O contrato de locação consiste em um compromisso mútuo que é firmado entre o inquilino e o proprietário do imóvel antes mesmo da entrega das chaves e da efetiva mudança.
Desse modo, ambas as partes têm direitos e deveres para cumprir.
Contudo, nem sempre as coisas saem conforme o esperado, pois pode ocorrer a quebra do acordo estabelecido entre o locador e o locatário. Isso gera prejuízos e enseja a aplicação de algumas penalidades previstas pelas cláusulas de multa no contrato de locação. Elas devem ser pagas por quem deixou de cumprir as obrigações previamente acordadas.
Neste artigo, você vai entender quais são os casos em que é aplicável a multa no contrato de locação e como funciona o seu cálculo. Também vai descobrir como deve ser feita a comunicação e a cobrança do valor a ser pago. Confira!
O que você vai encontrar neste artigo:
A multa por rompimento antecipado do contrato de locação
Primeiramente, é importante esclarecer que existem dois tipos de contrato de locação, em relação ao tempo de duração:
– Por tempo determinado;
– Por tempo indeterminado.
Assim, se ocorrer o desrespeito às cláusulas contratuais devido à antecipação do prazo de 30 meses estabelecido, deverá ser cobrada a multa previamente acordada.
Nesse mesmo sentido, a locação pode ser desfeita principalmente nos seguintes casos:
– Comum acordo entre as partes;
– Infração legal ou contratual;
– Ausência de pagamento do aluguel e outros ônus;
– Determinação pelo poder público de reparação urgente, que necessite da retirada do morador do imóvel.
A cláusula de multa é bastante comum nos contratos de aluguel. Ela é devida em eventuais casos de rescisão antecipada por qualquer parte. Dessa forma, costuma ser definida no valor equivalente a três meses de aluguel.
Assim, por exemplo, se o locatário precisar devolver o bem, independentemente das razões que o levaram a tomar tal atitude, o locador ou a imobiliária devem fazer a cobrança da multa na proporção do prazo que ainda ficou faltando para o cumprimento do devido acordo.
Lei do inquilinato
A Lei do Inquilinato (8245/91) estabelece o pagamento da multa nos casos de rescisão do contrato:
“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
Código Civil
No mesmo sentido, conheça a redação do art. 413 do Código Civil que aborda o assunto:
“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
Dessa forma, caso o inquilino tenha assinado um contrato pelo prazo de 12 meses e tenha cumprido somente 6 meses, a rescisão virá acompanha de uma multa proporcional aos 6 meses restantes de aluguel. Se a multa total referente a 1 ano (12 meses) era equivalente a 3 aluguéis, então ela será de 1,5 aluguéis, referente aos 6 meses faltantes, ou seja, a metade.
Os tipos de multa no contrato de locação
Existem, basicamente, duas modalidades de multas que podem ser estabelecidas no contrato de locação. Acompanhe.
Multa Moratória
A multa moratória é caracterizada pela ausência de natureza punitiva. Na verdade, o principal objetivo é desencorajar o cumprimento da obrigação fora do prazo ajustado, ou seja, evitar que o inquilino proceda ao pagamento do aluguel após o vencimento. Dessa maneira, ela será devida no caso de pagamento espontâneo das prestações do aluguel atrasado.
Caso o pagamento seja feito após o vencimento, deverá incorrer os seguintes acréscimos:
– Juros moratórios de 1% ao mês (art.161, §1 do CTN), que tem caráter indenizatório;
– Multa moratória de 10% (Decreto n° 22.626/33)
Multa Compensatória
Consiste em uma sanção de caráter civil. Ela será decretada para quem não obedecer aos deveres contratuais de forma integral ou parcial, ou seja, a sua origem está relacionada com a quebra do contrato. Trata-se de uma verdadeira cláusula penal.
O intuito é garantir que os prejuízos serão recompensados em caso de eventual descumprimento do contrato. Além disso, a sua imposição pode ser cumulada com a multa moratória.
Discussões sobre o valor da multa
Caso existam discussões entre as partes sobre o cálculo do valor referente à multa, a questão poderá ser revolvida em sede judicial. Para isso, o locatário deverá desocupar o imóvel e devolver as chaves.
Ademais, caso a parte já tenha feito o pagamento da multa com o valor equivocado, ela terá o direito de retomar a quantia por meio do ajuizamento de uma ação judicial de repetição de indébito. Basta reunir a documentação comprovando a existência do direito (o contrato da locação e os comprovantes de pagamento).
O cálculo da multa
O cálculo da multa referente à quebra do contrato é devido nos casos de anulação do acordo realizado. Nesse sentido, o contrato deve prever as cláusulas mencionando esse tipo de situação e a aplicação da penalidade.
Assim, o locador assegura seus direitos, enquanto o inquilino deve honrar com o pagamento da dívida se porventura quebrar o acordo. Trata-se de um dos cuidados fundamentais ao elaborar um contrato de locação
Mas afinal, como fazer o cálculo da multa?
É importante mencionar que o valor da multa deve ser proporcional ao período restante do contrato que o locatário não cumpriu devidamente. Assim, o valor mensal deve ser dividido pela quantidade de meses totais. Por exemplo, o valor da prestação corresponde a R$ 3.000 mensais e o período total é de 30 meses, logo: R$ 3.000 / 30 = R$ 100
O valor obtido deve ser multiplicado pelo número de meses que deixaram de ser cumpridos pelo locatário. Então, por exemplo, se ele ficou somente 5 meses e devolveu as chaves faltando 25 meses, o valor total referente à multa será de R$ 2.500 (R$ 100 x 25 = R$ 2.500).
Como você pôde perceber, a multa no contrato de locação é devida nos casos de quebra do acordo pactuado entre o locador e o locatário. O seu cálculo é simples e leva em consideração a incidência de juros e a quantidade de meses restantes que deixaram de ser cumpridos. Leve todos os pontos que citamos em consideração, assim, você poderá evitar prejuízos.
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102 comentários em “Multa no contrato de locação: saiba quando é devida e como calcular”
Bom dia ! Meu contrato terminou em 27/02 . Eu ia renovar , mais acabei não fazendo e avisando ao proprietário faltando dias para terminar o contrato. E dei depósito referente a dois meses . Vou pagar alguma multa ?
Olá, Barbara! Sobre as dúvidas, quando se trata de algo muito específico, não costumamos responder por aqui, pois seria necessário entender todo o contexto para ser dado um posicionamento jurídico certeiro.
Oie! Fui morar em um apartamento por sublocação! A Inquilina alugou o quarto. Não houve contrato escrito e sim verbal, sem esclarecimento sobre a saída do imóvel. Efetuei pagamento adiantado. Na saída do imóvel é obrigatório que eu avise com 30 dias? Caso não avise, tenho que pagar o mês seguinte?
Olá, Eduarda! Sobre as dúvidas, quando se trata de algo muito específico, não costumamos responder por aqui, pois seria necessário entender todo o contexto para ser dado um posicionamento jurídico certeiro.
imóvel alugado contendo indisponibilidade, após importunações dos oficiais de justiça, inquilino pode romper contrato sem incidência da multa? OBS: JÁ CONTINHA A PENHORA ANTES DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO.
Boa noite!
Sou inquilina de contrato de 12 meses, porém após 6 meses estou desempregada e não consigo mais manter o aparamento. A multa estabelecida no contrato para saída antes do prazo determinado é pagar todos os meses que ainda faltariam para cumprir o contrato, ou seja, pagar 6 meses de aluguel. Meu aluguel é 1200 reais e eu saindo terei que pagar 7200 reais para imobiliária. Gostaria de saber se essa multa estabelecida no contrato é abusiva e tenho como recorrer ou se algo válido e justo judicialmente.
Desde já agradeço
Olá, Noemi! Sobre as dúvidas, quando se trata de algo muito específico, não costumamos responder por aqui, pois seria necessário entender todo o contexto para ser dado um posicionamento jurídico certeiro.
Olá, assinei um contrato de aluguel de ponto comercial, de duração de 1 ano, porém agora, um dia depois, consegui alguém para comprar meu comércio, devo pagar multa mesmo um dia após assinado o contrato?
Olá, Thalita! Sobre as dúvidas, quando se trata de algo muito específico, não costumamos responder por aqui, pois seria necessário entender todo o contexto para ser dado um posicionamento jurídico certeiro. Caso queira, entre em contato com a gente, para que possamos elaborar uma proposta e ajudar com essa demanda!