Quando e como entrar com uma ação de despejo contra o inquilino?

A locação de imóveis é uma alternativa interessante para quem é investidor imobiliário e possui propriedades à disposição no mercado. Entretanto, ao locar um imóvel, o investidor e proprietário precisa estar ciente dos riscos desse tipo de negócio — um desses fatores é a falta de pagamento. É nesse contexto que surge a ação de despejo, um processo direcionado para a retirada do inquilino da propriedade.

O contrato de locação é o documento que rege a relação entre o locador e o locatário. Portanto, ele deve ser elaborado conforme a legislação em vigor. Além disso, é importante saber que o documento poderá trazer previsões específicas acordadas livremente entre as partes — desde que elas estejam de acordo com a lei.

Elaboramos este artigo com o propósito de apresentar aos leitores informações sobre a ação de despejo e todas as medidas que precisam ser tomadas ao longo desse processo. Além de entender qual é o caminho que deve ser adotado para entrar com a ação, você vai descobrir como ela transcorre e quais cuidados devem ser tomados para reduzir riscos e aumentar a sua segurança jurídica.

Quer saber mais sobre o assunto? Então continue a leitura!

Entendendo a importância do contrato de locação

Antes de tratar a respeito da ação de despejo, é interessante fazer uma breve análise jurídica e prática do contrato de locação. O documento deve ser elaborado com o apoio de profissionais da área de direito imobiliário, trata-se de um requisito essencial para trazer segurança para as partes e garantir uma solução mais rápida, caso surjam problemas no decorrer da relação contratual.

Infelizmente, muitas pessoas usam minutas de terceiros como base para elaboração desses documentos, o que pode vir a causar transtornos caso aconteçam problemas entre o locador e o locatário. 

Dessa maneira, antes de locar um imóvel é essencial que você procure uma assessoria jurídica e contrate a elaboração do documento com base nas suas necessidades e com o apoio de uma pessoa com conhecimento na legislação em vigor e aplicável às relações imobiliárias.

Legislação aplicável às relações de inquilinato

O contrato é o instrumento pelo qual as duas partes se comprometem com o cumprimento de deveres vinculados a um determinado objeto. Entretanto, além do documento, é necessário observar o que diz a lei acerca da relação.

No caso de locação de imóveis, a principal lei que rege esse tipo de prática é a Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato. A norma predetermina obrigações e prerrogativas de ambas as partes envolvidas na locação e, em alguns casos, traz artigos específicos que devem ser respeitados pelos contratos.

Por isso, voltamos a destacar a importância de elaborar um contrato que esteja alinhado com essa lei, já que, cláusulas ilegais podem ser anuladas em um processo judicial, o que dá margem para eventuais problemas para o proprietário do imóvel.

Conceitos e requisitos da ação de despejo

A ação de despejo é uma medida judicial adotada quando o locador quer tirar o locatário do seu imóvel e ele não sai por iniciativa própria. A Lei do Inquilinato, em seus artigos 59 a 65, traz as principais orientações a respeito da medida judicial. 

Ações desse tipo são comuns, por exemplo, em situações nas quais o locatário não cumpre com as cláusulas do contrato ou não paga o aluguel em dia. No caso de despejo, por falta de pagamento, por exemplo, o locador já é considerado inadimplente com um dia de atraso do aluguel.

Entretanto, o caminho a ser seguido depende do contrato de locação e das suas disposições. Por isso é importante contratar um advogado de confiança e apresentar o documento para que ele analise qual é a melhor forma de agir dentro do que foi acordado entre as partes e da legislação.

Os principais passos da ação de despejo

Se você é proprietário de um imóvel e busca uma solução para a rescisão de um contrato de locação, precisa seguir alguns passos importantes:

1. Agende uma consulta com um advogado com especialidade em Direito Imobiliário. Lembre-se de levar para a reunião uma cópia do contrato de locação em questão.
2. Explique para o profissional a razão pela qual você quer rescindir o contrato, ele poderá avaliar o seu caso à luz do contrato e da legislação aplicável.
3. Em alguns casos, o profissional indicará o envio de uma notificação extrajudicial, solicitando a desocupação dentro de um determinado prazo.
4. Decorrido esse prazo sem a saída do locatário, será necessário ingressar com uma ação de despejo. O profissional terá que elaborar a petição que dará início ao processo e protocolar, depois disso, se estiver tudo certo, o processo prosseguirá.
5. Na primeira decisão, dependo do caso, se há garantia da locação ou não, por exemplo, o juiz pode determinar a desocupação do imóvel, dando um prazo para o inquilino se retirar, ou pode dar a oportunidade do ocupante saldar a dívida, permanecendo no imóvel. 

De todo modo, a ação de despejo é o meio a ser utilizado para retirar o locatário inadimplente do imóvel que ocupa.

Para preservar os seus direitos como proprietário e garantir a proteção do seu imóvel é muito importante agir preventivamente. Por isso, a orientação é procurar um advogado antes de locar o imóvel, afinal, esses profissionais têm condições de orientar e criar mecanismos de proteção de direitos.

Isso facilitará a cobrança em caso de atraso nos pagamentos, além de reduzir os prejuízos do locador. Além disso, o advogado poderá ajudar as partes a resolver o problema da melhor forma possível, sendo que em alguns casos é possível solucionar o impasse extrajudicialmente, se houver a necessidade de ingressar com um pedido de ação de despejo.

Como você pode ver, entrar com uma ação de despejo não é um processo tão célere — por isso é importante investir em um contrato de locação blindado e buscar a assessoria preventiva de um advogado especializado em Direito Imobiliário.

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