Multa no contrato de locação: saiba quando é devida e como calcular

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Leitura de 6 min

O contrato de locação consiste em um compromisso mútuo que é firmado entre o inquilino e o proprietário do imóvel antes mesmo da entrega das chaves e da efetiva mudança.

Desse modo, ambas as partes têm direitos e deveres para cumprir.

Contudo, nem sempre as coisas saem conforme o esperado, pois pode ocorrer a quebra do acordo estabelecido entre o locador e o locatário. Isso gera prejuízos e enseja a aplicação de algumas penalidades previstas pelas cláusulas de multa no contrato de locação. Elas devem ser pagas por quem deixou de cumprir as obrigações previamente acordadas.

Neste artigo, você vai entender quais são os casos em que é aplicável a multa no contrato de locação e como funciona o seu cálculo. Também vai descobrir como deve ser feita a comunicação e a cobrança do valor a ser pago. Confira!

A multa por rompimento antecipado do contrato de locação

Primeiramente, é importante esclarecer que existem dois tipos de contrato de locação, em relação ao tempo de duração:

– Por tempo determinado;

– Por tempo indeterminado.

Assim, se ocorrer o desrespeito às cláusulas contratuais devido à antecipação do prazo de 30 meses estabelecido, deverá ser cobrada a multa previamente acordada.

Nesse mesmo sentido, a locação pode ser desfeita principalmente nos seguintes casos:

– Comum acordo entre as partes;

– Infração legal ou contratual;

– Ausência de pagamento do aluguel e outros ônus;

– Determinação pelo poder público de reparação urgente, que necessite da retirada do morador do imóvel.

A cláusula de multa é bastante comum nos contratos de aluguel. Ela é devida em eventuais casos de rescisão antecipada por qualquer parte. Dessa forma, costuma ser definida no valor equivalente a três meses de aluguel.

Assim, por exemplo, se o locatário precisar devolver o bem, independentemente das razões que o levaram a tomar tal atitude, o locador ou a imobiliária devem fazer a cobrança da multa na proporção do prazo que ainda ficou faltando para o cumprimento do devido acordo.

Lei do inquilinato

A Lei do Inquilinato (8245/91) estabelece o pagamento da multa nos casos de rescisão do contrato:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Código Civil

No mesmo sentido, conheça a redação do art. 413 do Código Civil que aborda o assunto:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Dessa forma, caso o inquilino tenha assinado um contrato pelo prazo de 12 meses e tenha cumprido somente 6 meses, a rescisão virá acompanha de uma multa proporcional aos 6 meses restantes de aluguel. Se a multa total referente a 1 ano (12 meses) era equivalente a 3 aluguéis, então ela será de 1,5 aluguéis, referente aos 6 meses faltantes, ou seja, a metade.

Os tipos de multa no contrato de locação

Existem, basicamente, duas modalidades de multas que podem ser estabelecidas no contrato de locação. Acompanhe.

Multa Moratória

A multa moratória é caracterizada pela ausência de natureza punitiva. Na verdade, o principal objetivo é desencorajar o cumprimento da obrigação fora do prazo ajustado, ou seja, evitar que o inquilino proceda ao pagamento do aluguel após o vencimento. Dessa maneira, ela será devida no caso de pagamento espontâneo das prestações do aluguel atrasado.

Caso o pagamento seja feito após o vencimento, deverá incorrer os seguintes acréscimos:

– Juros moratórios de 1% ao mês (art.161, §1 do CTN), que tem caráter indenizatório;

– Multa moratória de 10% (Decreto n° 22.626/33)

Multa Compensatória

Consiste em uma sanção de caráter civil. Ela será decretada para quem não obedecer aos deveres contratuais de forma integral ou parcial, ou seja, a sua origem está relacionada com a quebra do contrato. Trata-se de uma verdadeira cláusula penal.

O intuito é garantir que os prejuízos serão recompensados em caso de eventual descumprimento do contrato. Além disso, a sua imposição pode ser cumulada com a multa moratória.

Discussões sobre o valor da multa

Caso existam discussões entre as partes sobre o cálculo do valor referente à multa, a questão poderá ser revolvida em sede judicial. Para isso, o locatário deverá desocupar o imóvel e devolver as chaves.

Ademais, caso a parte já tenha feito o pagamento da multa com o valor equivocado, ela terá o direito de retomar a quantia por meio do ajuizamento de uma ação judicial de repetição de indébito. Basta reunir a documentação comprovando a existência do direito (o contrato da locação e os comprovantes de pagamento).

O cálculo da multa

O cálculo da multa referente à quebra do contrato é devido nos casos de anulação do acordo realizado. Nesse sentido, o contrato deve prever as cláusulas mencionando esse tipo de situação e a aplicação da penalidade.

Assim, o locador assegura seus direitos, enquanto o inquilino deve honrar com o pagamento da dívida se porventura quebrar o acordo. Trata-se de um dos cuidados fundamentais ao elaborar um contrato de locação

Mas afinal, como fazer o cálculo da multa?

É importante mencionar que o valor da multa deve ser proporcional ao período restante do contrato que o locatário não cumpriu devidamente. Assim, o valor mensal deve ser dividido pela quantidade de meses totais. Por exemplo, o valor da prestação corresponde a R$ 3.000 mensais e o período total é de 30 meses, logo: R$ 3.000 / 30 = R$ 100

O valor obtido deve ser multiplicado pelo número de meses que deixaram de ser cumpridos pelo locatário. Então, por exemplo, se ele ficou somente 5 meses e devolveu as chaves faltando 25 meses, o valor total referente à multa será de R$ 2.500 (R$ 100 x 25 = R$ 2.500).

Como você pôde perceber, a multa no contrato de locação é devida nos casos de quebra do acordo pactuado entre o locador e o locatário. O seu cálculo é simples e leva em consideração a incidência de juros e a quantidade de meses restantes que deixaram de ser cumpridos. Leve todos os pontos que citamos em consideração, assim, você poderá evitar prejuízos.

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63 comentários em “Multa no contrato de locação: saiba quando é devida e como calcular”

  1. Olá, estou saindo de um contrato de aluguel por falta de manutenção na estrutura do imóvel, o qual foi sinalizado reiteradas vezes (infiltrações, goteiras, elétrica), porém sem devida atenção do proprietário. Agora, com a saída ele quer fazer cumprir a multa contratual, o que não acho justo. Haveria como não quitar a multa, ou quitá-la num valor menor?

    1. Olá, Thiago! Obrigado pelo seu comentário! Entendemos que existe a possibilidade, sim, mas o contrato e as provas dos problemas já existentes no imóvel precisam ser analisados para um parecer mais concreto. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta para analisar a situação e ajudar com essa demanda! Nosso e-mail é contato@chcadvocacia.adv.br

  2. Olá. Fiz um contrato de locação que dentro da vigência, precisei mudar o nº do CNPJ, mas quando informei o novo nº à imobiliária para alteração no contrato, fui informada de uma multa. Porem, não consta no contrato e se estivesse talvez não teria feito essa alteração, que foi decidida junto a contabilidade, o que seria melhor para meu negócio. Existe essa possibilidade, de se cobrar multa de algo que não consta no contrato?

    1. Olá, Patrícia! Obrigado pelo seu comentário! Sobre a sua dúvida, aparentemente, é possível que essa cobrança seja indevida. Porém, para exprimir a nossa opinião com mais segurança, é imprescindível a análise do contrato. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta para analisar a situação e ajudar com essa demanda! Nosso e-mail é contato@chcadvocacia.adv.br

  3. Boa tarde!

    Minha mãe assinou um contrato de aluguel de um imóvel equivalente ao prazo de 12 meses. E pagou também um valor como caução. No entanto por questões de força maior ela vai precisar sair do imóvel e romper o contrato. Ainda não decorreu o prazo de 30 dias após a lavratura do contrato, e este não dispões de cláusulas equivalentes ao rompimento do contrato por ambas as partes. Apenas cláusulas acerca de multa pelo atraso do aluguel. Existe algum fato legal que a faça pagar alguma multa ainda que não esteja disposto no contrato cláusulas acerca do rompimento? E caso não tenha multa, ela pode fazer algum documento ou mesmo registro de boletim de ocorrência acerca do fato e do distrato do contrato que lhe dê respaldo pra quaisquer problemas futuros?
    Desde já, fico no aguardo e agradeço.

    1. Olá, Kassia! Por se tratar de um caso específico, precisaríamos realizar uma análise mais aprofundada. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta para analisar a situação e ajudar com essa demanda! Nosso e-mail é contato@chcadvocacia.adv.br

    1. Olá, Vanessa! Agradecemos o seu comentário. Sobre a sua dúvida, é preciso sim. Caso persista alguma dúvida específica, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta para analisar a situação e ajudar com essa demanda! Nosso e-mail é contato@chcadvocacia.adv.br
      Ah! Se não for pedir demais… Ajuda a gente, compartilhando o nosso conteúdo e divulgando a nossa missão de descomplicar o Direito!

  4. Fiz um contrato de aluguel de 12 meses, após este período renovei por mais 12 meses, tendo sido feito apenas um aditivo contratual.
    Acontece que após a renovação cumpri mais 5 meses e precisei deixar o imóvel.

    Considerando que o aditivo menciona que todas as condições do contrato foram mantidas. Nesse caso, a multa deve ser calculada sobre 12 meses ou sobre 24 meses?

    1. Oi Cassiano, tudo bem?
      Sobre a sua dúvida, considerando que é bem específica, recomendamos que nos envie um e-mail com todas as informações/dúvidas para que possamos elaborar uma proposta de honorários para lhe ajudar com esta demanda, ok?
      Nosso e-mail é: contato@chcadvocacia.adv.br

  5. fiz um contrato inicial de 12 meses, apos os 12 meses renovei para mais 12 meses… mas estou entregando ele antes do termino desta renovação, neste caso tenho que pagar a multa? estou la ha 18 meses…

    1. Oi Regiane, tudo bem?
      Sobre a sua dúvida, considerando que é bem específica, recomendamos que nos envie um e-mail com todas as informações/dúvidas para que possamos elaborar uma proposta de honorários para lhe ajudar com esta demanda, ok?
      Nosso e-mail é: contato@chcadvocacia.adv.br

  6. Cristiano Aparecido Margarido

    Vou precisar sair do imóvel que aluguei. E no contrato não consta nenhuma cláusula de multa de quebra de contrato. Precisarei pagar alguma multa.? E paguei um calção no valor de 2 alugueis poderei restituir esse dinheiro?

    1. Oi Cristiano, tudo bem?
      Sobre a sua dúvida, considerando que é bem específica, recomendamos que nos envie um e-mail com todas as informações/dúvidas para que possamos elaborar uma proposta de honorários para lhe ajudar com esta demanda, ok?
      Nosso e-mail é: contato@chcadvocacia.adv.br

  7. MINHA IRMÃ FEZ UM CONTRATO DE LOCAÇÃO, PAGANDO ANTECIPADAMENTE, O CONDOMÍNIO, IPTU , UM MÊS DE CAUÇÃO, ANTES DA VISTORIA, PARA ASSEGURAR O IMÓVEL, O QUE FOI DETERMINAÇÃO DA IMOBILIÁRIA.
    QUANDO FOI FAZER A VISTORIA NO IMÓVEL A PARTE ELÉTRICA NÃO FUNCIONAVA, NÃO TINHA ÁGUA QUENTE EM LUGAR NENHUM DO IMÓVEL.
    ELA MANDOU UM E-MAIL DIZENDO QUE NÃO TINHA CONDIÇÕES DE FICAR COMO IMÓVEL POIS TODA A PARTE ELÉTRICA ESTAVA DANIFICADA E COMPROMETIDA, O QUE ELA NÃO SABIA ANTERIORMENTE. DERAM UM PRAZO DE MAIS DE 15 DIAS PARA ARRUMAREM E ELA JÁ TINHA QUE ENTREGAR O OUTRO IMÓVEL QUE ESTAVA.
    ELES NÃO QUEREM DEVOLVER O VALOR DE MAIS DE R$ 5.000,00( CINCO MIL REAIS) CONSENSUALMENTE. O QUE ELA DEVERÁ FAZER.
    O PROCON ESTA FECHADO DEVIDO AO ISOLAMENTO SOCIAL.
    MANDOU UMA NOTIFICAÇÃO E NADA.
    QUAL AÇÃO DEVERÁ ENTRAR PARA RECEBER O DINHEIRO QUE PAGOU ANTECIPADAMENTE.

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