LEI Nº 9.514/97: O que você precisa saber sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário.

A Lei nº 9.514/97 regulamenta o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, possuindo como finalidade a promoção do financiamento de imóveis.  

Mas, você sabe o que é financiamento imobiliário? Quais os agentes deste setor? O que é e como funciona a alienação fiduciária de coisa imóvel? 

Vamos descomplicar este assunto para você até o final do artigo. Então, não deixe de acompanhá-lo na íntegra! 

Se ao ouvir falar de financiamento você já associou os bancos como entidades responsáveis pela operação, você tem toda razão!  Os bancos comerciais, os bancos de investimento e os bancos com carteira de crédito imobiliário são agentes que podem operar no Sistema Financeiro Nacional- SFI. 

Os duendes incumbidos do funcionamento de Gringotes, o Banco dos Bruxos de Harry Potter, certamente ficariam muito contentes de poder operar e lucrar com os financiamentos de imóveis dos não-bruxos (trouxas) brasileiros.

Além disso, é permitida a atuação de companhias securitizadoras de créditos imobiliários para aquisição e securitização desses créditos, por meio de contratos de seguros. Ademais, podem emitir e colocar no mercado Certificados de Recebíveis Imobiliários e outros títulos de crédito, além de prestar serviços dessa natureza.

O Sistema de Financiamento Imobiliário

O financiamento imobiliário se trata de um contrato celebrado com umas das entidades acima mencionadas a fim de liberar crédito para aquisição de um bem imóvel, com recursos provenientes de fundos constituídos para tal fim (mercado financeiro e valores mobiliários) e de acordo com as condições de mercado e com as disposições previstas em lei.

A destinação do imóvel adquirido pelo financiamento imobiliário pode ser diversa, desde uso para moradia, uso comercial ou ainda locacional, uma vez que não há qualquer previsão legal que imponha um fim específico. 

Assim, o crédito (dinheiro) disponibilizado pelas operações do SFI decorre da contratação de um título de crédito chamado de Certificado de Recebíveis Imobiliários, o qual expressa a dívida e as condições a serem pagas pelo adquirente. 

As cláusulas contratuais serão livremente pactuadas entre as partes, devendo observar os seguintes requisitos básicos: 

• Reposição integral do valor emprestado e o respectivo reajuste, de modo que o valor pago pelo adquirente seja suficiente para pagar todo o valor emprestado, com correção monetária para reposição do valor da moeda;
• Remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato, de forma que podem ser estabelecidos critérios próprios pela financiadora para recompensar o crédito disponibilizado. 
• Capitalização de juros, ou seja, sendo permitida a cobrança de juros calculados sobre os próprios juros devidos. 
• Contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte invalidez, razão pela qual as seguradoras compõem o Sistema Financeiro Imobiliário. 

As normas e o regramento previsto para o SFI também são aplicáveis à comercialização de imóveis com pagamento parcelados, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamentos imobiliários em geral.

Destaca-se que mesmo as operações de arrendamento mercantil para aquisição de imóvel- também chamadas de leasing imobiliário- nas quais a decisão pela aquisição (ou não) do bem ocorre apenas ao final do contrato, é possível a aplicação das disposições analisadas no presente artigo. 

Em outras palavras, toda negociação que envolva disponibilização de crédito ou pagamento parcelado com a finalidade aquisição de imóvel poderá ser regida pela Lei nº 9.514/97. 

As Garantias das Operações de Financiamento Imobiliário

 A celebração de um contrato que envolve a movimentação em abundância de dinheiro, normalmente, envolve a prestação de alguma garantia para resguardar o credor de que o valor liberado será efetivamente pago. 

Nos contratos de locação, por exemplo, é comum a exigência de inclusão no contrato de um fiador ou a prestação de uma caução em valor de alguns aluguéis. 

Nas operações de financiamento imobiliário não é diferente. Por lei, são admitidas como garantia a hipoteca; a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; a caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; alienação fiduciária de coisa imóvel. 

Apesar dos nomes pouco usuais destas garantias, suas definições não são tão difíceis quanto parecem. Vamos descomplicar uma por uma.

Hipoteca

A hipoteca se trata de uma garantia real de adimplemento da dívida, o que significa dizer que o imóvel hipotecado será utilizado para pagamento integral do contrato assumido, em caso de inadimplência.  

Desta forma, quando celebrada uma operação de financiamento imobiliário, o adquirente poderá ofertar um imóvel para garantir que o contrato será regularmente pago. Caso não seja, o referido bem será utilizado para quitar a dívida, por meio de sua incorporação ao patrimônio do credor ou por meio de leilão para transformá-lo em dinheiro para pagar o débito. 

O imóvel continua em posse daquele que recebe o crédito imobiliário proveniente do SFI, contudo, é anotada uma pendência na matrícula do imóvel para tornar pública a indicação daquele bem como garantia de uma dívida. 

Assim, possíveis interessados na aquisição daquele imóvel conseguem ter ciência da pendência que recai sobre ele, apesar de não ser vedada a comercialização do bem hipotecado. 

Uma vez quitado todo o financiamento imobiliário, a anotação da hipoteca é retirada e o imóvel retorna a ficar livre de qualquer ônus.

Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;

A cessão fiduciária de direitos creditórios é a garantia por meio da qual o tomador do financiamento imobiliário transfere para a instituição financiadora as promessas de pagamentos que possui sobre determinado crédito, no caso, decorrente de comercialização de bens imóveis. 

Em outras palavras, nesta modalidade de garantia é transferido para o credor o direito de possuir títulos de créditos (cheques, contratos, notas promissórias e outras promessas de pagamentos relacionadas a negócios que envolvam a negociação de um imóvel) que responderão pelo contrato em caso de inadimplemento. 

Quando integralmente paga a dívida, tais direitos são devolvidos ao adquirente do financiamento.

Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis

Como já mencionado, a caução é uma das formas de garantia usualmente utilizadas em contratos de locação, nos quais o locatário antecipa o pagamento do valor de alguns aluguéis a ser utilizado em caso de não pagamento das mensalidades. 

Nas operações do SFI, tal garantia funciona de forma parecida, porém, em vez de utilizar-se o valor de alguns aluguéis como caução, são “entregues” ao credor os direitos de crédito decorrentes da compra e venda de imóveis. 

A título de exemplo, imaginemos o caso em que o adquirente do financiamento imobiliário é uma incorporadora ou construtora que comercializa apartamentos na planta, ou seja, ainda antes de serem construídos. A fim de garantir a instituição financiadora de que realizará o pagamento do valor emprestado, a devedora pode fornecer os contratos de compra e venda desses apartamentos, dando como caução as promessas de pagamento representadas por tais instrumentos contratuais. 

Assim como as demais modalidades de garantia, quando paga integralmente a dívida, a caução é desconstituída e os direitos creditórios e aquisitivos voltam a ser de titularidade do tomador do financiamento.   

Alienação fiduciária de coisa imóvel 

A alienação fiduciária é a modalidade de garantia na qual o devedor transfere a propriedade de bem que será adquirido com o valor do financiamento para o credor até o pagamento da dívida. 

No caso da alienação fiduciária nas operações do Sistema de Financiamento de Imobiliário, o tomador do financiamento prestará como garantia do contrato o próprio imóvel que será adquirido com o valor emprestado pela instituição financiadora.  

Em outras palavras, o bem será de propriedade da entidade financeira, constando em seu nome a respectiva matrícula, até que o tomador do financiamento pague integralmente o valor contratado. 

Apesar de o devedor já poder usufruir do bem, exercendo sua posse sobre ele, apenas irá adquirir a propriedade após o pagamento integral do financiamento. Neste caso, o pagamento de impostos (ex. IPTU), taxas, contribuições condominiais e outros encargos serão de responsabilidade do tomador do financiamento, também chamado de fiduciante nessa hipótese, até que a financiadora seja emitida na posse por eventual falta de pagamento do financiamento. 

Assim, em caso de inadimplência, o próprio imóvel objeto do contrato será utilizado para pagar o débito, consolidando a propriedade em nome da instituição financiadora, neste caso também denominada de fiduciária, para posterior leilão 

Para ser constituída, é necessário o registro no respectivo Cartório de Imóveis, como forma de publicizar a efetivação da garantia.  Com o devido pagamento integral do financiamento imobiliário, a financiadora fornecerá termo de quitação para viabilizar a baixa da garantia e a transferência da propriedade do imóvel para o nome do tomador do adquirente. 

A alienação fiduciária de coisa imóvel foi uma novidade introduzida no ordenamento jurídico pela Lei nº 9.514/97, razão pela qual as regras para seu funcionamento estão previstas nesta norma, expandindo-se a aplicação em relação a este tema específico a outras entidades que não operam no SFI. 

Diferença entre a alienação fiduciária e a hipoteca

Apesar de conceitos parecidos, a alienação fiduciária de bem imóvel e a hipoteca não se trata da mesma coisa. 

Na hipoteca, apesar de constar na matrícula do imóvel a inscrição da garantia, a propriedade do bem continua sendo do tomador do empréstimo. Apenas será transferida à financiadora em caso de inadimplemento. 

Na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é da instituição financiadora até o integral pagamento do financiamento pelo devedor. Assim, apesar de o tomador do empréstimo poder utilizar o bem como se seu fosse, apenas será efetivamente o proprietário quando acabar de pagar as parcelas para sua aquisição. 

Assim, a hipoteca não impede o tomador do financiamento de comercializar o bem, uma vez que é o proprietário, apesar de o comprador assumir os riscos em caso de inadimplemento do contrato de financiamento assumido pelo vendedor. 

Já na alienação fiduciária de bem imóvel, o tomador do financiamento apenas poderá vender o bem adquirido com o valor liberado pela operação do SFI, antes que quitar a dívida, caso autorizado expressamente pela financiadora (credor). Isto porque, a proprietária do bem ainda será a instituição financeira ou bancária. Mas, como pode acontecer a compra e venda do imóvel financiado?  Te contamos tudo neste artigo, não deixe de conferir para sanar as principais dúvidas. 

A não aplicação do Código de Defesa do Consumidor em contratos garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio de entendimento fixado pela 2ª turma, definiu que em contratos de compra e venda de imóvel em que há garantia  de  alienação fiduciária devidamente registrada não é possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 

Para a Corte, se o contrato de financiamento imobiliário é rompido pela falta de pagamento pelo devedor será aplicado o regramento da Lei nº 9.514/97, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário, ora analisada, por ser mais específica. 

Como principal efeito prático, tem-se a dificuldade de o tomador do financiamento ser restituído do valor que já pagou nas parcelas anteriores à inadimplência, uma vez que a devolução só será possível se houver saldo  remanescente após a venda do imóvel em leilão público. 

Vale destacar, ainda, que o valor obtido no leilão será utilizado para,  primeiramente, pagar a dívida, as despesas, o seguro, os encargos legais (inclusive tributos) e as contribuições condominiais. Assim, apenas se sobrar eventual quantia, após a quitação de toda a dívida, é que será devolvida ao tomador do financiamento. 

Desta forma, caso você esteja enfrentando dificuldades para pagar o financiamento imobiliário, é importante pensar em alternativas como o refinanciamento ou portabilidade para evitar a perda do bem e ainda do valor já pago. 

Te explicamos tudo sobre essas possibilidades nos tópicos disponibilizados por este link. É só clicar para aproveitar essa dica. 

BÔNUS

Para não deixar que ainda restem dúvidas sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, ainda te explicamos como diferenciá-lo do Sistema Financeiro de Habitação. 

A principal distinção entre eles é a destinação do imóvel financiado: No SFI, pode ser objeto do financiamento qualquer imóvel, independentemente de seu fim residencial, comercial ou locacional. Já no SFH, o imóvel financiado deve destinar-se exclusivamente à moradia dos adquirentes, especialmente destinados à população de renda mais baixa. 

Ademais, o Sistema Financeiro de Habitação possui a limitação de juros (12% ao ano + taxa referencial) e ainda permite a utilização de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para aquisição do imóvel. Ademais, as parcelas mensais para pagamento do financiamento imobiliário não poderão ultrapassar 30% da renda familiar. 

Por outro lado, o Sistema de Financiamento Imobiliário terá suas cláusulas, inclusive juros, taxas e parcelas mensais, livremente pactuadas pelas partes, sem qualquer limitação.  

Outra diferença entre o SFH e o SFI é que no primeiro o financiamento só será liberado para imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão (um milhão e meio de reais), enquanto no segundo a avaliação poderá superar tal valor. 

Se você ficou com alguma dúvida sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário ou deseja uma consultoria, a CHC Advocacia pode te ajudar! Basta que você entre em contato conosco!

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