Como usar as regras de condomínio para se livrar de problemas

As regras de condomínio nem sempre são fáceis de entender. Na realidade, quase ninguém tira um tempo sequer para ler a convenção do condomínio e o seu regimento interno, justamente por não serem algo que você queira ler em um domingo pela manhã.

Para falar a verdade, é sempre melhor ver aquela série ou assistir a um filme do que parar para ler esses documentos que trazem as regras do condomínio, não é mesmo?

Acontece que os problemas com o condomínio nem sempre respeitam a sua paz de domingo e surgem no momento menos propício para isso. É justamente quando você está querendo relaxar que o vizinho de cima decide fazer uma obra, é quando você quer ter um momento de paz ao chegar em casa depois de um dia de trabalho que a sua vaga está ocupada por um visitante.

Pode acontecer até pior, já pensou ser surpreendido por uma infiltração vinda do apartamento de cima que acaba resultando no fim da vida dos seus móveis caríssimos ou daquela sua televisão que ainda está parcelada no cartão de crédito?

A vida nem sempre é como nas séries, nos filmes ou nos programas de televisão. É por isso que quem mora em condomínio, seja de casas ou de apartamentos, deve ter uma boa noção das regras de condomínio. Nelas, pode estar a solução dos seus problemas, ou pelo menos uma luz no fim do túnel.

E caso o seu problema seja uma invasão no seu imóvel, não deixe de ver o que escrevemos a respeito de o que fazer se o seu imóvel for invadido.

1 – Como tomar decisões no condomínio? A maioria pode quase tudo.

A vida em condomínio não é sempre fácil. É claro que morar em um prédio ou em um condomínio de casas traz uma série de benefícios, como uma localização muitas vezes privilegiada e a divisão de custos com área de lazer, segurança, manutenção da área comum e outros.

É comum, porém, que haja certos conflitos de interesses entre os condôminos, por exemplo, um condômino pode querer transformar a academia em um salão de jogos ou o jardim em mais vagas de garagem, e, obviamente, nem todos vão concordar com isso.

Como resolver esse conflito? Com uma assembleia de condomínio, obviamente. E com uma votação a respeito do assunto. É preciso dizer, no entanto, que a maioria dos condôminos pode fazer muita coisa, mas não pode tudo. 

Talvez você tenha assistido à série da NETFLIX chamada ROUND 6. Nela, pessoas que devem altas quantias de dinheiro se arriscam em jogos de vida ou morte para tentar conseguir um prêmio altíssimo que pode mudar as vidas delas.

Além de dividirem o espaço como um verdadeiro condomínio, a única maneira de parar o jogo é se a maioria dos jogadores decidir que quer isso, o que mostra o poder da maioria.

No condomínio, porém, nem sempre a maioria pode decidir tudo, pois, em alguns casos, é preciso que haja unanimidade dos condôminos para que uma decisão seja tomada, além de haver diferentes tipos de maioria que são exigidos para aprovar ou rejeitar determinados assuntos.

Por exemplo, para eleger um síndico, para aprovar ou rejeitar as contas ou para decidir sobre o aumento da taxa de condomínio, a regra do condomínio determina que somente é necessária a maioria dos presentes em uma assembleia para que se defina sobre o assunto, o mesmo acontece com a deliberação sobre obras necessárias à conservação ou deterioração do condomínio.

Já no que se refere a obras que aumentem ou facilitem o uso das instalações do condomínio, tais como mudanças no funcionamento da guarita, uma nova rampa de acesso ou a individualização dos hidrômetros, é necessário que a maioria de todos os condôminos, e não somente dos presentes na assembleia, aprove a obra.

Obras que digam respeito a equipamentos de lazer ou sejam simplesmente decorativas, que sirvam somente para deleite dos proprietários, devem ter a aprovação de pelo menos dois terços de todos os condôminos, o que é uma maioria qualificada e bem difícil de ser alcançada.

Inclusive, você sabe se realmente é o proprietário do seu imóvel? Sim, pode achar que é, mas na verdade não ser o proprietário, caso isso não esteja registrado no cartório de imóveis. Sobre isso, leia o nosso artigo para entender mais sobre o registro de imóveis.

Já para alterar a própria convenção de condomínio, é preciso que dois terços de todos os condôminos votem. Veja que essa proporção de condôminos não é baseada nos que estão presentes no momento da reunião, mas na quantidade de todos os condôminos.

Quando se fala da fachada do prédio, a coisa fica ainda pior, é necessário que todos os condôminos concordem com a mudança. 

No seu condomínio seria fácil conseguir unanimidade dos moradores para decidir sobre algum assunto? Deixe um comentário nos revelando como é o clima no seu condomínio. O clima está mais parecido com Round 6 ou com Friends?

2 – Como resolver problemas com vizinhos?

Como toda relação entre seres humanos, a convivência em condomínio costuma trazer problemas entre as pessoas. No condomínio, é comum que algumas pessoas não respeitem o direito dos vizinhos simplesmente por acreditarem que, por serem donos de suas unidades, podem fazer o que bem entenderem.

A realidade, porém, é que o regimento interno do condomínio e a sua convenção são permeados de regras de convivência que devem ser respeitadas.

A solução de problemas com vizinhos, então, deve se basear primeiramente no que esses documentos internos dizem e no que a assembleia do condomínio já decidiu a respeito do assunto.

Para cada tipo de problema, existirá uma solução diferente.

Entre os problemas mais comuns está a questão do barulho. Provavelmente você já deve ter acordado com o vizinho de cima arrastando móveis ou fazendo uma obra logo naquele sábado ou domingo em que você queria dormir até mais tarde.

Certamente os vizinhos do pessoal da série de TV “Toma Lá, Dá Cá” já passaram por isso. Na série, que ficou no ar de 2007 a 2009, os personagens criados por Maria Carmem Barbosa e Miguel Falabella viviam em um condomínio cuja agitação era garantida apenas pela presença dos moradores dos apartamentos de Mário Jorge (Miguel Falabella) e Arnaldo (Diogo Vilela), que eram vizinhos e ao mesmo tempo casados um com a ex-esposa do outro.

Barulho era o que não faltava nas unidades das duas famílias. 

Há também os transtornos com mudanças, que além de ocuparem o elevador por horas, podem trazer danos à pintura ou ao piso da área comum, que podem ser danificados com o passar de móveis e eletrodomésticos de grande porte.

Os animais de estimação, apesar de fofinhos, costumam trazer transtornos, afinal, é difícil controlar o latido de um cãozinho quando ele vê um pássaro pousar na janela ou se assusta com alguém andando no hall, do outro lado da porta.

Os dejetos dos animais na área comum e a possibilidade de algum animal morder um habitante do condomínio também são causas de reclamações e discussões ferrenhas entre os condôminos.

O uso da área comum por si só já é uma causa para brigas, desde a reserva do salão de festas, do deck ou da sala de estudos do condomínio, até o prolongamento de eventos além do permitido, passando pela entrada de grandes quantidades de pessoas estranhas ao condomínio e chegando ao lixo deixado após o evento.

Vagas de garagem costumam ser motivo de disputa, pois sempre há alguém que acha que estacionar só por dois minutinhos numa vaga que não é sua não causará problema nenhum, pelo menos não até que o dono da vaga apareça para estacionar depois de um cansativo dia de trabalho, formando o cenário ideal para uma briga entre vizinhos.

Para resolver esses problemas, o primeiro passo é consultar o que está na convenção e no regimento interno do condomínio, ou seja, nas regras do condomínio.

O regimento e convenção vão dizer até que horas um barulho acima do normal é aceitável, proibindo atividades barulhentas fora do horário comercial e aos feriados e finais de semana.

Do mesmo modo, dirá em que áreas comuns os animais podem passear e que o responsável por eles deve manter as áreas em que eles transitarem devidamente higienizadas, bem como deve apontar como deve ser o uso das áreas comuns, com horários de funcionamento, níveis de ruído aceitáveis e quantidade de pessoas permitida.

Com isso verificado, pode ser conversado diretamente com o causador do problema, o que pode ser feito por intermédio de um funcionário do condomínio ou pelo síndico, caso seja necessário. 

Se mesmo assim uma conversa não resolver, o síndico pode aplicar uma multa por descumprimento das regras de condomínio, o que deve ser suficiente para evitar novas condutas parecidas.

Caso a multa não resolva, não é possível expulsar o condômino do condomínio, porém, pode-se aplicar multas ainda mais pesadas contra ele, que, caso não sejam pagas, podem resultar na penhora do imóvel e no seu leilão, tendo em vista que, nesse caso, mesmo que a unidade seja um bem família (lugar em que a família reside), pode ser utilizada para pagar a dívida, já que referente ao próprio imóvel.

3 – Qual o papel do síndico? Como faço para retirar um síndico que administra mal o condomínio?

Quem administra coisa comum, que é o condomínio, é o síndico, no entanto, algumas vezes, o síndico não faz isso bem ou acaba se tornando um tirano que busca mais os seus próprios interesses do que os da coletividade, como foi o caso do Lord Sith Darth Vader no comando da Estrela da Morte I e da Estrela da Morte II, as quais, por mais que fossem duas máquinas de guerra estelares com capacidade para destruir planetas inteiros, eram também verdadeiros condomínios, com centenas de milhares de pessoas morando nelas.

O síndico, então, conforme o Código Civil e as regras de condomínio, deve representar a coletividade perante terceiros, inclusive diante do Judiciário e do Estado, buscando sempre a defesa dos interesses comuns; levar assuntos importantes para serem debatidos e decididos na assembleia dos condôminos, que deve ser convocada por ele; cumprir e zelar pelo cumprimento da convenção e do regimento interno do condomínio, bem como das decisões da assembleia; proceder à conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela boa prestação de serviços por terceiros ao todo; elaborar um orçamento de despesas, administrar as receitas e apresentar as contas do condomínio para serem aprovadas pelo conselho fiscal e pela assembleia geral; além de realizar o seguro do edifício.

Inclusive, temos um artigo a respeito de tudo o que você precisa saber sobre contratos de seguro.

(De quanto deveria ser o seguro da Estrela de Morte?)

Você consegue perceber que o síndico é a figura central para fazer valer as regras de condomínio?

Caso ele não cumpra bem o seu papel, porém, o que deve ser feito? Nesse caso, a Lei prevê que uma assembleia deve ser convocada especialmente para decidir sobre a continuidade do síndico à frente do condomínio, o que deve ser feito por no mínimo um quarto dos condôminos.

Na assembleia, ao menos a metade mais um, ou seja, a maioria absoluta dos condôminos presentes, deve votar pela retirada do síndico de sua função e eleger um novo síndico.

Se você é síndico e quer evitar acusações sobre como administra o condomínio, já pensou em saber mais sobre uma consultoria jurídica? Nós já escrevemos a respeito para que você possa decidir se é melhor contratar uma online ou localmente. 

Vale lembrar, porém, que ao síndico deve ser conferida a possibilidade de se explicar durante a assembleia que decidirá sobre a sua destituição, o que pode ser feito por ele em pessoa ou por um representante especialmente nomeado por ele para isso.

Temos, ainda, que avisar que as acusações contra ele devem ser feitas com cuidado, para que não aconteça nenhuma calúnia (acusação falsa de crime), difamação (ofensa à reputação), ou injúria (ofensa pessoal), que podem ser causas para o pagamento dos danos morais sofridos pelo síndico a ser destituído e até mesmo darem causa a um processo criminal contra quem as cometer.

Caso a assembleia concorde, por meio de sua maioria absoluta, que o síndico deve ser destituído, isso deve acontecer e um novo síndico pode ser eleito na mesma assembleia.

4 – O que as regras de condomínio dizem sobre a responsabilidade do locador (proprietário) e do locatário (inquilino) perante o condomínio?

Outro problema muito comum nos condomínios é sobre as responsabilidades dos locadores (proprietários) das unidades e dos locatários (inquilinos) das unidades. Isso acaba acontecendo porque, muitas vezes, não fica claro para ambas as partes quais são as responsabilidades dos locadores e dos locatários relacionadas aos imóveis e ao condomínio, o que acontece caso o contrato de locação não seja bem elaborado.

Por exemplo, caso seja fixada uma taxa extra para uma reforma do condomínio, quem deve pagá-la? E o locatário pode votar nas assembleias de condomínio?

Certamente essas dúvidas não surgiriam em WandaVision, série em que a personagem de Elizabeth Olsen, Wanda Maxminoff,  aluga a mente dos moradores de uma pequena vizinhança para encenar dias perfeitos com o seu amado, o simbionte Visão. 

Na série, Wanda poderia muito bem impor a sua vontade aos seus locadores, mesmo sendo uma invasora nas suas mentes, o que encerraria qualquer discussão. Na vida real, porém, as questões não se encerram facilmente e locatário e locador devem procurar o que a Lei diz para finalizar disputas sobre quem deve arcar com qual responsabilidade, para que a relação não acabe em uma ação de despejo.

A Lei de Locações deixa claro que o proprietário do imóvel é o responsável por arcar com as despesas extraordinárias do condomínio, ou seja, aquelas que não se referem a gastos rotineiros do edifício, principalmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; e

g) constituição de fundo de reserva.

Já o inquilino deve arcar com as despesas ordinárias do condomínio, que são aquelas que são necessárias para a administração da coisa comum, entre elas:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

No que se refere à participação do inquilino em assembleias, a Lei não faz qualquer restrição, sendo perfeitamente possível que o locatário participe e vote, no entanto, pode ser que a convenção do condomínio preveja o contrário, o que é permitido, podendo exigir que o inquilino tenha que ter, por exemplo, uma procuração do proprietário para poder votar nas assembleias.

De todo modo, a Lei é expressa ao apontar que o proprietário deve votar quando estão sendo debatidas questões referentes a despesas extraordinárias do condomínio, podendo ser substituído pelo inquilino nessas votações caso não compareça, conforme o art. 24, §4º da Lei 4.591.

5 – Problemas com infiltrações, quando a responsabilidade é do condomínio e quando é do proprietário?

Outro problema trivial em condomínios é a ocorrência de infiltrações. Você acorda um belo dia e tem uma cachoeira no seu apartamento, pingando água do teto bem onde não deveria. Isso é meio desesperador, mas pode acontecer com quem mora em um edifício.

E se isso acontecer, de quem é a responsabilidade? Bom, a resposta é: depende. 

É preciso analisar qual a causa da infiltração. Se o cano que estiver vazando água na parede ou no piso/teto for de uma unidade do condomínio, como realmente é na maioria das vezes, a responsabilidade pelo reparo vai ser do proprietário da unidade que é servida pelo cano. 

Pode acontecer, o que é mais raro, contudo, de que o cano que está vazando e causando a infiltração seja do condomínio. Esses canos, no caso de condomínios verticais, geralmente são os que levam água e esgoto na vertical, e não na horizontal. Se for esse o caso, a responsabilidade pelos reparos e eventuais danos causados será do condomínio, logo, todos os condôminos terão que arcar, por meio do condomínio, com o que for preciso para reparar a situação.

Viu como as regras de condomínio podem ajudar na hora de resolver problemas entre condôminos? Por isso, é importante ler e ter ciência do que as regras do seu condomínio dizem sobre os mais variados pontos da vida em comunidade.

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