Como a COVID-19 e outros fatos imprevisíveis afetam os contratos de locação?

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Leitura de 7 min

Imagine que você acabou de assinar um contrato de locação daquele apartamento dos seus sonhos, está com tudo pronto para se mudar para o imóvel, mas é surpreendido por um fato completamente imprevisível que impede que você vá morar nele.

Já pensou se isso acontece com você? O que poderia ser feito? Como não ter prejuízos com essa situação? 

Outro cenário é possível: você está no imóvel locado já há algum tempo, mas algo completamente imprevisível acontece e você se vê forçado a devolver a casa antes do prazo. Será que é possível fazer isso sem pagar a multa prevista no contrato?

No final de 2019 e ainda com mais força no início de 2020, o mundo foi surpreendido com os impactos da COVID-19, doença causada pelo Novo Coronavírus, que se alastrou por todos os continentes, acometendo e causando a morte de inúmeras pessoas. 

Tendo alcançado o status de pandemia, a propagação do vírus causou reação nos governos, que viram, no isolamento social, o qual engloba a limitação do ir e vir das pessoas, uma opção para atrasar a difusão do patógeno. Essa medida, apesar de ter o potencial de salvar muitas vidas, prejudica a economia dos países e dos lares, tornando inviável a continuidade de alguns contratos de locação. Então, o que fazer nesses casos?

É isso que nós vamos tratar neste artigo. Se você quiser saber mais sobre esse assunto, acompanhe até o final.

O que seria um fato imprevisível?

No Direito, os fatos imprevisíveis são chamados de caso fortuito ou força maior. Os estudiosos já traçaram algumas teorias para explicar o que seria caso fortuito e o que seria força maior, mas, no que interessa para a nossa conversa, eles têm basicamente o mesmo efeito.

Mesmo assim, vale a pena esclarecer que a maioria dos juristas entende que o caso fortuito se configura quando algo imprevisível e inevitável acontece e esse algo tem a ver com a ação humana, seria, por exemplo, uma guerra ou uma greve.

Já a força maior aconteceria quando o fato imprevisível e inevitável não pode ser atribuído à ação humana, por exemplo, um raio, uma tempestade ou uma pandemia.

Quando alguma dessas coisas acontece, o impacto sobre a sociedade, incluindo sobre os contratos, é desconhecido.

O problema é que geralmente os contratos de locação não especificam o que deve acontecer nesses casos, trazendo certa incerteza para as partes. Por isso é tão importante tomar cuidados fundamentais ao elaborar um contrato de locação.

O que acontece com o contrato de locação quando ocorre algo imprevisível?

É importante prestar atenção nisso, pois o fato imprevisível pode trazer complicações tanto para o locador (proprietário do imóvel) quanto para o locatário (aquele que está ocupando o imóvel).

Vamos supor que um raio caia na casa enquanto ela estava vazia e deteriora o imóvel ao ponto de não ser mais possível morar nele. Em tese, como prevê a Lei do Inquilinato, o locador teria a obrigação de manter o bem em condições de ser usado para a sua finalidade, moradia, durante toda a locação, mas, e nesse caso, o que aconteceria?

Ou vamos imaginar que uma pandemia global, como a de 2020, faça com que o locatário não tenha mais condições de pagar a locação, pois ele é representante comercial de uma marca e todos os estabelecimentos que compravam o seu produto para revender foram fechados.

Bom, nos dois casos, podemos aplicar o que diz o art. 393 do Código Civil. Ele afirma que o devedor não responderá pelos prejuízos resultantes do caso fortuito e da força maior.

Ou seja, na hipótese da casa atingida pelo raio, o locador não teria obrigação de reparar os danos do locatário por conta do evento. E, no caso da pandemia, o locatário poderia pedir a rescisão do contrato de locação antecipadamente, sem ter que pagar a multa contratual.

O locatário, então, nesse exemplo, não teria que ressarcir os prejuízos do locador com o atraso da locação, obviamente, tendo a obrigação de provar a estrita relação entre o descumprimento de suas obrigações e a força maior.

Lembre-se que estamos tratando de exemplos que pressupõem a inexistência de previsão no contrato para esses fatos, o que atrai a aplicação direta da Lei.

Negociar pode ser a melhor solução

Se alguma dessas situações acontecer com você, no entanto, antes de ingressar com uma ação de despejo ou de processar a outra parte pedindo uma indenização por todos os seus prejuízos, o que pode até ser aconselhável em último caso, é muito importante tentar negociar.

A atuação de um advogado nesse momento é crucial. Ele vai saber lhe orientar sobre quais são exatamente os seus direitos e quais as suas chances diante de um juiz.

Além disso, o profissional saberá lhe dizer quanto um processo custará, e isso não envolve apenas o pagamento de honorários, mas também de custas processuais e, principalmente, tempo.

Em razão disso, pode ser que ele lhe aconselhe a fazer um acordo com o outro contratante e poderá redigir os termos desse acordo para que, caso ele seja descumprido, possa fundamentar uma ação judicial que lhe seja mais favorável e célere.

Afinal, você deve ter percebido que encaixar um fato como caso fortuito ou força maior é uma questão bem subjetiva, logo, apenas uma análise pormenorizada da situação que você está enfrentando é que poderá trazer mais certeza se uma dessas duas hipóteses está acontecendo com você.

Então, no que a COVID-19 pode afetar o meu contrato de locação?

Aqui, precisamos dizer que estamos diante de algo inédito. Provavelmente desde a Segunda Guerra Mundial não se tem uma situação que causou tanta comoção no planeta.

Diante disso, não é possível afirmar com certeza se, no seu caso, a pandemia poderá ser considera como uma força maior, apesar de os atos governamentais, principalmente os que ordenam o fechamento de estabelecimentos comerciais e que impedem a circulação de pessoas serem grandes aliados nesse sentido.

A recomendação a princípio, então, seria usar a boa fé. Tanto locador como locatário podem se valer de soluções criativas, orientados por um profissional, para adaptar a situação ao seu caso.

As possibilidades podem ser desde a promoção de uma redução temporária no preço da locação até a concessão de uma carência, desconto nas taxas de condomínio ou IPTU, por exemplo, também são soluções que podem ser utilizadas.

Por fim ao contrato deve ser a última hipótese, afinal, encontrar um novo imóvel ou procurar um novo locatário em meio a uma crise não é tarefa fácil.

É para lhe auxiliar nisso que a CHC Advocacia dispõe de profissionais capacitados e orientados a lhe dar a solução mais eficaz para o seu problema, tudo isso por meio de uma assessoria on-line.

Se quiser saber mais sobre o assunto, deixe um comentário nessa postagem ou, caso deseje, solicite um orçamento para uma análise da sua situação.

2 comentários em “Como a COVID-19 e outros fatos imprevisíveis afetam os contratos de locação?”

  1. E no caso da Prefeitura por fim ao valor do aluguel social antes do prazo do contrato de aluguel? Como poderia ser feito, pois eles dão, por exemplo, um valor de 500 para você encontrar um imóvel para alugar, já que a Defesa Civil pediu para a pessoa sair da casa dela por causa das chuvas decorrentes, que fizeram com que ele tivesse que sair da casa dele? A Prefeitura disse que ele pode voltar para casa dele, cessando o valor de 500 reais. Como ficaria a questão da multa do restante do aluguel?

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