Entenda como é o processo de registro de imóveis

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Leitura de 6 min

Não basta pesquisar, andar e encontrar o lar ou escritório ideal: o processo de registro de imóveis é burocrático e, por vezes, caro e longo.

Seu acompanhamento exige atenção para diversos detalhes no contrato e no trâmite que, se esquecidos, podem  invalidar o negócio realizado.

Para ajudar você a estar seguro de que todas as precauções legais envolvidas no registro do seu imóvel serão tomadas, preparamos um guia definitivo para que você compreenda de vez como funciona todo o procedimento e não deixe nada passar! Acompanhe.

O registro de imóveis

Passada a fase de busca, possíveis financiamentos, verificação de disponibilidade e elaboração de contratos iniciais, é chegada a hora de formalizar o negócio de compra e venda firmado, afinal, só é dono aquele que registra o bem.

O registro do negócio na matrícula do imóvel (aquele documento que registra todos os eventos e mudanças ocorridas em torno de sua propriedade ou posse) é feito no respectivo Cartório de Imóveis, sendo o principal instrumento apto a comprovar juridicamente que quem é o dono de um bem imóvel.

O processo de registro de imóveis

O processo de registro de imóveis pode ser definido passo a passo e inclui obrigatoriamente visitas (ainda que online) a dois cartórios: o de notas e o de registro de imóveis. Entenda a seguir!

Os cuidados a serem tomados no processo de compra

Viu um imóvel, gostou das condições e está interessado em comprá-lo? Antes mesmo de iniciar as negociações junto a seu então dono, lembre-se de pesquisar a fundo sobre sua situação e conferir se ele não é a garantia dada em nenhum financiamento ou empréstimo, como ocorre na hipoteca, penhor, anticrese, etc.

Por isso, vale a pena exigir que o vendedor apresente uma Certidão de Ônus Reais do cartório em que o bem estiver registrado, bem como certidões de quitação de débitos relativos ao IPTU e a chamada Certidão Vintenária, que atesta a situação do imóvel nos últimos vinte anos.

A possibilidade de verificar pela internet a situação do imóvel

Alguns estados já disponibilizam acervo virtual, com a emissão de certidões e cópia das matrículas de imóveis online, facilitando a vida de quem quer ter certeza da idoneidade do vendedor e conferir a situação do bem.

Tal possibilidade varia de acordo com o estado em que o imóvel está situado. No caso de Minas Gerais, por exemplo, já existe uma central eletrônica de registro de imóveis que funciona a pleno vapor. Quem não conta com o serviço em sua localidade, terá um trabalho um pouco maior de se deslocar até o cartório e obter os documentos que desejar em sua forma física.

Como lavrar uma escritura pública de compra e venda de imóveis

Um passo decisivo a ser dado rumo ao registro do imóvel é elaborar uma Escritura Pública (que tem fé perante toda a sociedade) e lavrá-la no cartório de notas que atenda a sua região. Isso dá publicidade ao ato de compra e venda.

É importante deixar claro que o art. 108 do Código Civil afirma que “a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”; ou seja, se o imóvel tiver um valor inferior a trinta salários mínimos, pode ser o caso de não ser necessária a lavratura da escritura pública.

Esteja atento: o instrumento que determina os termos da venda não é capaz de transmitir a propriedade, uma vez que é apenas um contrato de aquisição comum. Logo, para lavrar a sua escritura e preencher os requisitos do artigo 215 do Código Civil, será necessário apresentar, no mínimo:

  • documento de identidade e CPF de compradores e vendedores;
  • comprovante de residência e certidão de casamento (se houver);
  • certidões do Distribuidor Cível e de Família (Estadual), Distribuidor Cível (Executivo Fiscal Municipal e Estadual), Distribuidor Criminal (Estadual), Justiça do Trabalho (Federal), Distribuidor de Ações Executivas (Cível, Criminal e Fiscal), da cidade de residência do vendedor e da cidade onde o imóvel está situado (nos últimos 20 anos);
  • cópia da matrícula do imóvel no estado em que se encontra até então;
  • cópia e certidão negativa de débitos referentes ao IPTU do imóvel.

O registro da compra e venda do imóvel

Lavrou a escritura e já formalizou o processo de compra e venda? Ótimo! Você já pode iniciar os trâmites para transferir a propriedade para seu nome em definitivo.

Antes de tudo, é importante saber que sobre a compra de imóvel incidirá o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e que competirá a você efetuar seu pagamento. Se ele foi adquirido por herança, o imposto a ser recolhido é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD).

Uma vez arrecadado o imposto, você deverá providenciar o traslado da escritura e da guia de pagamento ao Cartório de Registro de Imóveis em que o objeto da compra estiver registrado.

As alterações na matrícula

A lei de Registro Públicos, em vigência desde 1973, determina que uma vez lavrada a escritura o comprador deve efetivar o registro em até trinta dias, juntando todos os documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis. Só assim será permitida a alteração e averbação do nome do novo proprietário na matrícula do imóvel.

Se optar por um imóvel financiado, a alteração só poderá ser realizada com a sua quitação. A instituição responsável pela concessão de crédito emitirá documento para que o real comprador possa levá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis e fazer as alterações pertinentes.

Os valores envolvidos no registro

As taxas e emolumentos pagos nos cartórios, bem como os impostos a serem arrecadados (ITCD ou ITBI) variam de acordo com a região em que o imóvel estiver edificado e seu tamanho.

O ITBI é fixado pelo município em que o imóvel se situa e o ITCD pelo estado, assim, para saber qual vai ser o total a ser recolhido, você deve se dirigir ao órgão arrecadador do local de situação do bem.

A importância do registro para vendedores e compradores

A transferência de propriedade só é concluída com a devida alteração das disposições contidas na matrícula do imóvel a fim de excluir o nome do vendedor e incluir o do comprador.

O registro se mostra extremamente importante para todos os envolvidos no processo. Para o vendedor, retira sua responsabilidade acerca de todos os débitos e impostos que decorrerem da manutenção do bem. Para o comprador, o documento é o único responsável por resguardar seus direitos de posse e propriedade, sendo oponível contra qualquer um que vier a perturbá-lo.

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18 comentários em “Entenda como é o processo de registro de imóveis”

  1. Leonan Carvalho

    No caso de imóvel de valor igual ou inferior a 30 salários mínimos consigo fazer a transferência da propriedade só com o contrato de Compra e Venda e o posterior Registro???

  2. Boa tarde.
    O cartório RGI pode averbar uma venda de imóvel (financiado) sem a apresentação de Nada Consta de débitos condominiais?

    1. Maria da Graça Sanches

      Olá, meu pai faleceu em 2005,no óbito consta que não deixou bens em seu nome. Descobri que transferiu para a viúva e filhos do casamento. Tenho direito a alguma coisa? Antes de falecer nos desentendem os. Alterou tb em cartório o regime de casamento para separação de bens

  3. Como devo começar o processo de um registro de imóvel, cuja a nova proprietária possui apenas um recibo comum de compra e venda de um terreno, que hoje já possui uma área edificada, pois é uma residência, localizada no município de Rosário -MA.

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