Saiba o que muda com a Lei do Distrato Imobiliário

Um dos aspectos mais relevantes da compra e venda de imóveis incorporados e advindos de parcelamento do solo é justamente o momento do desfazimento do negócio.

É óbvio que ninguém fecha uma compra e venda já pensando em desfazê-la num momento posterior. Até mesmo quem adquire um imóvel planejando não deixar o bem em seu patrimônio, certamente está cogitando uma cessão do contrato de compra e venda para um terceiro, com lucro, e não a rescisão total do contrato.

Em algumas situações, porém, o distrato é a única solução num eventual conflito de interesses entre comprador e vendedor. Nessas hipóteses, até a publicação da chamada Lei do Distrato Imobiliário, em dezembro de 2018, não havia uma clara estipulação legal que regulasse quais as obrigações de ambas as partes no momento da rescisão contratual.

Reinava uma certa insegurança jurídica sobre essa situação, com grande judicialização dos casos e linhas de decisões diferentes quanto a pontos essenciais do rompimento do vínculo, por exemplo: caso a intenção de rescindir seja do comprador, qual o percentual do valor pago será devolvido a ele? Até quanto tempo o atraso na entrega de um imóvel incorporado é aceitável?

O objetivo claro da Lei do Distrato Imobiliário é trazer uma maior estabilidade ao mercado imobiliário, em conjunto com a construção civil, que são verdadeiros pilares da economia do país. A nova legislação, por si só, no entanto, não cumpre o seu efeito, sendo necessário que os vendedores de imóveis incorporados e advindos de parcelamento do solo a apliquem de modo que possam usufruir de seus efeitos.

Neste artigo você ficará por dentro das principais atitudes que devem ser tomadas para que a Lei do Distrato Imobiliário seja efetiva em suas negociações, mas também não deixe de conferir nossas dicas sobre a gestão de contratos da sua empresa.

O quadro-resumo dos contratos de imóveis incorporados segundo a Lei do Distrato Imobiliário

O Código de Defesa do Consumidor já obriga que os fornecedores de produtos e serviços prestem todas as informações relativas à relação de consumo aos seus consumidores. A Lei do Distrato Imobiliário, apesar de trazer algumas vantagens aos fornecedores, muitas vezes condiciona o desfrute de tais benefícios à entrega de informações adequadas aos adquirentes de imóveis.

A Lei se inicia obrigando que em todo contrato de compra e venda de imóveis incorporados exista um quadro-resumo, na abertura do documento, o qual deve conter:

1-  O preço total a ser pago pelo imóvel;

2- O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

3- O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

4- A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

5- Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

6- As consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

7- As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

8- As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor, em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

9- O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

10- As informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

11- O número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

12- O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais do atraso em seu fornecimento.

Caso seja constatado que não há alguma dessas informações nos quadros-resumos dos contratos, a Lei concede um prazo de trinta dias para que a ausência seja sanada. Se o prazo passar sem o reparo do pacto, o ajuste pode ser rescindido pelo adquirente.

No contrato ainda deve constar um campo para que o adquirente insira a sua assinatura especificamente quanto às informações sobre o desfazimento do negócio, tanto por meio de distrato quanto por meio da resolução contratual motivada no descumprimento contratual pelo comprador ou pelo vendedor, ou seja, em relação ao item “f” acima transcrito.

É importante que todos os participantes da cadeia de fornecimento de bens imóveis tenham em mente que qualquer incerteza ou imprecisão constante nos contratos que envolvam a compra e venda de imóveis será interpretada da maneira mais favorável ao consumidor, por previsão do CDC, logo, é significativo que o quadro-resumo e todo o contrato, seja redigido da maneira mais clara possível.

A tolerância de 180 dias para atraso na entrega do imóvel incorporado

Já é praxe, nos contratos de aquisição de imóveis incorporados, que seja prevista uma tolerância de cento e oitenta dias da data fixada na negociação para a entrega do bem, durante a qual, caso o imóvel seja entregue, não é imputada nenhuma penalidade ao vendedor.

A Lei do Distrato Imobiliário, por sua vez, veio consolidar essa praxe comercial. A legislação afirma que, desde que expressamente previsto no contrato, a entrega do bem em até cento e oitenta dias da data prevista não enseja o pagamento de qualquer penalidade e nem é causa para a rescisão contratual.

A cláusula que prevê a tolerância deve ser redigida de maneira clara e estar em destaque. Se a tolerância for excedida, o consumidor, desde que não tenha dado causa ao atraso, poderá pleitear em juízo a rescisão do contrato com a devolução de todo o valor pago, corrigido monetariamente, e da multa estabelecida em contrato, paga em até sessenta dias do fim do contrato.

No caso do prazo de tolerância não ser respeitado e não for interesse do comprador que o contrato seja rescindido, este poderá exigir uma indenização de 1% (um por cento) do valor já efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, a qual será corrigida monetariamente conforme o índice estabelecido no contrato.

A Lei prevê, ainda, que, em hipótese alguma, as duas multas, ou seja, a multa por rescisão em caso de atraso e a multa mensal com a mesma motivação, podem ser cumuladas.

O que o consumidor tem direito caso dê causa à rescisão de contratos de aquisição de imóveis incorporados?

Não há silêncio da legislação quanto aos casos em que a rescisão do contrato de imóveis incorporados se dá por culpa do adquirente. Nessa hipótese, é previsto que este pode receber os valores que pagou na aquisição do bem de volta, com possível dedução: da comissão de corretagem; de uma pena de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago pelo bem; dos valores correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; das cotas condominiais e contribuições devidas a associações de moradores e dos demais encargos incidentes sobre o imóvel e das despesas previstas no contrato.

Caso o comprador tenha, ainda, recebido o objeto da compra e venda, ainda poderá ser retido o percentual de 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, por mês de fruição.

O débito do adquirente em função dos descontos citados devem ser limitados ao valor efetivamente pago por ele ao fornecedor, exceto em relação às quantias correspondentes à fruição do bem, que podem ultrapassar o montante já pago.

Quanto ao prazo para devolução dos valores ao comprador, há uma diferença caso a incorporação seja estabelecida pelo regime de afetação ou não esteja restrita a esse regime.

Se esta estiver sob o regime de afetação, o prazo para devolução será de 30 (trinta) dias após a expedição do “habite-se” ou de documento equivalente, podendo a pena por rescisão do contrato chegar a 50% (cinquenta por cento) do valor já pago pelo bem. Já na hipótese de não haver patrimônio de afetação, os valores serão devolvidos em até 180 (cento e oitenta) dias, contado do desfazimento do contrato.

Uma exceção aos referidos prazos é a hipótese de o imóvel adquirido ser revendido, ou seja, vendido a um terceiro, antes do fim dos termos citados acima, quando serão reduzidos para 30 (trinta) dias da revenda. Na verdade, se o consumidor indicar pessoa que o substitua no contrato, sendo esta aprovada pelo fornecedor, a pena percentual pelo desfazimento do negócio não poderá ser cobrada.

É importante citar que o arrependimento em até sete dias da compra, se esta for realizada em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador, não podem trazer nenhum ônus para o consumidor, assim, caso este já tenha pago alguma quantia, deve ser devolvida integralmente.

Do quadro resumo dos contratos de aquisição de imóveis furto de parcelamento do solo.

Já em relação aos contratos de aquisição de imóveis advindos de parcelamento do solo, como no caso de loteamentos, a Lei do Distrato Imobiliário também prevê a necessidade de fixação de um quadro-resumo, no intuito de fazer valer o direito de informação do adquirente.

Assim como no caso dos imóveis incorporados, as estipulações da Lei devem ser observadas para se evitar que, posteriormente à assinatura do contrato, o adquirente venha apontar que não foi bem informado e que, por conta disso, uma ou outra estipulação contratual não podem ser opostas a ele. Isso é o que deve estar contido no quadro-resumo dos instrumentos de aquisição:

1- O preço total a ser pago pelo imóvel;

2- O valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

3- A forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

4- Os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

5- As consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

6- As taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

7- As informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no CDC, em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;

8- O prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;

9- Informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;

10-O número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

11- O termo final para a execução do projeto de loteamento e desmembramento aprovado pelo ente público competente.

Do mesmo modo que na incorporação, caso seja identificado que o quadro-resumo é falho em conter algum dos dados previstos na Lei, será concedido um prazo de trinta dias para que o vício seja sanado. Se não houver a correção do documento, o adquirente poderá exigir a rescisão contratual.

Aqui, também as consequências do desfazimento do contrato devem vir destacadas no instrumento contratual, dependendo de anuência específica do comprador a seu respeito, por meio de assinatura junto a esta cláusula, a qual deve ser redigida de acordo com os ditames do CDC.

O que a Lei do Distrato Imobiliário permite que seja descontado no caso de rescisão do contrato de aquisição de imóvel em loteamento, se a culpa for do comprador?

Nos casos em que o contrato é rescindido por culpa do comprador, a Lei permite que, na devolução do valor já pago, sejam retidos: valores correspondentes à fruição do imóvel, até 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, desde o recebimento do imóvel até a devolução ao loteador; a cláusula penal e despesas administrativas, inclusive as arras ou sinal, em quantia limitada a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; encargos pelo eventual atraso de pagamentos; débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, de associação de moradores ou outras de igual natureza, vinculadas ao lote, além de tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e a rescisão do contrato; comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do imóvel.

Já quanto ao prazo e à forma de restituição do valor pago pelo comprador, a Lei do Distrato Imobiliário prevê que pode ocorrer em até doze meses, após uma determinada carência. Essa carência, no caso de loteamentos com obras em andamento, será de 180 (cento e oitenta) dias após o fim do prazo contratual para finalização das obras, já em loteamentos sem obras em seguimento, a devolução deve ocorrer em até doze meses após a formalização da rescisão contratual.

Exceções a essa forma de rescisão contratual são os contratos ou escrituras de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária.

Já a revenda de imóveis loteados ou desmembrados que tenham sido objeto de distrato, ao contrário dos imóveis incorporados, somente pode ser realizada após o pagamento da primeira parcela da restituição ao comprador original, exceto se, no distrato, as partes expressamente acordarem de forma diversa.

A Lei, inclusive prevê limitações ao registro dessa nova venda, afirmando que somente pode ser realizado com a comprovação do adimplemento da primeira parcela da restituição devida ao comprador.

A Lei do distrato trouxe diversas previsões no intuito de dar maior segurança jurídica ao mercado imobiliário, tanto no que diz respeito aos imóveis que são objeto de incorporação, quando aos que são fruto do parcelamento do solo.

Como vimos, porém, é necessário que, para que toda essa segurança jurídica seja efetivamente usufruída por aqueles que participam da cadeia de fornecimento de bens imóveis, o contrato de compra e venda das propriedades sejam produzidos de maneira, clara, precisa e com observação da Lei do Distrato, do CDC e do Direito Imobiliário.

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