Meu imóvel foi invadido, o que fazer?

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Leitura de 6 min

Todo investidor em imóveis tem o mesmo receio: ver a sua propriedade ser invadida.

Não é nada fora do comum que imóveis inabitados, a qual muitas vezes é a situação daqueles adquiridos como investimento, sejam invadidos por pessoas na tentativa de tirar alguma vantagem com a ocupação. Já que o Direito Imobiliário é tão amplo, aqui fica a pergunta, o que fazer se seu imóvel for fruto de uma intrusão?

Se você já passou ou está passando por esse problema ou tem receio de investir em imóveis por conta da possibilidade de uma invasão, acompanhe este post até o final e saiba como defender a sua propriedade de uma usurpação.

A diferença entre posse e propriedade

Posse e propriedade muitas vezes são confundidas como sendo a mesma coisa, mas não são. O proprietário de um bem pode ou não exercer sua a posse sobre ele, havendo a possibilidade, inclusive, de alguém ser proprietário de uma casa, um apartamento, um terreno, ou qualquer outro imóvel, sem nunca ter operado qualquer posse sobre ele.

O proprietário é aquele que tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, bem como o direito de a recuperar das mãos de quem injustamente a possua ou detenha.

Já a posse é o poder de fato sobre a coisa, o qual não decorre, necessariamente, da propriedade. A posse é, então, exercida pelo possuidor de um imóvel, por aquele que na prática ocupa, mantém, ou utiliza o bem para algum fim.

Fica fácil perceber que o uso do imóvel é uma faculdade do proprietário, ou seja, algo que ele pode optar por empreender ou não. O fato é que nem sempre o proprietário e o possuidor são a mesma pessoa.

Essa diferenciação é muito importante para se saber o que pode ser feito no momento de uma invasão injusta de um imóvel.

Você pode repelir o invasor utilizando os meios disponíveis para isso

Pouca gente tem conhecimento disso, mas, diante de uma tentativa de invasão em um imóvel, o possuidor pode utilizar seus próprios meios para ser mantido no bem. Assim, perante uma invasão ou uma ameaça de invasão, quem tem a posse do imóvel pode repelir o invasor com os meios que estiverem ao seu alcance para isso.

A Lei exige apenas que, para exercer o chamado “desforço imediato”, a pessoa tenha de fato a posse do bem e aja de maneira imediata, bem como com reação moderada, proporcional à investida sofrida, utilizando-se apenas da força necessária para repelir o agressor, sem excessos.

É interessante que o conceito uma “ação imediata” pode variar conforme cada caso. Não se espera, por exemplo, que uma invasão a uma casa de veraneio, distante vários quilômetros da residência principal de seu possuidor, seja repelida na mesma velocidade à agressão a um imóvel localizado na mesma rua em que seu possuidor reside, mas em outro imóvel, por exemplo.

É possível pedir a ajuda de terceiros e até mesmo auxílio policial nesses casos, desde que a ação de repelir o invasor seja proporcional a de invadir o imóvel.

Você pode ingressar com uma ação possessória

As ações possessórias são procedimentos judiciais que visam a defender de maneira mais célere aqueles que exercem ou exerceram posse sobre um determinado imóvel. Há ações possessórias para os casos de ocupação ou tentativa de invasão de um bem.

A exigência principal para se ingressar com uma ação possessória é a obrigação do autor demonstrar que antes da invasão ou da sua tentativa, concretizou a posse sobre o bem de algum modo.

Isso mesmo, as ações possessórias não são para meros proprietários de imóveis, mas para aqueles que, na prática, desempenham ou desempenharam a posse sobre o bem. É importante dizer que a posse não exige contato físico com o imóvel, bastando que ele esteja sob o poder socioeconômico do possuidor.

Assim, desempenha posse aquele que aluga, arrenda ou explora a coisa de algum modo.

As ações possessórias são a ação de manutenção da posse e a ação de reintegração da posse. A principal diferença entre as duas é se a tentativa de invasão do bem teve ou não teve sucesso.

Se o intruso está apenas tentando ocupar o bem, estando o possuidor legítimo ainda na posse, nós temos a hipótese de se apresentar a ação de manutenção da posse, na qual o autor busca justamente ser mantido no imóvel.

Já se o atacante conseguiu tomar posse do imóvel, a ação correta é a ação de reintegração da posse.

Se a ação errada for proposta, porém, o juiz não pode extinguir o processo sem analisar o pedido do autor. Isso acontece porque as ações possessórias são fungíveis, ou seja, uma pode se transformar na outra sem maiores problemas para quem iniciou o processo.

Você pode ingressar com uma ação reivindicatória

As “ações de domínio” são as em que o proprietário do imóvel busca retirá-lo da posse injusta promovida por alguém. A posse injusta é aquela que não tem amparo jurídico, ou seja, aquela a qual o possuidor não tem qualquer autorização para exercer.

Esse tipo de ação é a ideal para o proprietário que, nunca tendo concretizado a posse sobre um imóvel, necessite ingressar com uma ação para obter o direito de gozar, fruir e dispor do seu bem, que esteja em posse de outro.

O Supremo Tribunal Federal já decidiu de maneira reiterada que a posse, em casos como esses, deve ser deferida a quem, evidentemente, for o proprietário. Aqui é importante lembrar dos riscos de um contrato de gaveta nos casos de compra e venda de imóveis, recomendado-se sempre que o bem seja devidamente registrado no cartório.

O tipo mais comum de ações de domínio, ou seja, daquelas que tem a propriedade como plano de fundo, é a chamada ação reivindicatória. Essa ação é movida pelo proprietário sem posse contra o possuidor que não é proprietário.

É importante dizer que essa ação não é cabível nos casos de locação, já que a ação de despejo é a ideal para retirar um locatário que passou a desempenhar posse injusta sobre um imóvel.

É importante dizer que não se admite que um proprietário sem posse ingresse com uma das ações possessórias tratadas no tópico anterior, já que o exercício da posse é condição para o ingresso das ações possessórias.

Para o ingresso da ação reivindicatória, portanto, o autor deve demonstrar apenas que é o proprietário do imóvel, além de individualizar o bem e demonstrar que o réu está exercendo a posse de maneira injusta, requerendo a concessão da posse do bem.

Entendeu como a Lei dá proteção a quem é proprietário de um imóvel e até mesmo a quem tem apenas a sua posse de maneira justa? Quer saber mais sobre esses e outros assuntos jurídicos? Então nos siga no Instagram e se inscreve no nosso canal do YouTube.

48 comentários em “Meu imóvel foi invadido, o que fazer?”

  1. Meu terreno situado em área de marinha, regularizado junto ao SPU sob o regime de ocupação foi invadido por terceiro. Eu nunca exerci a posse. Existe alguma ação que posso propor para recuperar o imóvel?

    1. Olá, Emerson! Obrigado pelo comentário! Acreditamos que você possa buscar uma assessoria jurídica mais próxima para um melhor entendimento do caso.

  2. Olá, meu nome é maria então contrui uma cazinha …é fiquei lá 5 anos ! Mais não tem documento ..nem conta de água ou luz …mais eu consegui construir desde o primeiro tijolo…separei do pai do meu filho e depois ..casei de novo …estavam destruindo então coloquei uma pessoa morar lá por 2 anos e logo pedi para reformar ..qua do cheguei lá já tinha outra pessoa dentro e não quer sair…só tenho um contrato de compra e vendo ..pos a pessoa que me vendeu o terreno …fez depois da invasão da outra pessoa caso eu precise oq eu faço. Já tem quase 3 anos que eles entram e não saem

    1. Olá, Maria! Agradecemos o seu comentário! Sobre as dúvidas, quando se trata de algo muito específico, não costumamos responder por aqui, pois seria necessário entender todo o contexto para ser dado um posicionamento jurídico certeiro.

  3. Olá,
    Temos um terreno e que neste momento tínhamos a intenção de vendê-lo. O corretor ao chegar no local descobriu que nosso terreno foi invadido, derrubada toda a mata nativa, murado e que já está em posse do “segundo dono”. Nós temos a escritura e pagamos o IPTU deste terreno. Tudo certinho. Como proceder neste caso?

    1. Olá, Carolina! Percebi que você ficou com algumas dúvidas específicas e relacionadas a um caso concreto… Caso queira, entre em contato, para que possamos elaborar uma proposta para analisar a situação e ajudar com essa demanda!

  4. olá meu imovel foi invadido por pessoas a fim de me expulsar onde comprei e registrei a casa em meu nome, eu e o antigo proprietario fomos no cartorio e fizemos todas as partes burocraticas por lá, depois de 2 meses quando eu estava me preparando para ir morar na casa, vi uma placa na porta da minha casa colocada a venda. Como devo proceder?

    1. Olá, Raphael! Agradecemos o seu comentário! Sobre a sua dúvida, por se tratar de uma questão bem específica, por segurança, preferimos entender melhor a situação, antes de dar um posicionamento definitivo.

  5. Olá, comprei um lote urbano em 1998 de forma parcelada, tendo apenas o contrato de compromisso de compra e venda e ficou acordado que eu só registraria ele em meu nome quando houvesse a quitação dos valores. Quando quitei ele e fui fazer o registro, em 2003, descobri que meu lote foi permutado pelo antigo dono (vendedor) com a prefeitura da minha cidade, onde o vendedor recebeu um outro lote urbano da prefeitura pelo meu lote na permuta. O que posso fazer agora? Tentar pegar esse outro lote que foi permutado com o meu para mim?

    1. Olá, Lucas! Sobre as dúvidas, quando se trata de algo muito específico, não costumamos responder por aqui, pois seria necessário entender todo o contexto para ser dado um posicionamento jurídico certeiro. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta e ajudar com essa demanda!

  6. Comprei um lote urbano em 1998 de forma parcelada, tendo apenas o contrato de compromisso de compra e venda e ficou acordado que eu só registraria ele em meu nome quando houvesse a quitação dos valores. Quando quitei ele e fui fazer o registro, em 2003, descobri que meu lote foi permutado pelo antigo dono (vendedor) com a prefeitura da minha cidade, onde o vendedor recebeu um outro lote urbano pelo meu lote na permuta. O que posso fazer agora? Tentar pegar esse outro lote que foi permutado com o meu para mim?

    1. Olá, Lucas! Sobre as dúvidas, quando se trata de algo muito específico, não costumamos responder por aqui, pois seria necessário entender todo o contexto para ser dado um posicionamento jurídico certeiro. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta e ajudar com essa demanda!

      1. Rozinha Braga Bezerra

        Boa tarde, moro a 5 anos com meu irmão solteiro, doente não teve filhos que era também cuidadora dele. Que a 1 ano faleceu. E agora veio um irmão do interior ameaçar de invadir a casa, alegando que anos atrás jovem morou com ele, e que casa é sua e a herdeira é sua filha. Que deve fazer meio essas ameaças e situação…? Gratidão a todos que puderem me informar como devo proceder. Deus abençoe 🙏🏾

      2. Olá, Rozinha! Agradecemos o seu comentário! Sobre a sua dúvida, por se tratar de uma questão bem específica, por segurança, preferimos entender melhor a situação, antes de dar um posicionamento definitivo. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta e ajudar com essa demanda!

  7. Estou com o seguinte problema eu tenho um terreno de ocupação e fiz todos os cadastros realizados pela prefeitura (secretaria de habitação) esse primeiro registrado no meu nome.
    No entanto recentemente, uma mulher que mora no terreno ao lado meu na tentativa de tomar meu terreno, foi lá na secretaria de habitação e passou o documento para nome dela e possui também um documento de compra e venda.
    Registrei um queixa na delagacia, já fui até a secretaria de habitação eles disseram fazer a vistoria, mas estão adiando e essa mulher já fez uma base no meu terreno.
    Nesses caso o que posso fazer? Tem 6 anos que tenho, de luta, e não posso deixar que esta pessoa venha tirá-lo de me.

    1. Olá, Valéria! Sobre as dúvidas, quando se trata de algo muito específico, não costumamos responder por aqui, pois seria necessário entender todo o contexto para ser dado um posicionamento jurídico certeiro. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta e ajudar com essa demanda!

  8. Olá! Tenho um AP com tds os documentos de proprietário. Emprestei a meu irmão com mulher e um filho, moraram 5 anos juntos, depois eles se separaram e ela ficou morando com o filho mais 5 a 6 anos na casa…no ano atual, o filho deles já tem maioridade, e a ex- mulher tem uns 4 anos que foi morar com outro homem em outro bairro, mais deixou na casa vários objetos e eletros velhos e quebrandos que conseguiu com doações, a casa está em condições precárias para morar, paredes destruídas e com vazamentos no teto devido a falta de cobertura…a mesma não quer esvaziar a casa, nem devolver as chaves, alegando que vai colocar cobertura e reformá-la, e voltar a morar porque ela tem direitos…Eu tenho condições financeiras de reformar a casa toda, mais ela não quer esvaziar e nem me devolver as chaves da casa, o que posso fazer judicialmente? Obrigado.

    1. Vera Lucia De Souza Freitas

      Aluguei uma casa e não pagaram o aluguéis abandonaram a casa com tudo dentro e não devolvem o imóvel nem a chave tá uma situação precária muita sujeira como devo proceder?

      1. Prezada Vera, tudo bem? No caso relatado, por segurança, você precisaria buscar uma assessoria jurídica mais próxima para que seja analisado precisamente.

  9. Bom dia, ganhei uma casa da prefeitura, mais como arrumei um serviço em outra cidade, tive que me mudar e deixar a casa fechada, eu gastei fazendo muro, torrando colocando cerâmica e portões, ai foi uma pessoa e invadiu e eu ainda não tenho a escritora da casa, mais eu gastei com tudo oque disse, o que eu devo fazer?

    1. Bom dia,
      Meu parente esta fazendo uma reforma e esta se apossando de um espaco que faz parte da minha casa, sem pedir minha permissao. Porem onde moro a mais de 20 anos é terreno de usos e frutos, nao tem escritura em mãos, porém agua luz e iptu tudo em dia . De qual forma devo proceder para ele desocupar im espaco que não é dele !

      1. Olá, Thalita! Agradecemos o seu comentário! Sobre a sua dúvida, por se tratar de uma questão bem específica, por segurança, preferimos entender melhor a situação, antes de dar um posicionamento definitivo. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta e ajudar com essa demanda!

      1. Meu pai, fez doação em vida de um terreno para cinco filhos, um dos filhos fez casa, ocupando duas frações de terreno, é o resto do terreno, ocupou tbm, com objetos variados.
        Agora gostariamos de vender.
        Ele se recusar a sair, ainda com ameaças de morte.
        Que podemos fazer?

    1. sandra salustiano da silva oliveira

      tenho uma ação uma ação de vreintregação de posse. a outra parte faleceu, porem ela deixou um
      filho maior de idade.
      essa ação ja tinha uma sentença,e eu estava esperando somente uma notificação pra pegar minha csa de volta. estive la argumentei com ele, porem ele me disse q iria esperar a notificação. tem casas alugadas 2, kitinetes ele recebe,so q umas das loctárias entrou em contato comigo,e como ta demorando resolvir fazer um contrato de locação com essa pessoa, estaria n eu infrigindo a lei, na sentença ojuiz afirma q apos eu cumprir a minha parte, poderia ate vende a casa e ai com a orientação

      1. Oi Sandra, tudo bem?
        Sobre a sua dúvida, considerando que é bem específica, recomendamos que nos envie um e-mail com todas as informações/dúvidas para que possamos elaborar uma proposta de honorários para lhe ajudar com esta demanda, ok?
        Nosso e-mail é: contato@chcadvocacia.adv.br

      2. Se sou proprietária de um apartamento que tem uma garagem correspondente, o imóvel está ocupado pela pessoa que não pagou e perdeu o apartamento para o banco, eu posso ocupar a garagem com meu carro?

      3. Olá, Valeria! Agradecemos o seu comentário. Sobre a sua dúvida, por se tratar de uma questão específica, precisaríamos entender melhor a situação para dar a resposta. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta para analisar a situação e ajudar com essa demanda! Nosso e-mail é contato@chcadvocacia.adv.br

  10. Boa noite!
    Alugo uma casa há mais de 10 anos. No fundo há 2 cômodos com banheiro, e logo que fui morar lá com minha filha, uma sobrinha de longe precisou vir pra cá (Campinas) com o companheiro dela, e eu a acolhi nestes cômodos. Pedi pra ajudar a pagar aluguel, água e luz. Tudo bem… Em 2013 tive que me dividir entra minha casa e a casa da minha mãe, porque um cunhado meu se meteu com drogas e passou a dar problemas lá… Este cunhado com minha irmã e 2 sobrinhas moravam numa 2a casinha no mesmo terreno da minha mãe. Em 2016 tive uma cirurgia, precisei ficar um tempo na minha mãe…e depois acabei tendo uma trombose, e fui ficando na minha mãe. Fiquei afastada pelo INSS, aí minha sobrinha sugeriu alguém “sublocar” a casa onde eu morava, pq eu não tinha mais como pagar…mas queria voltar pra lá assim que me recuperasse. Então foi feito.
    Hoje há um casal com uma criança de 2 anos lá, minha sobrinha se separou e mudou, eu continuo na minha mãe (principalmente agora com Covid) e quero entregar a casa desde Abril. O casal NÃO SAI! Estou encurralada, pq é uma sublocação, então não posso contar pra imobiliária. Não posso usar a força por causa da criança. Não vejo saida para que eles saiam…são dois desqualificados!
    Por favor, alguém consegue me dar alguma idéia, sugestão, luz, caminho jurídico…qualquer coisa?
    Muito obrigada!!!
    Augusta

  11. Mesmo “abandonado ” , alguém pagou por ele , então vc poderia ter vergonha na cara e propor para o Dono legal um valor para adquirir o imóvel legalmente e pagando , não roubando .

    1. Comprei uma casa sem escritura, contrato de compra e venda, onde descobri com o vizinho q era um terreno só é que eu havia tomado um golpe assim como ele, pois chegou na casa cartas de despejo no nome da verdadeira proprietária. Resumindo, encontramos a proprietária, a mesma informou q havia vendido o terreno , contrato de compra e venda tbm, a uns 15 ou 20 anos e ñ imagiva q estavacom a dívida ativa. A partir daí o vizinho foi com ela na prefeitura, pq eu moro em SP e isso é em Itanhaém e passou somente as dívidas para o nome dele, mantemos o contato e pagamos essas dívidas juntos.
      A água ainda irregular, certo dia cortaram a água e na tentativa de resolver fui na Sabesp, onde descobri que somente a dona poderia fazer o pedido. Sem poder ir na casa, passaram 6 meses e nada da dona resolver e acabou q o estelionatário que deu o Golpe no vizinho e tbm em mim, vendeu a casa de novo.
      Fomos lá as pessoas disseram q vai sair o problema que principalmente com o convid ñ sei como agir.

      1. Tatiana, a primeira medida é ir na delegacia e denunciar esse estelionatário, para evitar que ele continue aplicando o mesmo golpe. Após isso, você pode entrar com uma ação judicial para tentar reaver os valores que pagou, pois dificilmente conseguirá a propriedade e posse do imóvel.

  12. Tem um apartamento colado ao meu que está trancado, abandonado mesmo, me interessei pegar pra mim, fui na administração me informar, a menina disse q tava abandonado…
    Então fui ver os IPTUS e foram pagos tudo no mesmo dia 8anos, eu já troquei a fechadura e coloquei algumas coisas lá dentro, a pergunta é eu estando lá com Luz e Gás no meu nome e essa pessoa com os IPTUS ambos não somos os donos, mas eu estou dentro e posso ressarcir quem pagou os condóminos… TENHO CHANCE DE GANHAR?

  13. Olá! Eu e meu esposo compramos um terreno numa área urbana com área de 526m² no documento de escritura e com registro de imóveis, tiramos uma ônus reais e na qual diz que o terreno está totalmente legalizado e sem registro de ações sobre o mesmo, mas ao conferir as medidas e verificar as histórias com a vizinhança, descobrimos que o vizinho dos fundos tomou quase 100m2 para construir sua casa há quase 30 anos. E o terreno se encontra murado nos fundos e nas laterais. Eu pretendo nem reinvidicar esta parte perdida, mas quero tirar do documento para pagar iptu daquilo que vou realmente usufruir, como posso proceder perante a lei? Agradeço a ajuda desde já.

  14. Moro em um conjunto habitacional CDHU no Interior de SP, e moro neste apartamento sedido por meu irmão que foi para o japão e como minha mãe sempre pagou aluguel ele deixou o Apartamento para ela, 20 anos depois a dona do AP entrou com uma ação na justiça o representante veio até minha casa pediu provas de que moramos legalmente no apartamento durante esses quase 20 anos, mandamos contas que pagamos todo esse tempo como forma de prova que eramos nos que moravamos aqui, hoje minha mae com 68 anos, o juiz decretou, 15 dias para que saissemos do AP, a dona a mesma que ! vendeu ! o apartamento, ta querendo pegar ele de volta, para vender ou até mesmo perder para um invasor, sendo que estamos aqui a muito tempo, minha duvida é o seguinte, a defensoria, no caso daqui de jacarei, pode nos ajudar com isso ? queremos pagar todo o atrasado para assim estar pagando algo que é nosso… por favor se alguem ver este comentario, souber tirar minha duvida quanto a isso, pode favor, entre em contato comigo por kennyrutz@gmail.com, obrigado

    1. Olá, Rafael. Tudo bem?
      Caso não entrem em um acordo com a antiga proprietária, você poderá ingressar com uma ação judicial para defender seus interesses. A defensoria pública poderá lhe ajudar com essa questão.

      1. Olá! Comprei um imóvel de uma pessoa em janeiro, essa semana o demhab esteve no meu apartamento alegando que eu invadi o mesmo. Disseram que a caixa econômica federal irá azer uma ordem de despejo, isso pode acontecer, já que moramos eu e meu filho? Como fica o valor que eu paguei pelo imóvel?

      2. Olá, Juliane! Agradecemos o seu comentário! Sobre a sua dúvida, por se tratar de uma questão bem específica, por segurança, preferimos entender melhor a situação, antes de dar um posicionamento definitivo.

  15. Jesus Nazareno Andrade dos Santos

    Olá! tenho um terreno agrícola com título definitivo e registro de imóvel, mais meu vizinho dos fundos invadiu uma boa parte do meu terreno, fui a delegacia fazer um boletim de ocorrência na expectativa que o delegado fosse intimar a outra parte e exige que apresentasse o documento que o invasor tem sobre seu domínio, assim como eu apresentei os meus, mais o delegado me encaminhou para o poder judiciário alegando que só o Juiz é quem pode resolver o caso.

    1. Olá, Sr. Jesus! Tudo bem?
      Como a invasão já se efetivou, recomendamos que o senhor procure um advogado ou a Defensoria Pública, a fim de ingressar com uma ação para proteger a sua propriedade.

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