O que é um financiamento bancário? Como fazê-lo? Posso vender um imóvel financiado antes de quitá-lo?
O financiamento de imóveis é algo muito comum entre os brasileiros que querem realizar o sonho da casa própria ou abrir um negócio em um espaço só seu. Por consequência, perguntas como aquelas são frequentes e as respostas nem sempre são tão esclarecedoras.
Mas não se preocupe! A CHC, mais uma vez, cumprindo o seu papel de tornar o Direito descomplicado, traz neste artigo dicas de ouro que vão te ajudar a entender tudo sobre o contrato de compra e venda de imóvel financiado.
Já adiantamos que caso você não tenha interesse em vender o imóvel financiado, mas pense que isso é necessário, porque não consegue arcar com as altas taxas de juro, saiba que existe outra forma de lidar com esse “aperto”. Contamos ao fim deste artigo.
Fique até o final, cada informação será valiosa!
O que é o contrato de financiamento?
Em linhas gerais, o financiamento é uma forma de empréstimo com um propósito específico, definido em contrato. Há até quem diga que o contrato de financiamento é uma subespécie da abertura de crédito.
A garantia principal do financiamento é o objeto da transação. Portanto, em caso de inadimplência, a instituição financeira que liberou o crédito irá tomar o bem como garantia do pagamento.
No caso dos imóveis, estes ficam em alienação fiduciária, significando que o bem estará em nome da instituição financeira até que o devedor consiga quitá-lo. De modo geral, esse termo que parece complicado quer dizer “transferir algo com confiança”.
A alienação fiduciária está prevista na Lei Federal nº 9.514 e não requer que o credor acione a Justiça para tomar o bem colocado como garantia.
À vista disso, o contrato de financiamento terá força de escritura de imóvel, porém no registro do imóvel estará a alienação fiduciária, destacando que aquele bem foi adquirido por meio de financiamento.
Pode-se concluir, então, que o contrato de financiamento imobiliário é o típico contrato de mútuo feneratício, o qual corresponde ao empréstimo oneroso de coisa fungível, como dinheiro, acompanhado da cobrança de juros.
No caso do contrato de financiamento, a instituição financeira terá a propriedade do bem, ao passo que o devedor terá apenas a posse. Somente após a quitação da dívida é que o bem será transferido para o nome do possuidor.
O financiamento, embora pareça desvantajoso à primeira vista, é muito utilizado, porque geralmente as instituições financeiras reduzem os juros e aumentam o tempo de parcelamento dos serviços de crédito, o que pode ser algo benéfico aos consumidores.
Cumpre destacar, também, que a lei nº 9.514/1997 detalha quais as principais instituições que poderão operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, estas são:
Além dessas, o Conselho Monetário Nacional (CMN) tem o poder de decidir quais as outras entidades que poderão participar do financiamento imobiliário.
O financiamento de imóveis pode ser usado para comprar imóveis na planta, em construção, novos e usados. Em teoria, esse tipo de crédito está disponível para toda a população.
Agora que entendemos o que é o financiamento imobiliário, alguns outros detalhes devem ser explicados, tal como registrar o contrato de financiamento imobiliário em cartório, o que fazer após quitar o financiamento imobiliário e como vender um imóvel financiado sem quitá-lo.
Além disso, ao fim do artigo trouxemos uma dica sobre como pleitear a diminuição das taxas de juros nos contratos de financiamento imobiliário!
Como registrar o contrato de financiamento imobiliário em cartório?
Ao comprar um imóvel por meio da operação de crédito, em que há três personagens distintos, como o vendedor, o comprador e o banco, o registro do contrato de financiamento imobiliário deverá ser feito no cartório de imóveis.
Com o financiamento totalmente acertado, o vendedor, o comprador e o banco irão assinar o contrato de financiamento.
Em seguida, o comprador irá pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), o qual corresponde ao tributo devido quando há transição de um imóvel “inter vivos”, ou seja, quando há venda.
Realizado o pagamento do ITBI, deve-se registrar o contrato de financiamento no Cartório de Registro de Imóveis, mediante o pagamento de uma taxa cartorial.
Entenda que não será registrada a escritura pública, mas sim o instrumento particular assinado pelo banco, liberando recursos para a aquisição do bem imóvel.
É importante enfatizar que no registro ficará gravado que aquele imóvel está em alienação fiduciária. Portanto, toda eventual operação de venda até o efetivo pagamento da dívida deverá passar pela análise do banco credor antes de ser concretizada. Contudo, existem outras formas de negociar sem passar pelo banco, como veremos adiante.
O que fazer após quitar o financiamento imobiliário?
Muitas pessoas acreditam que após pagar o financiamento serão oficialmente proprietárias daquele imóvel. Mas, não se engane!
Antes de comemorar, é imprescindível realizar o registro da quitação do financiamento no Cartório de Registro de Imóveis, correspondente à jurisdição do bem.
Somente após a emissão do termo de quitação da dívida pela a instituição financeira é que o Cartório poderá retirar a alienação fiduciária antes registrada na matrícula do imóvel. Destaca-se que todo esse procedimento cartorário demanda o pagamento de custas.
Recomenda-se que o registro do termo de quitação do imóvel seja feito assim que o devedor tiver com o documento em mãos.
Segundo a Lei Federal 13.294/2016, o prazo para a instituição financeira fornecer o termo de quitação é de 30 dias, a partir da data de liquidação da dívida. Seguindo esse passo a passo, finalmente o possuidor se tornará proprietário daquele imóvel.
E se o possuidor quiser vender o imóvel antes de quitar o financiamento? Nesse caso, o trâmite será diferente.
Como vender um imóvel financiado?
Nunca é demais lembrar, que no direito brasileiro, somente é possível vender um imóvel cuja a propriedade consta em seu nome.
Sendo assim, como o banco detém da propriedade do bem até a quitação, não é possível o registro do contrato de compra e venda de imóvel financiado, sem que haja a anuência do banco.
Apesar disso, existem outras possibilidades de concretizar a venda de um imóvel que já possui um financiamento bancário, por meio de uma boa negociação.
Realizar o pagamento à vista
Um dos objetivos do banco é o lucro. Diante disso, se o postulante a comprador do imóvel financiado quiser realizar o pagamento integral da dívida, referente ao financiamento, o vendedor, ora devedor, poderá solicitar um boleto de quitação integral do débito e realizar o pagamento.
Após a quitação, como já mencionado, é emitido o termo de quitação do imóvel e este deverá ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da cidade para a liberação do gravame da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.
Ou seja, é transferida a propriedade do imóvel para o nome do “vendedor”. E a partir desse momento, ele terá o direito à venda do imóvel. É certo que o comprador precisará contar com a boa-fé do vendedor.
Contrato de Gaveta
Nem sempre o promitente comprador terá como pagar à vista o imóvel financiado do devedor. Por esse motivo, utilizam-se de um meio jurídico particular e informal que registra negócios firmados, mas sem que terceiros – além dos contratantes – tomem conhecimento deles. É o chamado contrato de gaveta.
Geralmente, nos contratos de gaveta, o registro da transferência da propriedade para o “gaveteiro” ocorre somente após a quitação do financiamento, onde a parte vendedora (que tratou diretamente com o banco e firmou legalmente o financiamento, por meio de um contrato de mútuo), viabiliza a transferência.
Em regra, o contrato de gaveta não tem nenhuma validade diante de uma instituição financeira que era a proprietária do imóvel, já que não houve formalização da compra perante o órgão.
Todavia, já existem algumas decisões favoráveis proferidas pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), as quais consideram que se restar devidamente comprovada o pagamento de todas as parcelas, a transferência de proprietário do imóvel é impossível de ser anulada.
Ainda sim, é importante enfatizar que o contrato de gaveta é um negócio jurídico arriscado.
A título de exemplo, caso o vendedor faleça, o imóvel entrará em processo de inventário (para divisão de bens, no caso de haver cônjuge ou herdeiros). Além disso, existem as possibilidade de golpe, em que o vendedor pode tentar negociar o mesmo imóvel com outras pessoas.
Aqui no blog, assim como em nosso canal do youtube, já tratamos sobre os riscos do contrato de gaveta e como se proteger juridicamente. Vale a pena conferir!
Refinanciamento do imóvel
Existe a possibilidade do novo comprador desejar realizar a compra do imóvel por meio de um financiamento com uma instituição bancária diferente. Nessa situação, haverá o processo de interveniente quitante (QI) ou interveniência financeira.
A partir deste procedimento, o saldo devedor será verificado pelo banco do vendedor, ora possuidor, e informado para o banco do possível comprador para elaboração do contrato.
Nesse novo contrato, é ajustado que uma parte do valor do novo financiamento será utilizada para quitar a dívida do vendedor com o banco.
Em seguida, o banco credor, proprietário originário, receberá o valor do saldo devedor, pago pelo comprador. Ao mesmo tempo que o comprador assumirá a dívida do valor da diferença perante o seu respectivo banco credor, pagando a ele as parcelas financiadas, conforme previsto no contrato.
Após a assinatura do novo contrato de financiamento bancário, um novo registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis. No mesmo ato, a alienação fiduciária em relação ao vendedor é retirada da matrícula do imóvel, enquanto um novo gravame é averbado em nome do comprador.
É importante destacar, ainda, que o valor do financiamento bancário contratado entre o novo comprador e a instituição financeira escolhida por ele será depositado na conta indicada pelo vendedor depois do registro do contrato junto ao Cartório de Imóveis respectivo.
Além disso, é possível que a compra do imóvel financiado seja feita através de outro financiamento bancário no mesmo banco do “vendedor”.
Existem outras formas de pagamento que podem ser ajustadas na hora da compra e venda de um imóvel financiado, formas até mais seguras, para além do contrato de gaveta.
Podemos destacar o consórcio imobiliário, a transferência de outros imóveis ao vendedor e até por meio de crédito do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).
Em todas as possíveis situações, o procedimento é muito semelhante com o que explicamos acima, observadas algumas peculiaridades.
Caso você opte por vender o imóvel, apenas porque não está conseguindo pagar as parcelas, em decorrência das altas taxas de juros, saiba que é possível realizar, livremente, a portabilidade do financiamento para outro banco. Acompanhe abaixo.
O que é a portabilidade de financiamento imobiliário?
O financiamento, como falamos no início deste artigo, pode ser vantajoso, já que instituições financeiras podem aumentar o tempo de parcelamento dos serviços de crédito e reduzir as taxas de juros.
É sobre essas taxas de juros que devemos ter atenção. Existe a possibilidade de mudar livremente de banco durante um financiamento. Porém, essa garantia não é muito conhecida pelos usuários, haja vista que dificilmente as instituições bancárias explicam sobre essa possibilidade aos clientes com o objetivo de retê-lo sempre que possível.
A portabilidade de financiamento imobiliário consiste em fazer a migração do seu financiamento para outro banco que ofereça taxas de juros menores, sem alterar as demais condições originalmente contratadas.
Isso se aplica tanto para imóveis residenciais como comerciais e, apesar de existir desde 2006, o procedimento se tornou mais popular nos últimos anos em razão da queda da taxa SELIC.
Em razão disso, uma dica ao realizar o financiamento imobiliário é sempre ficar de olho nas taxas de juros da Selic. A Selic é a taxa básica de juros da economia e o principal instrumento utilizado pelo Banco Central (BC) para política monetária e controle da inflação.
Dentre as vantagens da portabilidade, podemos destacar a possibilidade de reduzir o valor das parcelas do financiamento com as quedas de juros e o aumento das chances de melhorar as condições para pagamento do crédito imobiliário.
Quer saber quais são as regras gerais da portabilidade, leia o nosso artigo sobre portabilidade de financiamento imobiliário e descubra como deve ser feita, nos mínimos detalhes!
Chegamos ao fim de mais um artigo, esperamos ter descomplicado a compra e venda de imóvel financiado!
Quer saber como comprar um imóvel em segurança, acesse nosso canal no youtube, temos muitos outros conteúdos iguais a esses.
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