Multa no contrato de locação: saiba quando é devida e como calcular

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Leitura de 6 min

O contrato de locação consiste em um compromisso mútuo que é firmado entre o inquilino e o proprietário do imóvel antes mesmo da entrega das chaves e da efetiva mudança.

Desse modo, ambas as partes têm direitos e deveres para cumprir.

Contudo, nem sempre as coisas saem conforme o esperado, pois pode ocorrer a quebra do acordo estabelecido entre o locador e o locatário. Isso gera prejuízos e enseja a aplicação de algumas penalidades previstas pelas cláusulas de multa no contrato de locação. Elas devem ser pagas por quem deixou de cumprir as obrigações previamente acordadas.

Neste artigo, você vai entender quais são os casos em que é aplicável a multa no contrato de locação e como funciona o seu cálculo. Também vai descobrir como deve ser feita a comunicação e a cobrança do valor a ser pago. Confira!

A multa por rompimento antecipado do contrato de locação

Primeiramente, é importante esclarecer que existem dois tipos de contrato de locação, em relação ao tempo de duração:

– Por tempo determinado;

– Por tempo indeterminado.

Assim, se ocorrer o desrespeito às cláusulas contratuais devido à antecipação do prazo de 30 meses estabelecido, deverá ser cobrada a multa previamente acordada.

Nesse mesmo sentido, a locação pode ser desfeita principalmente nos seguintes casos:

– Comum acordo entre as partes;

– Infração legal ou contratual;

– Ausência de pagamento do aluguel e outros ônus;

– Determinação pelo poder público de reparação urgente, que necessite da retirada do morador do imóvel.

A cláusula de multa é bastante comum nos contratos de aluguel. Ela é devida em eventuais casos de rescisão antecipada por qualquer parte. Dessa forma, costuma ser definida no valor equivalente a três meses de aluguel.

Assim, por exemplo, se o locatário precisar devolver o bem, independentemente das razões que o levaram a tomar tal atitude, o locador ou a imobiliária devem fazer a cobrança da multa na proporção do prazo que ainda ficou faltando para o cumprimento do devido acordo.

Lei do inquilinato

A Lei do Inquilinato (8245/91) estabelece o pagamento da multa nos casos de rescisão do contrato:

“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”

Código Civil

No mesmo sentido, conheça a redação do art. 413 do Código Civil que aborda o assunto:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Dessa forma, caso o inquilino tenha assinado um contrato pelo prazo de 12 meses e tenha cumprido somente 6 meses, a rescisão virá acompanha de uma multa proporcional aos 6 meses restantes de aluguel. Se a multa total referente a 1 ano (12 meses) era equivalente a 3 aluguéis, então ela será de 1,5 aluguéis, referente aos 6 meses faltantes, ou seja, a metade.

Os tipos de multa no contrato de locação

Existem, basicamente, duas modalidades de multas que podem ser estabelecidas no contrato de locação. Acompanhe.

Multa Moratória

A multa moratória é caracterizada pela ausência de natureza punitiva. Na verdade, o principal objetivo é desencorajar o cumprimento da obrigação fora do prazo ajustado, ou seja, evitar que o inquilino proceda ao pagamento do aluguel após o vencimento. Dessa maneira, ela será devida no caso de pagamento espontâneo das prestações do aluguel atrasado.

Caso o pagamento seja feito após o vencimento, deverá incorrer os seguintes acréscimos:

– Juros moratórios de 1% ao mês (art.161, §1 do CTN), que tem caráter indenizatório;

– Multa moratória de 10% (Decreto n° 22.626/33)

Multa Compensatória

Consiste em uma sanção de caráter civil. Ela será decretada para quem não obedecer aos deveres contratuais de forma integral ou parcial, ou seja, a sua origem está relacionada com a quebra do contrato. Trata-se de uma verdadeira cláusula penal.

O intuito é garantir que os prejuízos serão recompensados em caso de eventual descumprimento do contrato. Além disso, a sua imposição pode ser cumulada com a multa moratória.

Discussões sobre o valor da multa

Caso existam discussões entre as partes sobre o cálculo do valor referente à multa, a questão poderá ser revolvida em sede judicial. Para isso, o locatário deverá desocupar o imóvel e devolver as chaves.

Ademais, caso a parte já tenha feito o pagamento da multa com o valor equivocado, ela terá o direito de retomar a quantia por meio do ajuizamento de uma ação judicial de repetição de indébito. Basta reunir a documentação comprovando a existência do direito (o contrato da locação e os comprovantes de pagamento).

O cálculo da multa

O cálculo da multa referente à quebra do contrato é devido nos casos de anulação do acordo realizado. Nesse sentido, o contrato deve prever as cláusulas mencionando esse tipo de situação e a aplicação da penalidade.

Assim, o locador assegura seus direitos, enquanto o inquilino deve honrar com o pagamento da dívida se porventura quebrar o acordo. Trata-se de um dos cuidados fundamentais ao elaborar um contrato de locação

Mas afinal, como fazer o cálculo da multa?

É importante mencionar que o valor da multa deve ser proporcional ao período restante do contrato que o locatário não cumpriu devidamente. Assim, o valor mensal deve ser dividido pela quantidade de meses totais. Por exemplo, o valor da prestação corresponde a R$ 3.000 mensais e o período total é de 30 meses, logo: R$ 3.000 / 30 = R$ 100

O valor obtido deve ser multiplicado pelo número de meses que deixaram de ser cumpridos pelo locatário. Então, por exemplo, se ele ficou somente 5 meses e devolveu as chaves faltando 25 meses, o valor total referente à multa será de R$ 2.500 (R$ 100 x 25 = R$ 2.500).

Como você pôde perceber, a multa no contrato de locação é devida nos casos de quebra do acordo pactuado entre o locador e o locatário. O seu cálculo é simples e leva em consideração a incidência de juros e a quantidade de meses restantes que deixaram de ser cumpridos. Leve todos os pontos que citamos em consideração, assim, você poderá evitar prejuízos.

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46 comentários em “Multa no contrato de locação: saiba quando é devida e como calcular”

  1. Clara Sandra amaral

    Assinei um contrato comercial e venceu em fevereiro de 2020. Foi feito novo contrato mas não assinei. Em razão da pandemia estou devolvendo o imóvel vez que as atividades era de cabeleireira. Agora o proprietário quer me cobrar a multa integral de 3 meses. Pode isso?

  2. Bom dia.
    Aluguei um imóvel por uma imobiliária e fizemos contrato de 12 meses, na primeira renovação o contrato já veio como aditivo contratual, renovei pela segunda vez. Porém devido a pandemia solicitei a quebra de contrato e estão me cobrando uma multa de três meses de aluguel. Por ser renovação, a cobrança é devida?
    Se puder responder no email hugoalmeida17@yahoo.com.br eu agradeço.

  3. Bom dia!
    No caso da frase dentro do texto abaixo (Motivado por força maior) não entra a pandemia para rescisão de contrato sem pagar a multa?

    “Nas hipóteses de calamidades, impedimento promovido pelo poder público,
    proprietário do imóvel, ou motivado por força maior, alheia a vontade do
    ADMINISTRADOR, e que venha a atingir exclusivamente o imóvel o presente
    contrato fica encerrado em pleno direito, não sendo devida as partes indenização a
    qualquer título, cabendo-lhes ainda, responder pela desocupação do imóvel no
    prazo estabelecido”.

  4. Bom dia!

    Minha filha é universitária e em tempo da pandemia esta em casa.
    Já fomos orientado que aulas presenciais só retornarão no próximo ano.
    A multa do contrato para rescisão é de 90% do valor do aluguel para meses que faltam.
    Consigo reincidir esse contrato sem pagamento de multa por conta da pandemia?

      1. Boa tarde Edson,

        Obrigada pelo retorno.
        Posso te enviar o contrato para poder ter mais clareza sobre a multa de 90%.?
        Se sim, qual email?

  5. Boa noite gostaria de saber se o locatário aceitou outro inquilino durante o prazo que faltava p terminar meu contrato de comum acordo se automaticamente ele nao esta me liberando do contrato e da multa dos meses qlue ainda faltam p término do mesmo

  6. Boa tarde
    Gostaria de saber se o proprietário não realizar os reparos no prédio que não foram cometidos por mim, eu posso pedir o término de contrato sem pagamento de multa.
    Também gostaria de saber se após 1 ano posso pedir quebra de contrato a qualquer momento, ou se isto está condicionado ao que está escrito no contrato.
    Obrigado

  7. Pingback: Rescisão de contrato de aluguel residencial pelo locatário - Mellro

  8. Um advogado me falou que eu teria que pagar a quebra do contrato é mais o proporcional do aluguel, gostaria de saber se é isso mesmo , conforme contrato abaixo:
    .-.-.-

    ​10) PENALIDADE: A infração de qualquer cláusula do presente contrato sujeita ao infrator a multa igual a três vezes o valor do aluguel vigente.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

    ​Em caso de resilição da locação antes do prazo pactuado, o(a) locatário(a) ficará sujeita à multa a 3 (três) vezes o valor do aluguel, proporcional ao tempo que resta, fica desde já ciente que deverá comunicar seu desejo em rescindir por escrito aos locadores com trinta dias de antecedência, valendo a presente cláusula como regra de proporcionalidade prevista no ARTIGO 4 da Lei 8245/91.​

  9. Bom dia

    Ve se pode me ajudar…atrasei alguns alugueis e o proprietário nunca me cobrou as multas de atraso…já sai do imóvel e proprietário esta me cobrando todos os juros e multa por atrasa…Isso é devido?

  10. Quando nos mudamos, por motivo de novo emprego para uma nova cidade buscamos uma imobiliária e solicitamos a locação de um apartamento para residir temporariamente, enquanto nos estabilizávamos com a mudança. A mesma nos garantiu que era situação de praxe que após um ano poderíamos sair sem pagar multa, não colocou isso no contrato e fez um contrato de 30 meses.
    Completando um ano, começamos a buscar opções que atendam melhor à nossa necessidade, porem a imobiliária indica que por não haver a cláusula de saída após 12 meses sem multa, haveria cobrança de multa proporcional. Sei que a multa está amparada na Lei do Inquilinato, mas cabe buscar respaldo no CDC para se defender da ação desonesta da imobiliária que aproveitou da necessidade de mudança urgente à trabalho para elaborar um contrato diferente do solicitado?

    1. João, se você conseguir provar que houve esse acordo, através de e-mail ou conversas de whatsapp, por exemplo, é possível conseguir a rescisão sem pagar a multa.

  11. Romário Martins

    No caso de locação residencial por trinta meses com isenção de multa rescisória após 12 meses da locação, cumprido entre prazo houve a prorrogação por meio de aditivo, por mais trinta meses, permanecendo inalteradas as demais cláusulas contratuais.
    A dúvida é a seguinte, pretendendo o locatário desocupar o imóvel deverá observar novo prazo de 12 meses para estar livre da multa, ou este prazo já foi cumprido por meio do contrato originário?
    ou seja, estando no imóvel há 39 meses desde o início da locação poderá ser cobrada a multa rescisória por considerar a renovação contratual como um novo contrato?

      1. Boa noite!
        A imobiliária pode cobrar multa superior a três meses de aluguel em caso de entrega de imóvel antes do final do contrato?

    1. Boa tarde, eu tenho o mesmos problema, mas eu já resido no imóvel há quase 12 anos e a cada renovação tenho como forma de multa, 3 vezes o valor do aluguel no decorrer dos proximos 30 meses. Como se fosse copiar e colar do contrato anterior ! seria um novo contrato ou um aditivo do original feito em 2008?

      1. Depende do que as partes ajustarem. Se houver muita mudança ao que foi contratado no início, é melhor fazer um novo contrato.

  12. Bom dia!

    Estamos vivendo em dias de pandemia, meu pequeno ateliê não recebe mais pessoas desde o início da quarentena, sou inquilina e muito possivelmente irei atrasar o pagamento do aluguel, além dos 15 dias. Existe alguma questão legal que possa nos ajudar nesse momento?

  13. Aluguei um imovel pelo prazo de 36 meses com isenção de multa contratual após 12 meses. Após três meses a proprietária comunicou que tinha um comprador para o imóvel questionando se eu teria interesse em compr´-lo. respondi na ligação que não e também questionei sobre o pagamento da multa por quebra de contrato e ela disse que não haveria pois estava vendendo o imóvel. Após alguns dias ela enviou via zap a informação de que iria apresentar o comprador e que eu teria 60 dias para desocupação . Questionei novamente sobre a multa e ela até a presente data não respondeu. O novo comprador visitou o imóvel já querendo saber qdo seria desocupado dizendo tbem que não há multa por quebra de contrato.

    A multa é realmente devida pelo locador? Quais prazos legais para a desocupação antes e após a venda?
    Gostaria de orientações de como proceder. Agradeço antecipadamente

  14. O que acontece com o inquilino que sempre atrasa o pagamento (vence todo dia 15 ele sempre paga depois)? e mais de 3x
    Para o proprietário da direito a algo? Qual multa cabe nesta caso?

  15. Olá,no meu caso estou na casa alugada faltando 3 meses pra fechar 2 anos,fiz um contrato de 1 ano e quando venceu 1 ano a proprietária fez um novo contrato por mais 1 ano ,só que eu não assinei…Falei que vou sair da casa e ela está me cobrando a multa de 1600,00 ,isso pode?
    Existe contrato em cima de contrato?

  16. Tenho uma dúvida enorme! O proprietário cobrou a multa de recisão 25% em cima do que ainda falta ( dois meses) e ainda quero cobrar mais uma cláusula de 2 aluguéis, para a quebra de contrato! Ficou quase 7 mil reais essa nossa recisão, faltando apenas 2 meses, em um aluguel de 3 mil mensais. Estão chocados! Alguém pode dar uma luz? Essa multa da multa existe? Ou é abusivo?

  17. boa tarde.

    Se no contrato estiver dizendo que qualquer quebra de normas, que dá a entender até rescisão acarreta multa integral de 3 meses, como o valor vigente e independente do tempo que está no imóvel, então não tenho direito de pagar a multa proporcional? Acredito que a imobiliária agiu de má fé comigo… pois a Lei do Inquilinato fala proporcional e assinei o contrato sem saber antes disso… paguei fiança… e agora?

    1. Estou na mesma situação, iríamos pagar 25% em cima de dois meses que ainda faltam, e o proprietário ainda quer me cobrar mais dois alugueis, sendo que está alegando uma quebra de cláusulas, mas essas a gente entendeu que seria algo relacionado ao imóvel, como por exemplo usar para fim comercial ou etc, e não uma multa em cima da multa de rescisão! Também achei de má fé e estou tentendo me informar

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