Cuidados fundamentais ao elaborar um contrato de locação

O contrato de locação é um instrumento jurídico que confere maior segurança a uma das relações jurídicas mais importantes do cotidiano das pessoas.

Por isso, os pontos fundamentais desse documento devem ser conhecidos por proprietários e inquilinos.

De fato, é possível listar uma série de problemas que são evitados quando os contratantes descrevem detalhadamente todas as obrigações. Tais questões vão desde o surgimento de um atrito entre os responsáveis até o desejo de venda do bem para um terceiro.

Sendo assim, neste artigo abordamos os aspectos elementares de um contrato de locação, a fim de validar os direitos e deveres previstos pelas partes. Continue lendo e tome todas as providências!

O que é uma locação?

A locação acontece quando o proprietário de uma coisa (chamado de locador, senhorio ou simplesmente proprietário) a disponibiliza para uso e exploração por outra pessoa (locatário, inquilino ou até alugatário) mediante um pagamento periódico.

As pessoas que, normalmente, não têm condições ou interesse de comprar um ativo (terreno, apartamento, sala comercial etc.) recebem o direito de utilizar o recurso ou explorá-lo economicamente mediante compensação.

No entanto, esse negócio relativamente simples pode ensejar uma série de disputas entre os contratantes:

– O que fazer se o senhorio solicita o bem?

– O inquilino pode dar um uso inesperado à propriedade?

– A quem pertence os acréscimos e obras realizadas na propriedade?

– Como fica o inquilino diante de uma venda para terceiro?

– Quem é o responsável pelos tributos e demais encargos?

Os exemplos de conflito ilustram a necessidade de definir quais são as condutas a serem adotadas em cada situação, o que, em parte, é feito pela lei e, em parte, por um contrato de locação escrito. Daí a importância desse documento.

Quais são os riscos de não realizar um contrato de locação?

Os riscos de não descrever todas as obrigações estão relacionados a criar incerteza em relação à efetividade do contrato. Os pontos afetados são os seguintes:

Comprovação de direitos e deveres

Mesmo que as partes tenham se comprometido com algo, sem deixar por escrito, não haverá muitas formas de demonstrar o acordo perante um tribunal. Com efeito, as chances de forçar a satisfação das obrigações, em caso de descumprimento do acordado, são bastante escassas.

Omissões, dúvidas e ambiguidades

Igualmente haverá situações que nem sequer foram discutidas pelas partes, além de itens em que os pontos de vista são divergentes. Logo, a tendência é o surgimento de conflitos e, consequentemente, de processos judiciais.

Não atendimento de necessidades

Os contratos de locação podem formalizar o acordo das partes sobre diferentes necessidades dos contratantes, em termos de tempo, condições, procedimento de rescisão etc. Logo, quando as pessoas deixam de realizar o contrato, elas renunciam a importantes utilidades do documento.

Quais são os principais pontos de um contrato de locação?

Além das dicas aplicáveis a qualquer contrato, os inquilinos e locadores precisam discutir abertamente e fixar de maneira clara os pontos seguintes.

Objeto do negócio

Descrever as características e condições do bem alugado. Elas serão reconhecidas pelo locatário no momento da assinatura do contrato.

Tipo de locação

Definir a finalidade da locação, ou seja, qual será o uso da propriedade em linhas gerais. As opções, que podem ser somadas, são as seguintes:

Residencial

Locação para fixação da moradia do inquilino.

Comercial

A locação comercial é voltada para exploração de atividade econômica.

Temporada

É destinada a atividade específica e temporária, como realização de cursos, férias, aguardo do encerramento de obras em outro imóvel etc.

As modalidades têm algumas regras específicas. Logo, é importante consultar um advogado para entender todas as normas.

Preço e forma de pagamento

Fixar um aluguel e as normas para seu reajuste durante a locação, bem como data, local e modalidade de pagamento.

Encargos e despesas

Abordar quais custos ficam a cargo do locador e quais a cargo do locatário, como IPTU, taxa de incêndio, gastos com conservação, condomínio, água, luz etc.

Alterações no imóvel

Pactuar a possibilidade e os limites das mudanças que o locatário pode realizar no imóvel, bem como o estado em que a propriedade deve ser devolvida.

Sublocação

Assegurar ou não a possibilidade de o inquilino alugar a propriedade ou parte dela para um terceiro.

Garantias

Negociar a garantia dos pagamentos, lembrando-se que a legislação só permite a opção entre uma das modalidades: caução, fiança ou seguro-fiança.

Tempo do contrato

Escolher entre um contrato com data preestabelecida de início e fim ou por tempo indeterminado. Nesse segundo caso, inquilino e locador podem romper a relação a qualquer momento, desde que comuniquem à outra parte com 30 dias de antecedência.

Multa

Ajustar uma multa nos contratos por tempo determinado para o caso de uma saída ou solicitação antecipada do imóvel.

Vale a pena operar como pessoa jurídica?

Quando o contrato de locação envolve uma pessoa jurídica existe a necessidade de assinatura do seu representante legal. No mais, a principal diferença entre o modelo diz respeito à separação do patrimônio da organização e do contratante.

Resumidamente, o negócio deixa de ser realizado diretamente com a parte e passa a envolver a instituição, que tem documentação própria, CNPJ, sede etc. Não por acaso, é o modelo mais comum em caso de locação comercial, mas que, aos poucos, ganha espaço em outras frentes.

Atualmente, muitos locadores constituem uma empresa holding para operar todas as propriedades e, assim, reduzir o imposto de renda sobre os ganhos de aluguel.

Quais são as principais providências para ter um contrato de locação mais seguro?

Além de negociar todos os pontos importantes, locadores e locatários podem se beneficiar de algumas providências simples para tornar o contrato mais efetivo. Confira os principais cuidados:

Averbar o contrato na matrícula do imóvel

As informações da propriedade devem ser levadas ao cartório de registro geral de imóveis (RGI) para que sejam inscritas junto à matrícula do bem, com o devido pagamento dos encargos e taxas.

A medida é um requisito para o exercício do direito de preferência, ou seja, de comprar o imóvel caso o locador transfira a propriedade para um terceiro sem permitir a cobertura da oferta pelo inquilino.

Conhecer a Lei do Inquilinato

Antes de realizar o contrato, é importante que os envolvidos conheçam as regras e os procedimentos da Lei do Inquilinato. Isso porque, muitas vezes, os desejos dos contratantes não podem ser integralmente satisfeitos por causa de proibições ou ordens definidas em lei.

Buscar o auxílio de um advogado

Enquanto os envolvidos discutem os termos que são economicamente mais viáveis, os advogados concedem os esclarecimentos e tomam as providências necessárias para validar o negócio aos olhos da lei. Logo, cliente e profissional atuam em conjunto para encontrar um modelo que satisfaça todas as partes e mitigar os riscos de descumprimento.

Sendo assim, ao elaborar um contrato de locação, o trabalho preventivo de um advogado será fundamental para conferir segurança ao acordo. Com efeito, é recomendável que você procure o auxílio especializado.

Para conhecer um pouco mais sobre esse serviço, acesse a nossa página de contato e fale com a nossa equipe!

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