devem ser cumpridos, ainda que o contrato seja informal ou verbal.

As cláusulas estabelecidas pela lei garantem o conforto de proprietários e locatários, evitando grandes dores de cabeça no futuro, normalmente relacionadas com a divisão das responsabilidades entre ambos nas situações mais inesperadas.

Acompanhe o post de hoje e saiba tudo sobre a lei do inquilinato!

2. O que diz a lei do Inquilinato

lei do inquilinato é o conjunto de normas que regulam o mercado de locação de imóveis comerciais, residenciais e industriais, atualizada em 2009. Para evitar desentendimentos no futuro, as partes interessadas devem conhecer o seu conteúdo antes de fechar um contrato de aluguel.

Por isso, vamos abordar alguns aspectos fundamentais sobre o assunto, para que você entenda todos os seus direitos e deveres.

2.1 As partes do contrato

As duas partes que integram o contrato de aluguel são o locador e o locatário. O locador é o proprietário do imóvel, que cede a posse do local para o locatário, inquilino que passa a usufruir do local, dentro dos limites legais e contratuais acordados.

Ambas as partes que celebram o contrato devem ser devidamente qualificadas para tal, incluindo seus dados no documento – como nome completo, profissão, estado civil, número de CPF/CNPJ, entre outros.

2.2 O contrato de locação

O contrato de locação pode ser feito de diversas formas, inclusive de maneira verbal, sendo acordado diretamente entre o proprietário e o locatário, sem a necessidade de redigir um contrato formal.

No Brasil, muitas pessoas imaginam que um contrato é necessariamente um documento escrito, mas isso não é verdade. De acordo com o próprio código civil, várias negociações corriqueiras que fazemos podem ser consideradas como um contrato verbal, desde que ambos os lados estejam de acordo.

No caso do contrato de aluguel realizado de comum acordo, sua comprovação poderá ser dada por meio de testemunhas, pagamento de contas e recibos de aluguel, caso ocorram problemas no futuro.

No entanto, o mais indicado é sempre fazer um contrato por escrito e formalizado, pois, em caso de divergências ou inconsistências entre as partes, é possível provar a sua existência e as condições em que ele foi acordado.

Para a lei do inquilinato, o contrato de locação pode ser de duas modalidades: por tempo determinado ou indeterminado. Essa diferenciação é importante, pois, dependendo do tipo escolhido, locador e locatário terão direitos e deveres distintos.

2.3 Contrato de locação por tempo determinado

Nesse tipo de contrato, ambas as partes já acordaram qual será o tempo de ocupação do imóvel pelo inquilino. É um documento escrito e firmado, para provar que é de tempo determinado, de modo a evitar a abertura de precedentes no futuro.

No entanto, nada impede que esse contrato seja renovado caso seja de interesse do locador e locatário. Porém, se ao final do prazo estipulado nenhuma das partes se manifestar – ou seja, o proprietário não pedir o imóvel de volta nem o inquilino o devolver – a lei entende que este passou a ser um contrato por tempo indeterminado.

Isso ocorre porque o acordo inicial já finalizou o seu prazo. Sem a formalização de um novo contrato, a lei interpreta que foi realizado um novo contrato, verbal, dada a ausência de um documento por escrito, prorrogando o prazo de locação da propriedade.

2.4 Contrato de locação por tempo indeterminado

Esse tipo de contrato na grande maioria dos casos é realizado verbalmente, onde locador e inquilino combinam o valor do aluguel e a sua data de início, sem prazo estipulado para o seu término.

No caso de um documento escrito – o que é recomendável –, são informados os dados de ambas as partes, sem uma cláusula estipulando a data de término do contrato. Nesse caso, não há a necessidade de renovação.

O reajuste do valor do aluguel é realizado anualmente, assim como no contrato de locação com tempo determinado.

2.5 Locação comercial

No aluguel de imóveis para fins comerciais ou industriais, a lei do inquilinato visa a proteção da atividade econômica ali exercida e os benefícios gerados por ela – como emprego, desenvolvimento econômico, entre outros.

Nesse caso, ao contrário do locador residencial, a pessoa está sujeita a renovar compulsoriamente seu contrato de aluguel. Para tanto, é preciso que ele tenha sido realizado formalmente e por escrito, com prazo determinado.

Além disso, é preciso que o inquilino explore seu negócio por um prazo mínimo e ininterrupto de três anos para que a renovação automática ocorra.

2.6 Garantias de pagamento

Pela lei do inquilinato, existem três formas de garantias de pagamento possíveis:

  • Seguro fiança – É uma modalidade bastante utilizada atualmente no mercado de aluguéis. Funciona da seguinte forma: o proprietário recebe, por parte da seguradora, o valor dos aluguéis que, por ventura, não sejam pagos pelo inquilino. Caso o inquilino não pague o aluguel, sua dívida será com a empresa de seguros;
  • Caução – É o pagamento adiantado de três meses de aluguel, como garantia para o proprietário. Outros imóveis pertencentes à pessoa também podem ser utilizados como caução;
  • Fiador – É o representante financeiro do inquilino, responsável por possíveis dívidas que ele contraia em relação ao imóvel a ser locado. Normalmente, é exigido que o fiador tenha um imóvel, renda compatível e bons antecedentes financeiros.

É importante salientar que o locador não pode, de forma alguma, exigir mais de uma forma de garantia ao locatário.

No entanto, o proprietário pode exigir que o interessado no aluguel tenha um fiador com imóvel de raiz – ou seja, na mesma cidade da locação da propriedade – e determinada renda (geralmente, de duas a três vezes o valor da locação).

Já em alguns casos, é possível fazer contratos sem garantia. Nesse caso, o locador pode exigir que o inquilino deixe o imóvel em 15 dias no caso de falta de pagamento.

2.7 Reajuste do valor do aluguel

O reajuste de aluguel não se pode dar a qualquer tempo, de forma arbitrária, por vontade do proprietário. Ele deve ser anual ou em um intervalo estipulado em contrato, e o valor da correção deve seguir os índices da inflação.

O índice mais utilizado para o reajuste do aluguel é o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.

2.8 Direito do fiador

Antes da regulamentação da lei do inquilinato, muitos fiadores acabavam pagando altos valores ou perdendo seus próprios bens por causa de um processo de locação mal sucedido, provocado por um inquilino inadimplente.

Agora, já estão regulamentadas as situações nas quais o fiador poderá se exonerar de suas obrigações. Ao fim de um contrato de aluguel ou no período de sua renovação, ele tem o direito de desfazer o negócio.

No caso de morte do locatário ou de divórcio dos inquilinos, o fiador também tem o direito de se desligar da transação. Para fazer esse processo, o procedimento é simples: basta notificar o morador (ou seus familiares) e o proprietário por meio de uma carta devidamente protocolada em cartório.

2.9 Quebra de contrato

A lei do inquilinato não estabelece os prazos dos contratos de locação de imóveis, que podem ter – ou não – um prazo determinado. No entanto, a quebra de contrato é uma situação bastante comum, que gera grandes dores de cabeça tanto para locadores como locatários.

O ideal é que ambas as partes respeitem o prazo estipulado. No caso de contrato por tempo determinado, o dono do imóvel não poderá reaver o imóvel antes do término do prazo estipulado, oferecendo maior segurança ao inquilino, evitando que ele seja retirado do imóvel de forma brusca ou injustificada.

De acordo com a lei do inquilinato, o locador só pode reaver seu imóvel antes do período determinado em contrato em situações específicas, como no atraso do pagamento de aluguel ou se o morador infringir alguma das cláusulas estabelecidas em contrato.

Mas, se for o inquilino que decidir devolver o imóvel antes do final do prazo, deverá pagar uma multa rescisória, também definida no contrato de aluguel. As multas por atraso de pagamento são de 10% do valor do aluguel, que podem ser incluídas na quebra de contrato.

3. Os direitos do inquilino

Antes de fechar um contrato de aluguel, seja de uma propriedade residencial, comercial ou industrial, o futuro inquilino precisa conhecer seus direitos como tal.

Existem responsabilidades comuns e relativamente simples, mas que podem gerar grandes problemas entre locatários e locadores. São pontos importantes que, quando levados a sério por ambas as partes, podem evitar desentendimentos desnecessários.

Em primeiro lugar, o inquilino deve devolver a propriedade nas mesmas condições em que ela foi entregue. Ou seja, a manutenção de torneiras, a pintura do local, a condição das maçanetas, dos interruptores e de outros itens inerentes ao imóvel são de responsabilidade da pessoa que aluga.

Contudo, os danos causados pelo tempo e não pelo locatário durante o uso do local, ficam a cargo do proprietário, tais como infiltrações, rachaduras e problemas com a fiação elétrica ou hidráulica, por exemplo. O mesmo é válido para ação de cupins e o surgimento de ferrugem.

Para ficar ciente dos possíveis defeitos e imperfeições que o imóvel possa ter, é indicado que o inquilino faça uma vistoria e tire fotos do local, mostrando o estado das paredes, portas, revestimentos e, dependendo do caso, de móveis embutidos. Então, deve-se anexar as fotografias ao contrato de aluguel, para uma futura comprovação, caso ocorra qualquer problema.

Para fazer reformas e modificações na estrutura do local, o inquilino deve solicitar a autorização do proprietário.

3.1 Pontos que merecem a atenção do inquilino

3.1.1 Na entrega do imóvel

Além dos aspectos já abordados sobre as condições do imóvel e das responsabilidades inerentes ao inquilino no ato da locação, é importante que o proprietário entregue o local em perfeitas condições de uso.

Defeitos e imperfeições detectadas durante a vistoria devem ser corrigidos pelo dono do imóvel antes da entrega ao locatário.

3.1.2 Pagamento de taxas administrativas

O proprietário é o responsável pelo pagamento das taxas de administração cobradas pela imobiliária ou corretora – como a confirmação da idoneidade do inquilino e de seu fiador, por exemplo.

A menos que o oposto esteja estabelecido em contrato, os impostos, taxas e seguro contra incêndios são despesas que devem ser arcadas por parte do dono do imóvel.

3.1.3 Despesas do condomínio

O pagamento mensal da taxa de condomínio é de responsabilidade do inquilino. Porém, despesas extraordinárias voltadas para reforma, ampliação da estrutura, pintura das fachadas, esquadrias externas e instalações de equipamentos de segurança devem ser pagas pelo proprietário do imóvel.

Indenizações previdenciárias e trabalhistas de empregados que prestaram serviços no local em período anterior ao da locação também ficam a cargo do locador.

4. Os deveres do inquilino

Todo locatário tem direitos assegurados pela lei do inquilinato, conforme vimos no tópico anterior. Mas é importante lembrar que ele também deve cumprir com seus deveres corretamente, seguindo o que foi estabelecido em contrato, para que não ocorram problemas com o dono do imóvel no futuro.

Vamos conhecer os principais deveres do inquilino:

  • realizar o pagamento do aluguel em dia;
  • zelar pela integridade do imóvel em seu dia a dia;
  • caso o imóvel tenha quaisquer danos e for verificada que a responsabilidade é do proprietário, é preciso informá-lo o quanto antes sobre o ocorrido;
  • reparar danos causados por si mesmo, seus visitantes, dependentes ou familiares;
  • não modificar nenhum aspecto estrutural ou na fachada do imóvel sem o consentimento do proprietário, que deve ser feito por escrito;
  • fazer o pagamento das despesas inerentes ao uso do local, como água, luz, gás e telefone.

Existem também outros deveres do inquilino que podem ser estabelecidos no contrato de aluguel, em comum acordo entre locador e locatário.

5. Despejo

Esse é um assunto espinhoso e complicado de se resolver, mas a lei do inquilinato estabelece alguns parâmetros com o de objetivo auxiliar o dono do imóvel a despejar um morador, caso seja necessário.

A falta ou constantes atrasos no pagamento do aluguel e dos encargos de locação – condomínio, luz, água, entre outros – é considerada uma violação ao contrato e pode levar a uma ação de despejo.

Para evitar esse tipo de problema, o inquilino pode conversar e tentar resolver a situação de forma amigável com o proprietário, de forma a regularizar a situação sem a necessidade de uma intervenção judicial e custos extras advocatícios.

Se já houver uma ação em trâmite, o locatário pode tentar fazer o pagamento de todos os seus débitos atualizados, evitando o despejo. O acerto da dívida deverá ser feito por meio de um depósito em juízo, incidindo o valor de todos os aluguéis e despesas em atraso, com o devido acréscimo das multas e penalidades contratuais, além dos juros de mora, custos de processo, entre outros.

Porém, o recurso de quitar todas as dívidas para evitar o despejo por falta de pagamento só pode ocorrer uma vez a cada 2 anos. Se o inquilino deixar de pagar o aluguel fora desse intervalo e o proprietário entrar com uma nova ação, o pagamento dos valores em atraso não evitará a ação de despejo.

6. Desocupação

6.1. Desocupação por vontade do inquilino

O locatário pode sair do imóvel a qualquer tempo, antes mesmo do término do prazo do contrato, desde que ele faça o pagamento da multa estabelecida no documento, proporcional ao período restante para o seu final. Se não houver uma penalidade prevista, prevalecerá o que for determinado judicialmente.

Contudo, existem duas situações específicas em que o inquilino não é obrigado a pagar multa:

  • se a rescisão do contrato de aluguel for por motivos de trabalho, a pedido de seu empregador, com documentos que o comprovem;
  • se o contrato de locação for por tempo indeterminado.

Em ambos os casos, basta que o locatário faça uma comunicação formal de sua decisão para o proprietário com, pelo menos, 30 dias de antecedência. O mais indicado é fazer um documento por escrito, em duas cópias, com data e assinatura das duas partes, para que cada um fique com a sua via, formalizando o pedido de desocupação.

6.2. Desocupação por vontade do proprietário

O proprietário também pode solicitar que o inquilino desocupe o imóvel em determinadas situações. Vejamos as mais comuns:

  • contratos com prazo superior a trinta meses: nesse caso, o locador pode solicitar o retorno de seu imóvel sem qualquer justificativa – o que é considerado pela lei uma “denúncia vazia” –, bastando apenas um comunicado por escrito. Então, o locatário passa a ter um prazo de 30 dias para fazer a desocupação;
  • desocupação para uso próprio, de seus parentes ascendentes (avós e pais) ou descendentes (filhos, netos);
  • necessidade de reparação urgente do local, estipulada pelo poder público;
  • para demolição;
  • após cinco anos de contrato com o mesmo inquilino.

De acordo com a lei do inquilinato, o prazo para desocupar o imóvel é de 30 dias a partir da notificação por escrito por parte do proprietário. Entretanto, existem vários precedentes previstos na lei.

Portanto, em situações específicas, recomenda-se que o locatário procure o PROCON de sua região para uma orientação adequada para o seu caso.

6.2.1 E se o inquilino não quiser sair do imóvel?

Caso a pessoa não queira sair do imóvel e não seja possível chegar a um acordo extrajudicial para a desocupação voluntária, o locador poderá entrar com uma ação de despejo na justiça. Assim, o processo será decidido por intermédio de um juiz.

Nesse caso, se o inquilino concordar em desocupar o imóvel, manifestando-se pelo intermédio de um advogado, ele terá um prazo de contestação, com até seis meses para sair do imóvel. Além disso, ao respeitar o acordo, o locatário não precisa pagar as despesas processuais nem os honorários do advogado.

No entanto, se o acordo for descumprido, o morador receberá a ordem judicial de despejo, devendo arcar com todas as despesas do processo e sair imediatamente da propriedade.

É importante lembrar que nenhum proprietário pode sacar um locatário à força, retirando seus objetos pessoais e colocando-os na rua, por exemplo.

A lei do inquilinato não dá esse direito ao dono do imóvel. Se isso ocorrer, a pessoa lesada pode chamar a polícia, pois se trata de constrangimento ilegal.

Mas, caso o dono do imóvel tenha uma ordem judicial e o inquilino se negar a sair da propriedade, ele poderá acionar a polícia para que o mandado expedido pelo juiz seja cumprido pela autoridade de forma correta.

6.3 Multa rescisória

A lei do inquilinato estabelece que seja paga uma multa proporcional referente à rescisão do contrato de aluguel. Se o inquilino rescindir o contrato, ele deverá fazer o pagamento equivalente ao tempo que falta para que se cumpra a totalidade do contrato.

Por exemplo: se o contrato tiver um prazo de 30 meses e o morador resolve sair após 18 meses, ele deverá pagar uma multa rescisória mais o valor proporcional correspondente aos 12 meses restantes para o fim do prazo.

Se a quebra de contrato for realizada por parte do proprietário antes do prazo estabelecido sem que o motivo da rescisão esteja respaldado pela lei do inquilinato, ele deverá pagar uma indenização ao locatário.

7. Conclusão

Alugar um imóvel nos dias de hoje é uma tarefa que demanda muitos cuidados, principalmente para quem não tem costume de lidar com a burocracia envolvida nos contratos de locação.

O inquilino, independentemente de sua condição social ou do porte da propriedade que deseja alugar, precisa ter em mente os direitos e deveres que lhe cabem, conforme exploramos no conteúdo desse post. Estar informado sobre o tema evita que a pessoa sofra arbitrariedades nos contratos de aluguel.

Os temas de despejo e desocupação de imóveis são bastante recorrentes. Por isso, o locatário deve procurar o Procon de sua cidade, caso não se consiga uma solução amigável com o proprietário do imóvel.

Para quem deseja alugar um imóvel com segurança e dentro da lei do inquilinato, é recomendado procurar uma imobiliária que faça a intermediação entre as partes e ofereça confiança na assinatura dos contratos. Isso evita transtornos futuros, além de facilitar a negociação e comunicação entre proprietário e locatário.

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49 comentários em “Lei do Inquilinato: entenda tudo sobre o assunto”

  1. Bom dia! Aluguei um imóvel para fins comercias há 2 anos sem contrato. A proprietária do nada me pediu o imóvel dizendo que vá trabalhar no mesmo. Ela pode fazer isso ou tem um tempo estipulado para isso?

  2. Bom dia! Sou locadora de uma casa e a locatária me informou que vai devolver o imovel. O contrato é de 12 meses e ainda faltam 6 restantes para o termino, porém no contrato não fala sobre multa rescisória. Há como cobrar a multa mesmo não estando em contrato ?

    1. Olá, Fernanda. Tudo bem?
      O art. 4º da Lei do Inquilinato permite que haja estipulação de uma multa pela via judicial quando não há no contrato.

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